Bán nhà ở xã hội sau 5 năm: Nộp thuế thu nhập cá nhân hay tiền sử dụng đất?

>>> Quy định mới về nhà ở xã hội: Người dân thu lợi hàng trăm triệu đồng

>>> Có được thế chấp nhà ở xã hội để vay ngân hàng không? Điều kiện vay vốn cá nhân cần biết

Nhà ở xã hội là gì?

Theo Khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 quy định:

“Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật này.”

Nhà ở xã hội là loại nhà ở thuộc các chương trình hỗ trợ của Nhà nước dành cho những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật. Nói cách khác, đây là nhà ở có sự hỗ trợ từ Nhà nước (như ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng...) nhằm cung cấp giá nhà thấp hơn thị trường cho các nhóm ưu tiên (ví dụ: người thu nhập thấp, người có công, cán bộ công chức, hộ nghèo,...). Nhà ở xã hội có thể là căn hộ chung cư hoặc nhà ở liền kề thấp tầng, nhưng thường có diện tích và mức giá giới hạn theo tiêu chuẩn do Nhà nước quy định.

Điều kiện được chuyển nhượng nhà ở xã hội

Theo quy định tại khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 đã quy định về bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội như sau:

“Việc bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Việc bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi bảo đảm quy định tại khoản 3 Điều 88 của Luật này; việc bán nhà ở xã hội có sẵn chỉ được thực hiện khi bảo đảm quy định tại khoản 4 Điều 88 của Luật này;

b) Việc mua bán nhà ở xã hội phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này;

c) Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng số tiền ứng trước lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (nếu có), tổng số tiền các lần thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó;

d) Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm đ khoản này;

đ) Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế;

e) Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.”

Như vậy, theo quy định pháp luật, người mua nhà ở xã hội không được bán lại (chuyển nhượng) nhà ở xã hội trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ thời điểm thanh toán xong toàn bộ tiền mua nhà. Điều này nhằm ngăn ngừa việc đầu cơ, trục lợi trên chính sách hỗ trợ nhà ở.

Người mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở đó trong thời hạn tối thiểu 5 năm

Tuy nhiên, pháp luật hiện hành (Luật Nhà ở 2023) có đưa ra một số ngoại lệ đặc biệt cho phép bán/chuyển nhượng trước 5 năm: Cụ thể, chủ sở hữu nhà ở xã hội có thể bán lại cho chính chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, hoặc chuyển nhượng cho một đối tượng khác thuộc diện được mua nhà ở xã hội (tức là người đáp ứng điều kiện, thuộc nhóm đối tượng ưu tiên). Trong trường hợp này, giá bán tối đa không được cao hơn giá bán ban đầu trong hợp đồng mua bán nhà ở xã hội với chủ đầu tư

Quy định về thuế và nghĩa vụ tài chính khi bán nhà ở xã hội sau 5 năm

Căn cứ theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định:

“e) Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.”

Như vậy, việc bán nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên bán vẫn phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, đối với trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế. Căn cứ Điều 42 Nghị định 100/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/08/2024: “Việc nộp tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ sau thời hạn 5 năm quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 của Luật Nhà ở thì ngoài các khoản phải nộp theo quy định của pháp luật, bên bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ để công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Có phải nộp tiền sử dụng đất khi bán nhà ở xã hội sau 5 năm không?

Theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 và hướng dẫn chi tiết bởi Điều 42 Nghị định 100/2024/NĐ-CP nêu trên:

• Đối với căn hộ chung cư nhà ở xã hội thì không phải nộp tiền sử dụng đất khi bán sau 5 năm.

• Đối với nhà ở xã hội dạng nhà ở riêng lẻ (nhà đất thấp tầng) thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất cho Nhà nước khi bán sau 5 năm.

Một số lưu ý khi bán nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm

Phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu: Để chuyển nhượng hoặc sang tên bất động sản, giấy tờ pháp lý quan trọng nhất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Chủ sở hữu nhà ở xã hội cần hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng.

Kiểm tra thời gian sở hữu (đủ 5 năm): Như đã đề cập, chỉ sau ít nhất 5 năm kể từ khi thanh toán xong tiền mua nhà, bạn mới được bán nhà ở xã hội. Cần kiểm tra kỹ thời điểm đã thanh toán đủ tiền trên hợp đồng và ngày cấp Giấy chứng nhận để đảm bảo đã qua 5 năm. Nếu chuyển nhượng khi chưa đủ thời hạn, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu và bạn sẽ bị xử phạt hành chính (cá nhân có thể bị phạt tới 40-60 triệu đồng theo quy định tại Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, ngoài ra, còn có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả “Buộc thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đã bán, cho thuê hoặc cho thuê mua không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đúng điều kiện”).

Trước khi bán nhà bạn cần kiểm tra kỹ ngày cấp giấy chứng nhận để đảm bảo đã qua 5 năm

Giao dịch qua sàn bất động sản hoặc công chứng hợp đồng: Việc mua bán nhà ở xã hội sau 5 năm về cơ bản giống như mua bán nhà ở thông thường, do đó hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 1 Điều 164 Luật nhà ở 2023. Các bên có thể thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản (nếu muốn nhờ sàn hỗ trợ tìm kiếm người mua và làm thủ tục) nhưng vẫn phải ký hợp đồng và công chứng đầy đủ. Công chứng hợp đồng mua bán tại phòng công chứng giúp đảm bảo tính pháp lý và là bước bắt buộc để sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua.

Người mua mới không bị giới hạn đối tượng: Sau thời hạn 5 năm, khi được phép bán tự do, người bán có thể chuyển nhượng nhà ở xã hội cho bất kỳ ai có nhu cầu mà không đòi hỏi người mua mới phải thuộc nhóm đối tượng chính sách như khi mua nhà ở xã hội ban đầu. Điều này mở ra cơ hội cho mọi cá nhân, tổ chức tham gia thị trường. Người mua mới sẽ sở hữu nhà ở này lâu dài và có quyền như đối với nhà ở thương mại (ví dụ: tiếp tục chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp...) mà không còn bị ràng buộc bởi các chính sách ưu đãi nhà ở xã hội trước đó.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 12A Nguyễn Đình Chiểu, Phường Tân Định, Thành phố Hồ Chí Minh (Phường Đa Kao, Quận 1 cũ)

Chi nhánh Nha Trang: 144 Hoàng Hoa Thám, phường Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà (Phường Lộc Thọ, Thành phố Nha Trang cũ)

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal