Nhận chuyển nhượng đất từ người thân, bất ngờ bị kiện đòi lại đất: Tôi có mất đất không?

Nhận chuyển nhượng đất từ người thân, bất ngờ bị kiện đòi lại đất: Tôi có mất đất không?

>>> Đã trả hết nợ vay thế chấp sổ đỏ nhưng ngân hàng không trả lại sổ phải làm sao?

>>> Cho vay nặng lãi có đòi lại tiền được không? Làm sao để không đi tù?

Câu hỏi:

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bảo đảm khoản vay có hợp pháp không?

Theo thông tin bạn cung cấp, chủ đất ban đầu đã chuyển quyền sử dụng đất cho người thân của bạn để bảo đảm cho khoản vay 200 triệu đồng. Sau đó, người thân của bạn tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn và bạn đã hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vấn đề pháp lý cần xem xét là giao dịch chuyển nhượng giữa chủ đất ban đầu và người thân của bạn có thực sự là giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay chỉ nhằm bảo đảm cho khoản vay.

Theo Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015, cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, pháp luật đất đai hiện hành không quy định biện pháp cầm cố quyền sử dụng đất. Đối với quyền sử dụng đất, pháp luật chỉ cho phép thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn hoặc thế chấp khi đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai.

Trên thực tế, nhiều trường hợp các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng mục đích thực sự chỉ nhằm bảo đảm cho khoản vay. Khi đó, cơ quan giải quyết tranh chấp sẽ xem xét bản chất giao dịch thay vì chỉ căn cứ vào tên gọi của hợp đồng.

Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp các bên xác lập giao dịch dân sự nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo bị vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng điều kiện luật định.

Do đó, nếu Tòa án xác định hợp đồng chuyển nhượng giữa chủ đất ban đầu và người thân của bạn chỉ nhằm bảo đảm cho khoản vay 200 triệu đồng mà không có ý chí chuyển nhượng thực sự, giao dịch này có thể bị tuyên vô hiệu do giả tạo. Khi đó, quan hệ giữa các bên sẽ được xác định là quan hệ vay tài sản, còn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không được công nhận.

Tuy nhiên, việc giao dịch ban đầu có bị tuyên vô hiệu hay không chưa đồng nghĩa với việc bạn đương nhiên mất quyền đối với thửa đất. Vấn đề này còn phụ thuộc vào việc bạn có được xác định là người thứ ba ngay tình theo quy định của pháp luật hay không.

Người nhận chuyển nhượng sau có được xem là người thứ ba ngay tình không?

Một trong những vấn đề quan trọng nhất trong vụ việc này là xác định bạn có phải là người thứ ba ngay tình hay không.

Theo Điều 180 Bộ luật Dân sự 2015, chiếm hữu ngay tình là việc người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó để xác lập giao dịch thì giao dịch với người thứ ba không bị vô hiệu.

Điều này có nghĩa rằng nếu tại thời điểm nhận chuyển nhượng, bạn căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đứng tên người chuyển nhượng, thực hiện giao dịch công khai, hoàn tất thủ tục sang tên và không biết, không thể biết về tranh chấp hoặc bản chất giao dịch trước đó, bạn có thể được xem là người thứ ba ngay tình.

Trong trường hợp này, mặc dù giao dịch giữa chủ đất ban đầu và người thân của bạn có thể bị xem xét là giao dịch giả tạo, nhưng giao dịch giữa người thân của bạn và bạn vẫn có khả năng được pháp luật bảo vệ.

Ngược lại, nếu có căn cứ cho thấy bạn biết hoặc phải biết việc chuyển nhượng trước đó chỉ nhằm bảo đảm cho khoản vay nhưng vẫn tham gia giao dịch, Tòa án có thể xem xét lại tính hợp pháp của việc nhận chuyển nhượng và quyền lợi của bạn sẽ không được bảo vệ như trường hợp người thứ ba ngay tình.

Đất đã sang tên cho tôi có bị thu hồi hoặc kê biên để giải quyết vụ án hay không?

Việc thửa đất đã được sang tên cho bạn không đồng nghĩa bạn đứng ngoài vụ kiện.

Do quyền sử dụng đất hiện đang đứng tên bạn và là đối tượng tranh chấp trong vụ án, nhiều khả năng bạn sẽ được Tòa án xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và được triệu tập tham gia quá trình giải quyết vụ án.

Trong quá trình giải quyết tranh chấp, nếu xét thấy cần thiết để bảo đảm việc giải quyết vụ án hoặc thi hành án sau này, Tòa án có thể áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự như:

• Cấm chuyển dịch quyền đối với quyền sử dụng đất;
• Kê biên quyền sử dụng đất;
• Tạm dừng việc thực hiện các giao dịch liên quan đến thửa đất đang tranh chấp.

Tuy nhiên, việc áp dụng các biện pháp này chỉ mang tính tạm thời nhằm bảo đảm quá trình giải quyết vụ án và không đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất của bạn chắc chắn sẽ bị thu hồi.

Việc bạn có tiếp tục được công nhận quyền sử dụng đất hay không sẽ phụ thuộc vào kết quả giải quyết tranh chấp của Tòa án, đặc biệt là việc đánh giá giao dịch ban đầu và xác định tư cách người thứ ba ngay tình của bạn.

Kết luận

Trong vụ việc này, yếu tố quyết định không phải là việc thửa đất đã sang tên hay chưa, mà là:

• Giao dịch giữa chủ đất ban đầu và người thân của bạn có bị xác định là giao dịch giả tạo nhằm che giấu quan hệ vay tiền hay không;
• Bạn có được xác định là người thứ ba ngay tình theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 hay không.

Nếu được xác định là người thứ ba ngay tình và việc nhận chuyển nhượng được thực hiện dựa trên thông tin đăng ký hợp pháp, quyền lợi của bạn có thể được pháp luật bảo vệ. Ngược lại, nếu có căn cứ cho thấy bạn biết hoặc phải biết bản chất của giao dịch trước đó nhưng vẫn tham gia nhận chuyển nhượng, giao dịch của bạn có nguy cơ bị xem xét vô hiệu và phát sinh nghĩa vụ hoàn trả tài sản.

Để bảo vệ quyền lợi của mình, bạn nên tham gia vụ án với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, đồng thời chuẩn bị đầy đủ hồ sơ chuyển nhượng, chứng từ thanh toán, hồ sơ sang tên và các tài liệu chứng minh việc nhận chuyển nhượng được thực hiện một cách ngay tình, hợp pháp.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Hồ Chí Minh: 12A Nguyễn Đình Chiểu, Phường Tân Định (Phường Đa Kao, Quận 1 cũ)

Hà Nội: 51 Nguyễn Khắc Hiếu, Phường Ba Đình (Phường Trúc Bạch, Quận Ba Đình cũ)

Nha Trang: 144 Hoàng Hoa Thám, Phường Nha Trang (Phường Lộc Thọ, Thành phố Nha Trang cũ)

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal