Chậm bàn giao nhà, sổ hồng trì trệ - Có nên mua căn hộ dự án lúc này?

Điều trên đặt ra câu hỏi: Trước thực trạng chậm bàn giao nhà, sổ đỏ người có nhu cầu về nhà ở nên chọn mua dự án chung cư hay không? Người mua nhà có những quyền lợi gì và cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình? Bài viết này sẽ phân tích sâu hơn về vấn đề này, giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt.

>>> Xử lý như thế nào khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà?

>>> Làm gì khi chủ đầu tư bàn giao nhà chậm?

Ưu điểm khi mua dự án chung cư

Giá thành - Khả năng chi trả

Giá thành thường là vấn đề đầu tiên được người mua quan tâm trước khi quyết định sở hữu nhà ở, với cùng một khoản tiền, bạn khó có thể mua được ngôi nhà đất độc lập trong trung tâm thành phố, trong khi có thể mua được căn nhà chung cư với vị trí tiện lợi, gần trung tâm... Nên nếu bạn muốn sống ở không gian hiện đại của thành phố thay vì ở ven đô thị nhưng với giá cả phải chăng hơn thì có thể cân nhắc lựa chọn mua căn hộ chung cư.

An ninh

Đa số các căn hộ chung cư hiện nay đều có đội ngũ bảo vệ riêng, có camera giám sát, trang bị các thẻ ra vào riêng cho cư dân trong chung cư, nhằm đảm bảo an ninh trật tự, giảm thiểu rủi ro mất trộm tài sản.

Tiện nghi và khả năng tiếp cận dịch vụ khác:

Các căn hộ chung cư ở phân khúc cao thường cung cấp các tiện nghi bổ sung, giúp nâng cao chất lượng đời sống của người mua, chẳng hạn như bể bơi, spa, sân thể thao, phòng gym, siêu thị/cửa hàng tiện lợi…ngay trong khuôn viên tòa nhà chung cư – Điều mà hầu hết các căn nhà độc lập không có hoặc nếu muốn trải nghiệm tiện ích thường xuyên thì bạn phải bỏ ra chi phí không nhỏ.

Đa số các dự án chung cư nằm ở những khu vực dễ tiếp cận và có mật độ dân cư tương đối cao, người mua có thể tiếp cận một cách dễ dàng hơn với những nơi thiết yếu như bệnh viện, trường học, siêu thị, …

Rủi ro khi mua chung cư

Chậm bàn giao nhà, bàn giao sổ

Căn cứ khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (sửa đổi, bổ sung năm 2024), trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Như vậy, khi bên mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, chủ đầu tư có nghĩa vụ bàn giao nhà, bàn giao sổ (nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua).

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều trường hợp nhà đầu tư chung cư chậm bàn giao nhà, bàn giao sổ khiến người mua sống trong tình trạng hoang mang, lo sợ, dẫn đến tâm lý e ngại khi có dự định mua chung cư. Giải pháp khắc phục tình trạng này sẽ được chúng tôi đề cập tại phần tiếp theo của bài viết.

Diện tích

Đối với những người ưa thích không gian rộng, sự độc lập tuyệt đối thì căn hộ chung cư có thể không phải sự lựa chọn tốt bởi các căn hộ trong chung cư gắn liền với nhau, có thể khiến bạn cảm thấy chật chội, khó chịu, nhất là đối với gia đình có nhiều thành viên.

Quy định chung

Các dự án chung cư thường được quản lý bởi chủ đầu tư hoặc các đơn vị quản lý tài sản. Vì vậy, nếu bạn muốn xây dựng, sửa chữa một hạng mục nào thì cần phải xin phép ban quản lý tòa nhà, điều này gây ra sự chậm trễ, khó chịu, nhất là đối khi việc sửa chữa cần được tiến hành ngay.

Vấn đề an toàn cháy nổ

Hiện nay, có không ít sự việc đáng tiếc liên quan tới vấn đề cháy nổ tại các khu chung cư với số vụ gia tăng rõ rệt (như vụ việc cháy căn chung cư làm 56 người tử vong tại Thanh Xuân, Hà Nội…). Có rất nhiều nguyên nhân dẫn tới vấn đề này, chẳng hạn như hệ thống báo cháy không được kiểm tra và bảo dưỡng thường xuyên, dụng cụ phòng cháy chữa cháy thô sơ, lối thoát hiểm không được kiểm tra, ý thức của những người sống trong chung cư, phóng hoả….vv…

Giải pháp phòng tránh nguy cơ chậm bàn giao nhà, bàn giao sổ khi mua chung cư

Chọn chủ đầu tư uy tín và có năng lực

Để chọn được chủ đầu tư uy tín và có năng lực, người mua chung cư cần xem xét đến năng lực tài chính, thời gian hoạt động, các dự án đã triển khai, danh sách đối tác.

Những dự án có phản hồi tốt, ít thông tin kiện tụng cho thấy chủ đầu tư uy tín cao.

Một tiêu chí khác là danh sách các đối tác hợp tác cùng từ các đơn vị tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát cho đến thi công.

Theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (sửa đổi, bổ sung năm 2024): 

• Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay các dự án chung cư cần phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Ngân hàng sẽ có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ cam kết. Trong bối cảnh hiện tại không hiếm trường hợp chủ đầu không đủ năng lực tài chính để tiếp tục triển khai dự án, bàn giao đúng hạn. Vì vậy, người mua cần kiểm tra chứng thư bảo lãnh từ ngân hàng thương mại có đủ năng lực (là bên nhận bảo lãnh) đối với chủ đầu tư.

• Người mua cần tránh xa những “chủ đầu tư” không đưa ra được chứng cứ pháp lý về tình trạng nhà đất, không dẫn người mua đi tham quan thực địa, địa chỉ không rõ ràng, …vì thường đó là những “dự án ma” nhằm lừa đảo, dẫn dắt người mua đặt cọc, thanh toán tiền mua và sau đó ôm tiền bỏ trốn.

Người mua nên tránh các chủ đầu tư không dẫn đi tham quan thực địa vì có thể đó là dự án ma

Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (sửa đổi, bổ sung năm 2024) quy định:

Trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (Chẳng hạn tổ chức môi giới bất động sản phải có Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản,…)

Người mua có thể tra cứu thông tin trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại địa chỉ: batdongsan.xaydung.gov.vn

Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án khi mua căn hộ chung cư

Hồ sơ dự án chung cư chính là minh chứng rõ ràng nhất về tính hợp pháp và sự minh bạch của dự án. 

Theo đó, hồ sơ pháp lý của một dự án chung cư phải có những giấy tờ quan trọng sau: 

• Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

• Văn bản của Sở Xây dựng về việc chung cư đã đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai; 

• Thiết kế chi tiết bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền kiểm tra, xem xét, phù hợp với điều kiện kinh tế hạ tầng của khu vực cũng như năng lực của phía bên chủ đầu tư và đã được tiến hành phê duyệt. 

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định cấp đất, cho thuê đất cho chủ dự án;

• Giấy phép xây dựng (trừ những dự án thuộc đối tượng được miễn giấy phép xây dựng);

• Văn bản chấp thuận đầu tư;

• Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án.

Căn cứ pháp lý: Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (sửa đổi, bổ sung năm 2024).

Kiểm tra kỹ hợp đồng

Người mua cần kiểm tra kỹ các điều khoản từ thông tin chủ đầu tư, địa chỉ, diện tích chung cư, thời điểm bàn giao căn hộ, nghĩa vụ của các bên, phương thức giải quyết tranh chấp, giấy tờ kèm theo, phụ lục hợp đồng (nếu có),…

Hiện nay, căn hộ cần được bàn giao trước hoặc đúng thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng.Tuy nhiên, thực tế vẫn có những dự án nhà chung cư xuất hiện tình trạng chậm bàn giao căn hộ cho khách hàng, tuy nhiên chủ đầu tư phải có thông báo về việc chậm bàn giao và phải chịu chế tài về việc chậm bàn giao căn hộ. 

Hợp đồng là căn cứ quan trọng, nhiều khi có vai trò quyết định trong việc bảo vệ quyền lợi các bên. Do đó, người mua dự án chung cư nên tham vấn ý kiến từ luật sư trước khi ký kết hợp đồng, thanh toán nhằm giảm đến mức tối thiểu rủi ro và tranh chấp sau này.

Cách giải quyết khi nhà đầu tư chậm bàn giao nhà, bàn giao sổ khi mua chung cư

Yêu cầu nhà đầu tư bàn giao nhà, bàn giao sổ đúng hạn

Như đã phân tích, nhà đầu tư có trách nhiệm bàn giao nhà, bàn giao sổ đúng hạn cho người mua.

Do đó, bạn có thể yêu cầu, đôn đốc nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ bàn giao của mình, yêu cầu bồi thường thiệt hại khi nhà đầu tư chậm thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà, bàn giao sổ.

Cơ sở pháp lý: Điều 17 luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 (sửa đổi, bổ sung năm 2024).

Khởi kiện tại Toà án

Trong trường hợp chủ đầu tư từ chối hoặc không giải quyết yêu cầu bồi thường thì bạn có thể khởi kiện lên tòa án cấp có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.

Hồ sơ khởi kiện bao gồm các giấy tờ sau:

• Đơn khởi kiện;

• Chứng cứ, tài liệu kèm theo để chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng vay tiền để mua nhà, thông báo chậm bàn giao nhà, bàn giao sổ…);

• Hộ khẩu, chứng minh nhân dân;

• Hồ sơ liên quan đến người khởi kiện, đương sự và người có liên quan;

• Sau đó nộp đơn đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết đơn khởi kiện.

Việc mua dự án chung cư là xu hướng chung, có nhiều ưu điểm nhưng bên cạnh đó cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ. Do đó, người mua nhà cần nắm vững những quy định của pháp luật, tìm hiểu kỹ trước khi mua dự án chung cư để tránh những tranh chấp, rủi ro đáng tiếc.

Bài viết này cung cấp góc nhìn pháp lý mang tính tham khảo, không có giá trị thay thế cho các quyết định chính thức của cơ quan có thẩm quyền và có thể điều chỉnh theo diễn biến thực tế của vụ việc.

Mọi trích dẫn, áp dụng câu trả lời nêu trên đều phải ghi rõ nguồn từ Công ty Luật TNHH LHLegal. Nếu áp dụng câu trả lời trong bài viết này cho bất kỳ câu hỏi, sự việc nào khác với bài viết đều có thể không có giá trị và phải tự chịu trách nhiệm bởi người trích dẫn.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự