Nhà tình nghĩa được phép chuyển nhượng không? Nếu được có cần giấy chứng nhận nhà ở gắn liền với đất?

Câu hỏi:

Trả lời:

Cảm ơn anh/chị đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến LHLegal. Sau đây, Luật sư của chúng tôi xin được giải đáp thắc mắc của anh/chị như sau:

Quy định pháp luật về nhà tình thương, nhà tình nghĩa

Nhà tình thương, nhà tình nghĩa là gì?

Nhà tình thương, nhà tình nghĩa là nhà ở được xây từ các nguồn từ thiện của các cá nhân, tổ chức xã hội hoặc từ nguồn ngân sách nhà nước. Loại hình nhà ở này dành cho những cá nhân hoặc gia đình có hoàn cảnh kinh tế khó khăn, thường là những người cao tuổi không đủ khả năng chi trả tiền thuê nhà; những người già cả, neo đơn; thương binh liệt sĩ, gia đình có công với cách mạng có hoàn cảnh khó khăn để giúp họ ổn định cuộc sống.

Đối tượng, điều kiện được cấp nhà tình thương, nhà tình nghĩa

Nhà tình thương: Nhà nước, các tổ chức xã hội và các cá nhân có lòng hảo tâm xây dựng và cấp nhà tình thương cho những hộ gia đình nghèo, những người không có nơi ở hoặc có nơi ở nhưng đã bị xuống cấp nghiêm trọng. 

Nhà tình nghĩa: Nhà nước, các tổ chức xã hội và các cá nhân từ thiện xây dựng, đối tượng nhận là các gia đình chính sách, những người có công với cách mạng. Đây là một hình thức thể hiện sự tri ân và đền đáp những cống hiến và hy sinh của họ cho đất nước.

Điểm e) khoản 2 Điều 5 Pháp lệnh số 02/2020/UBTVQH14 Về ưu đãi người có công với cách mạng, Điều 99 Nghị định 131/2021/NĐ-CP Quy định chi tiết và biện pháp thi hành pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng quy định: 

Nhà nước tặng nhà tình nghĩa đối với: 

• Người hoạt động cách mạng trước ngày 01 tháng 01 năm 1945;

• Người hoạt động cách mạng từ ngày 01 tháng 01 năm 1945 đến ngày khởi nghĩa tháng Tám năm 1945;

• Bà mẹ Việt Nam anh hùng;

• Anh hùng Lực lượng vũ trang nhân dân;

• Anh hùng Lao động trong thời kỳ kháng chiến;

• Thương binh, bao gồm cả thương binh loại B được công nhận trước ngày 31 tháng 12 năm 1993; người hưởng chính sách như thương binh;

• Bệnh binh;

• Người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học;

• Người hoạt động cách mạng, kháng chiến, bảo vệ Tổ quốc, làm nghĩa vụ quốc tế bị địch bắt tù, đày;

• Người hoạt động kháng chiến giải phóng dân tộc, bảo vệ Tổ quốc, làm nghĩa vụ quốc tế;

• Người có công giúp đỡ cách mạng.

Hộ gia đình được Nhà nước cấp nhà tình nghĩa thì có phải nộp tiền sử dụng đất?

Căn cứ điểm a) khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 (sửa đổi, bổ sung ngày 29/6/2024):

“…3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất; …”

Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, hộ gia đình được Nhà nước cấp nhà tình nghĩa không phải nộp tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình được cấp nhà tình nghĩa không phải nộp tiền sử dụng đất

Nhà tình nghĩa có được phép chuyển nhượng không?

Căn cứ Điều 160 Luật nhà ở năm 2023 (sửa đổi, bổ sung năm 2024): 

“Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;

b) Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở.

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài điều kiện quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.

Như vậy, nếu nhà tình nghĩa đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là sổ đỏ/sổ hồng) thì chủ sở hữu nhà ở được phép bán.

Sau khi bên mua (bên nhận chuyển nhượng) và bên bán (bên chuyển nhượng) đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng trên (điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024).

Chứng thực hợp đồng:

• Khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (Uỷ ban nhân dân cấp xã) có thẩm quyền và trách nhiệm chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở;

• Khoản 6 Điều 5 Nghị định trên quy định việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền của người sử dụng đất được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà.

Như vậy, nơi chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có nhà đất được chuyển nhượng.

Công chứng hợp đồng:

• Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2018, 2023) quy định công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.

Như vậy, việc công chứng hợp đồng được thực hiện tại Phòng công chứng/Văn phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất.

Sau đó, anh/chị cần phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc theo quy định tại khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024. Nộp đầy đủ các loại thuế, phí, lệ phí, bên mua nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Việc Uỷ ban nhân dân xã không đồng ý cho anh/chị bán căn nhà sẽ ảnh hưởng đến lợi ích chính đáng của anh/chị. Căn cứ Điều 7 Luật Khiếu nại năm 2011 (sửa đổi, bổ sung năm 2013): Khi có căn cứ cho rằng (việc thực hiện hoặc không thực hiện) hành vi hành chính của Uỷ ban nhân dân là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì anh/chị có thể khiếu nại lên chính Uỷ ban nhân dân để yêu cầu thực hiện đúng thủ tục hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Chuyển nhượng nhà tình nghĩa có cần phải có Giấy chứng nhận không?

Cũng tương tự căn cứ Điều 160 Luật nhà ở năm 2023 (sửa đổi, bổ sung năm 2024), để có thể thực hiện việc chuyển nhượng nhà tình thương, nhà tình nghĩa đã được Nhà nước cấp thì phải có Giấy chứng nhận đối với nhà ở theo đúng quy định của pháp luật.

Để chuyển nhượng nhà tình thương, tình nghĩa phải có giấy chứng nhận đối với nhà ở

Trình tự thực hiện việc chuyển nhượng

Căn cứ Điều 162 Luật nhà ở năm 2023 (sửa đổi, bổ sung năm 2024) về trình tự, thủ tục giao dịch về nhà ở: Thủ tục chuyển nhượng nhà tình nghĩa cũng như giao dịch chuyển nhượng nhà ở thông thường, cần trải qua các bước: Thỏa thuận lập hợp đồng chuyển nhượng nhà ở. Nộp hồ sơ đăng ký biến động, nộp thuế, phí, lệ phí, đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng.

Một số lưu ý khi chuyển nhượng nhà tình nghĩa do Nhà nước cấp

Đối với người mua/người nhận tặng

Nên tìm hiểu kỹ thông tin về nguồn gốc của căn nhà, lịch sử chủ sở hữu trước đó, cũng như kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản thông qua các văn bản như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy phép xây dựng, và bất kỳ tài liệu nào khác liên quan đến tài sản. 

Ngoài ra, việc tham khảo ý kiến của luật sư sẽ rất hữu ích cho anh/chị để đảm bảo rằng giao dịch diễn ra đúng quy định pháp luật và an toàn, thuận lợi. Luật sư sẽ giúp anh/chị hiểu rõ hơn về các quy định của pháp luật về điều kiện và trình tự thực hiện giao dịch, đồng thời cung cấp các giải pháp phù hợp.

Đối với bên bán/bên tặng

Bên bán, bên nhận tặng có trách nhiệm cung cấp thông tin chính xác và đầy đủ về căn nhà cho người mua hoặc người nhận tặng. 

Cần tuân thủ mọi quy định và thủ tục pháp lý liên quan đến giao dịch nhà ở và đất đai, đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch của giao dịch.

Như vậy, anh/chị có thể bán căn nhà tình nghĩa đó để mua một căn nhà mới, đồng thời tuân thủ các điều kiện như trên. Và như đã phân tích, nếu Uỷ ban nhân dân xã không đồng ý cho anh/chị bán căn nhà, trong trường hợp này, anh/chị có thể lựa chọn công chứng tại Phòng công chứng/Văn phòng công chứng hoặc khiếu nại yêu cầu Uỷ ban nhân dân thực hiện đúng trách nhiệm của mình.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự