Cho vay thế chấp: Khi nào phải thẩm định tài sản? Thời hạn vay tối đa bao lâu?

Cho vay thế chấp: Khi nào phải thẩm định tài sản? Thời hạn vay tối đa bao lâu?

Cho vay có tài sản bảo đảm là một trong những nghiệp vụ tín dụng quan trọng của ngân hàng, gắn liền với việc định giá và kiểm soát rủi ro đối với tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, nhiều người vay vẫn băn khoăn về việc: khi nào ngân hàng phải thẩm định tài sản bảo đảm? và thời hạn vay tối đa được quy định ra sao? Đây đều là những nội dung ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận vốn và quyền lợi của người vay trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng tín dụng với Ngân hàng.

Bài viết này sẽ giúp làm rõ quy trình bắt buộc thẩm định tài sản, cơ sở pháp lý liên quan và thời hạn cho vay mà ngân hàng được phép áp dụng, nhằm hỗ trợ bạn đọc chủ động hơn trong mọi kế hoạch vay vốn.

Tài sản thế chấp là gì?

Tài sản thế chấp là tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp của bên vay hoặc bên bảo lãnh, được dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng. Tài sản này có thể là bất động sản, động sản, quyền tài sản hoặc các loại tài sản khác có thể định giá theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 ("BLDS").

Trong suốt thời hạn vay, người vay vẫn được khai thác, sử dụng tài sản thế chấp theo quy định tại khoản 1 Điều 321 BLDS, tuy nhiên bên cho vay vẫn có quyền yêu cầu xử lý tài sản này nếu người vay không thực hiện đúng nghĩa vụ.

Tổ chức tín dụng có phải thẩm định tài sản thế chấp không?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 17 Thông tư 39/2016/TT-NHNN thì:

"Điều 17. Thẩm định và quyết định cho vay

1. Tổ chức tín dụng thẩm định khả năng đáp ứng các điều kiện vay vốn của khách hàng theo quy định tại Điều 7 Thông tư này để xem xét quyết định cho vay. Trong quá trình thẩm định, tổ chức tín dụng được sử dụng hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ, kết hợp với các thông tin tại Trung tâm Thông tin tín dụng quốc gia Việt Nam, các kênh thông tin khác."

Tại Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN được sửa đổi bởi Khoản 3 Điều 1 Thông tư 12/2024/TT-NHNN và bị bãi bỏ bởi Điều 2 Thông tư 06/2023/TT-NHNN quy định như sau:

"Điều 7. Điều kiện vay vốn

Tổ chức tín dụng xem xét, quyết định cho vay khi khách hàng có đủ các điều kiện sau đây:

1. Khách hàng là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật. Khách hàng là cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.

2. Nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp.

3. Có phương án sử dụng vốn khả thi. Điều kiện này không bắt buộc đối với khoản cho vay có mức giá trị nhỏ.

4. Có khả năng tài chính để trả nợ."

Và tại điểm d khoản 2 Điều 22 Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định việc thẩm định tài sản bảo đảm tiền vay là thủ tục bắt buộc:

"Điều 22. Quy định nội bộ

2. Quy định nội bộ về cho vay của tổ chức tín dụng được thực hiện trong toàn hệ thống và phải có tối thiểu các nội dung cụ thể sau:

...

d) Việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay, thẩm định tài sản bảo đảm tiền vay, việc quản lý, giám sát, theo dõi tài sản bảo đảm tiền vay phù hợp với biện pháp bảo đảm tiền vay, đặc điểm của tài sản bảo đảm tiền vay và khách hàng."

Căn cứ các quy định nêu trên, hoạt động thẩm định tài sản bảo đảm được xác định là một bước bắt buộc và giữ vai trò trọng yếu trong quá trình xem xét, quyết định cấp tín dụng. Việc thẩm định tài sản này phải được thực hiện đầy đủ, khách quan và đúng quy trình để đảm bảo quá trình quyết định khoản vay mà Ngân hàng cấp cho khách hàng, đồng thời là cơ sở quan trọng giúp Ngân hàng đưa ra quyết định cho vay chính xác, hạn chế rủi ro và bảo đảm an toàn tín dụng.

Thời hạn cho vay được quy định như thế nào?

Khoản 8 Điều 2 Thông tư 39/2016/TT-NHNN định nghĩa thời hạn cho vay như sau:

"Thời hạn cho vay là khoảng thời gian được tính từ ngày tiếp theo của ngày tổ chức tín dụng giải ngân vốn vay cho khách hàng cho đến thời điểm khách hàng phải trả hết nợ gốc và lãi tiền vay theo thỏa thuận của tổ chức tín dụng và khách hàng. Trường hợp ngày cuối cùng của thời hạn cho vay là ngày lễ hoặc ngày nghỉ hàng tuần, thì chuyển sang ngày làm việc tiếp theo. Đối với thời hạn cho vay không đủ một ngày thì thực hiện theo quy định tại Bộ luật dân sự về thời điểm bắt đầu thời hạn."

Căn cứ theo Điều 28 Thông tư 39/2016/TT-NHNN có quy định về thời hạn cho vay đối với tổ chức tín dụng chi nhánh ngân hàng nước ngoài như sau:

(1) Tổ chức tín dụng và khách hàng căn cứ vào chu kỳ hoạt động kinh doanh, thời hạn thu hồi vốn, khả năng trả nợ của khách hàng, nguồn vốn cho vay và thời hạn hoạt động còn lại của tổ chức tín dụng để thỏa thuận về thời hạn cho vay.

(2) Đối với khách hàng là pháp nhân được thành lập và hoạt động tại Việt Nam, pháp nhân được thành lập ở nước ngoài và hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, thời hạn cho vay không quá thời hạn hoạt động hợp pháp còn lại của khách hàng; đối với cá nhân có quốc tịch nước ngoài cư trú tại Việt Nam, thời hạn cho vay không vượt quá thời hạn được phép cư trú còn lại tại Việt Nam.

Ngoài ra, thời hạn cho vay còn phụ thuộc vào loại khoản vay mà khách hàng ký kết với ngân hàng, tổ chức tín dụng. Cụ thể quy định tại Điều 10 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, bao gồm:

• Cho vay ngắn hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay tối đa 01 (một) năm.
• Cho vay trung hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay trên 01 (một) năm và tối đa 05 (năm) năm.
• Cho vay dài hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay trên 05 (năm) năm.

Thời hạn cho vay phụ thuộc vào loại khoản vay mà khách hàng ký kết với ngân hàng

Những rủi ro nếu không thẩm định tài sản bảo đảm kỹ lưỡng

Việc thẩm định tài sản bảo đảm không đầy đủ có thể dẫn đến rủi ro trực tiếp cho cả ngân hàng và khách hàng, đặc biệt khi khoản vay phát sinh nợ xấu và tài sản phải được xử lý để thu hồi nợ.

Ngân hàng có nguy cơ không thu hồi đủ khoản nợ

Nếu tài sản bảo đảm được định giá cao hơn giá trị thực tế hoặc hồ sơ thẩm định không xác minh đầy đủ nguồn gốc, quyền sở hữu, quyền sử dụng và tình trạng pháp lý của tài sản, ngân hàng có thể gặp khó khăn khi xử lý tài sản để thu hồi nợ.

Rủi ro càng lớn nếu tài sản đang có tranh chấp, bị kê biên, bị hạn chế giao dịch, thuộc sở hữu chung hoặc tồn tại quyền của bên thứ ba mà chưa được xác định từ đầu. Khi đó, quá trình xử lý tài sản có thể bị kéo dài, phát sinh tranh chấp hoặc giá trị thu hồi thực tế không đủ để thanh toán nghĩa vụ của khách hàng.

Do đó, thẩm định tài sản bảo đảm không chỉ nhằm xác định giá trị tài sản mà còn là bước quan trọng để đánh giá khả năng xử lý và thu hồi nợ trong trường hợp khách hàng không thực hiện đúng nghĩa vụ.

Khách hàng có thể bị định giá tài sản thấp hơn giá trị thực tế

Rủi ro không chỉ thuộc về ngân hàng. Nếu việc định giá thiếu khách quan hoặc không phản ánh đúng giá trị thị trường, khách hàng có thể bị phê duyệt hạn mức tín dụng thấp hơn so với giá trị thực tế của tài sản bảo đảm.

Điều này có thể ảnh hưởng đến phương án vay vốn, khả năng huy động vốn và kế hoạch kinh doanh của khách hàng, đồng thời dễ phát sinh khiếu nại về kết quả định giá.

Vì vậy, việc sử dụng tổ chức thẩm định giá đáp ứng điều kiện hoạt động, có năng lực chuyên môn và thực hiện đúng tiêu chuẩn thẩm định giá là yếu tố quan trọng để bảo đảm kết quả định giá có căn cứ, minh bạch và hạn chế tranh chấp.

Dễ phát sinh tranh chấp khi xử lý tài sản bảo đảm

Một hồ sơ thẩm định không đầy đủ có thể trở thành nguyên nhân trực tiếp dẫn đến tranh chấp khi ngân hàng tiến hành xử lý tài sản bảo đảm.

Tranh chấp thường phát sinh khi quá trình thẩm định ban đầu bỏ sót các vấn đề như:

• Tài sản thuộc sở hữu hoặc sử dụng chung nhưng chưa có đầy đủ sự đồng ý của các chủ thể có quyền;
• Tài sản đang có tranh chấp, bị kê biên hoặc bị hạn chế giao dịch;
• Tài sản đã được thế chấp hoặc dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ khác;
• Có quyền của người thứ ba đối với tài sản như quyền sử dụng chung, lối đi qua, quyền thuê hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp;
• Thông tin giữa hồ sơ pháp lý và hiện trạng thực tế của tài sản không thống nhất.

Khi những vấn đề này chỉ được phát hiện ở giai đoạn xử lý tài sản, bên bảo đảm, đồng sở hữu hoặc người có quyền lợi liên quan có thể phản đối, yêu cầu xác định lại phạm vi tài sản bảo đảm hoặc khởi kiện tranh chấp.

Vì vậy, thẩm định kỹ tài sản bảo đảm ngay từ thời điểm cấp tín dụng là biện pháp quan trọng giúp ngân hàng kiểm soát rủi ro, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan.

LH Legal - Tư vấn pháp lý vay vốn và xử lý tài sản thế chấp

LH Legal hỗ trợ toàn diện cho khách hàng trong các vấn đề liên quan đến vay vốn thế chấp, bao gồm tư vấn hồ sơ pháp lý, kiểm tra tính hợp lệ của tài sản bảo đảm, soát xét hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp,... đồng thời hỗ trợ giải quyết tranh chấp khi ngân hàng xử lý tài sản hoặc khách hàng bị đánh giá sai giá trị tài sản thế chấp. Với kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực tài chính – ngân hàng, LH Legal giúp khách hàng giảm thiểu rủi ro và đảm bảo quyền lợi trong mọi giai đoạn vay vốn.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Văn phòng: Hồ Chí Minh | Hà Nội | Khánh Hòa

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal