Chủ đầu tư được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư khi nào?

>>> Hướng dẫn viết mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất

>>> Trường hợp nào chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép?

Quy định pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất

Định nghĩa: Căn cứ khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024): Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật Đất đai.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép: 

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024 về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép:

• Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;

• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

• Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;

• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

• Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

So với Luật đất đai trước đây, từ luật Đất đai năm 2013 và mới nhất là Luật Đất đai năm 2024 đa nêu cụ thể các loại đất bắt buộc phải xin phép trước khi chuyển mục đích sử dụng.

Lưu ý: Căn cứ quy định tại điểm e khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai hiện hành, đối với những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Điều kiện đối với người sử dụng đất: khoản 2 Điều 121 Luật đất đai năm 2024:

“2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án

Điều kiện chung áp dụng cho tất cả dự án

Căn cứ khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai năm 2024 thì người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;

• Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan;

• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước.

Điều kiện riêng theo từng loại đất

Riêng đối với đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại:

Theo khoản 3 Điều 122 Luật Đất đai năm 2024 thì việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;

• Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan;

• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước.

• Người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác;

• Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Điều 78 và Điều 79 Luật Đất đai năm 2024;

• Có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư

Trường hợp bị từ chối chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án

Căn cứ khoản 2, 3 Điều 122 Luật Đất đai năm 2024, các trường hợp bị từ chối chuyển mục đích sử dụng đất là các trường hợp người sử dụng đất bị cơ quan có thẩm quyền không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất do không đáp ứng điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất như đã nêu tại mục 2.

Cụ thể: 

• Nhà đầu tư không thực hiện đúng việc ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;

• Nhà đầu tư không có đủ năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan;

• Nhà đầu tư vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước;

• Khi chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở nhà thương mại nhưng việc chuyển mục đích sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật Đất đai;

• Chưa có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cho dự án đầu tư

Hồ sơ cần chuẩn bị

Căn cứ Điều 44, 45, 48 Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30/07/2024 hướng dẫn Luật Đất đai năm 2024, Quyết định số 2124/QĐ-BTNMT quyết định về việc công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường. 

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, bao gồm:

• Bản chính đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất – mẫu số 02c Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

• Bản sao văn bản phê duyệt dự án đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư; văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (nếu có); (nếu chủ thể có quyền sử dụng đất thuộc trường hợp cần chấp thuận chủ trương đầu tư).

• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, tức một trong các giấy tờ sau: (nộp bản sao có chứng thực hoặc công chứng; trường hợp nộp trực tiếp bản sao không có chứng thực hoặc công chứng thì người nộp hồ sơ xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra, đối chiếu). 

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; 

• Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày Luật đất đai hiện hành có hiệu lực thi hành.

Hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 (là những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; …)

Hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.

Nơi nộp hồ sơ

Người có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp bộ hồ sơ đã chuẩn bị tại Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã (điểm a khoản 2 Điều 44, điểm a khoản 1 Điều 12 Nghị định 102/2024/NĐ-CP).

Hoặc 

• Nộp thông qua dịch vụ bưu chính công ích

• Nộp trực tuyến: Nộp trên cổng dịch vụ công cấp tỉnh hoặc hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh đối với trường hợp hồ sơ không yêu cầu nộp bản chính.

Quy trình thực hiện và thời gian xử lý

Căn cứ Điều 227 Luật Đất đai hiện hành, Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai năm 2024, Mục 4, mục 5 Quyết định số 2124/QĐ-BTNMT quyết định về việc công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của bộ tài nguyên và môi trường, quy trình thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

1. Trường hợp thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư mà người xin chuyển mục đích sử dụng đất là tổ chức trong nước

(1) Trình tự thực hiện đối với trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất trong bảng giá đất:

Người xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh:

• Giao Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ;

• Hướng dẫn người nộp hồ sơ làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ;

• Rà soát, kiểm tra hồ sơ;

• Kiểm tra thực địa.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh hoàn thiện hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh chuyển thông tin địa chính thửa đất cho cơ quan thuế.

Cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định, ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.

Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất và gửi thông báo kết quả cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh trình cấp có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận; chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật, chính lý cơ sở dữ liệu đất đai.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý sơ cơ dữ liệu đất đai

(2) Trình tự thực hiện đối với trường hợp hình thức sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất là giao đất không thu tiền sử dụng đất:

Người xin người xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh:

• Giao Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ;

• Hướng dẫn người nộp hồ sơ làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ;

• Rà soát, kiểm tra hồ sơ;

• Kiểm tra thực địa.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh hoàn thiện hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh trình cấp có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận; chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

(3) Trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất cụ thể

Người xin người xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh:

• Giao Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ;

• Hướng dẫn người nộp hồ sơ làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ;

• Rà soát, kiểm tra hồ sơ;

• Kiểm tra thực địa.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh hoàn thiện hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và gửi cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh để tổ chức việc xác định giá đất cụ thể theo trình tự riêng về xác định giá đất cụ thể.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể, trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật về giá đất có nội dung về trách nhiệm của cơ quan thuế trong việc hướng dẫn người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể.

Cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định, ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất gửi cho người sử dụng đất.

Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất và gửi thông báo kết quả cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh.

Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất và gửi kết quả cho cơ quan chức năng

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh trình cấp có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận; chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

2. Trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư mà người xin chuyển mục đích sử dụng đất là tổ chức trong nước

(1) Trình tự thực hiện đối với trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất trong bảng giá đất:

Người xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh:

• Giao Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ;

• Hướng dẫn người nộp hồ sơ làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ;

• Rà soát, kiểm tra hồ sơ;

• Kiểm tra thực địa.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh hoàn thiện hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh chuyển thông tin địa chính thửa đất cho cơ quan thuế.

Cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định, ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.

Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất và gửi thông báo kết quả cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh trình cấp có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận; chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

(2) Trình tự thực hiện đối với trường hợp hình thức sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất là giao đất không thu tiền sử dụng đất:

Người xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh:

• Giao Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ;

• Hướng dẫn người nộp hồ sơ làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ;

• Rà soát, kiểm tra hồ sơ;

• Kiểm tra thực địa.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh hoàn thiện hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Cơ quan chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh hoàn thiện hồ sơ trình UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh trình cấp có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận; chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

(3) Trình tự thực hiện đối với trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất cụ thể:

Người xin người xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh:

• Giao Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ;

• Hướng dẫn người nộp hồ sơ làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ;

• Rà soát, kiểm tra hồ sơ;

• Kiểm tra thực địa.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh hoàn thiện hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và gửi cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh để tổ chức việc xác định giá đất cụ thể theo trình tự riêng về xác định giá đất cụ thể.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể, trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật về giá đất có nội dung về trách nhiệm của cơ quan thuế trong việc hướng dẫn người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể.

Cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định, ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất gửi cho người sử dụng đất.

Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất và gửi thông báo kết quả cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh trình cấp có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận; chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Thẩm quyền giải quyết

Cơ quan chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh trình cấp có thẩm quyền ký cấp giấy chứng nhận

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai giao Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ; hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung trích đo địa chính thửa đất đối với thửa đất tại nơi chưa có bản đồ địa chính theo quy định hoặc làm lại hồ sơ hoặc bổ sung 

Thời hạn giải quyết

Không quá 20 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với các khu vực không phải là các xã miền núi, biên giới; đảo; vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; 

Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với các xã miền núi, biên giới; đảo; vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn (Không bao gồm thời gian giải quyết của cơ quan có chức năng quản lý đất đai về xác định giá đất cụ thể theo quy định; Thời gian giải quyết của cơ quan có thẩm quyền về khoản được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định; Thời gian giải quyết của cơ quan thuế về xác định đơn giá thuê đất, số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp, miễn, giảm, ghi nợ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, phí, lệ phí theo quy định; Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).

Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất – Nghị định 103/2024/NĐ-CP (điểm g khoản 1 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP);

Lệ phí trước bạ (nếu thuộc đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất) điểm g khoản 16 Nghị định 10/2022/NĐ-CP;

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định (khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung năm 2021)).

Những rủi ro doanh nghiệp cần lưu ý khi chuyển mục đích sử dụng đất

Chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư là một thủ tục quan trọng và phức tạp, do đó, nhà đầu tư cần lưu ý thực hiện đúng, nhất là đáp ứng đủ điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Điều 122 Luật Đất đai năm 2024, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý, nộp đơn đúng cơ quan có thẩm quyền để tránh vi phạm pháp luật và bị xử phạt hành chính.

Sai sót thường gặp trong hồ sơ và cách khắc phục:

• Thiếu giấy tờ cần thiết: Trong trường hợp nhà đầu tư thuộc trường hợp cần chấp thuận chủ trương đầu tư, hồ sơ phải bao gồm quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền. Do đó, cách khắc phục là kiểm tra kỹ lưỡng, cập nhật đầy đủ hồ sơ để thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được diễn ra suôn sẻ.

Nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

• Xử lý trường hợp chậm trễ hoặc từ chối hồ sơ: Trong trường hợp chậm trễ hoặc bị từ chối hồ sơ, nhà đầu tư có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền trả lời bằng văn bản. Hoặc khiếu nại chính cơ quan đó nếu có căn cứ cho rằng việc chậm trễ do lỗi của cơ quan giải quyết thủ tục/không có căn cứ từ chối hồ sơ/căn cứ từ chối hồ sơ không hợp lý.

Luật sư giỏi tư vấn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Những lưu ý giúp doanh nghiệp tối ưu quy trình

Để tối ưu quy trình, doanh nghiệp/nhà đầu tư nên tìm kiếm luật sư – những chuyên gia trong lĩnh vực pháp lý nói chung và hỗ trợ thực hiện thủ tục hành chính nói riêng, nhằm nhận được lời khuyên hữu ích, ngăn chặn rủi ro từ trước khi bắt tay vào thực hiện dự án đầu tư.

Tại sao nên nhờ luật sư tư vấn trước khi thực hiện?

Do chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư là một thủ tục quan trọng, cần thiết để thực hiện dự án đầu tư nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, do đó, sự tư vấn của luật sư là cực kỳ cần thiết, nhằm: ngăn chặn việc vô tình vi phạm quy định của pháp luật, kiểm tra kỹ các điều kiện về pháp lý xem nhà đầu tư và dự án đã đáp ứng hay chưa, kiểm tra hồ sơ, hỗ trợ thực hiện thủ tục pháp lý, giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian, chi phí.

Với đội ngũ Luật sư, Cố vấn có nhiều năm kinh nghiệm tư vấn, giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, Luật sư LHLegal tự tin đem đến cho Quý Khách hàng dịch vụ tư vấn pháp lý, giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đầu tư liên quan đến bất động sản với sự tận tâm và trách nhiệm cao nhất.

Chuyển mục đích sử dụng đất là một thủ tục quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ đầu tư và định hướng phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, việc chuyển mục đích sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về quy hoạch, mục tiêu sử dụng đất, sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nghĩa vụ tài chính theo quy định. Do đó, để đảm bảo tuân thủ pháp luật và tối ưu hóa quá trình đầu tư, chủ đầu tư cần tìm hiểu kỹ các quy định pháp lý hoặc tham vấn luật sư trước khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự