Mua bán đất giấy tay, có lập vi bằng thì có giá trị vĩnh viễn về sau không?

>>> Rủi ro mua nhà ở xã hội bằng giấy viết tay, lập vi bằng

>>> Có được quyền đòi lại đất khi mua bán đất bằng giấy viết tay?

Câu hỏi:

Trả lời:

Cám ơn bạn đọc đã gửi câu hỏi đến LHLegal, sau đây Luật sư của chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:

Mua bán đất giấy tay là gì?

Trước hết, cần phải hiểu bản chất của mua bán đất giấy tay là gì? Mua bán đất giấy tay được hiểu là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức viết giấy tay và không có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật. 

Một số lưu ý đối với việc mua bán đất giấy tay như sau: 

• Kể từ khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay chỉ có hiệu lực nếu thời điểm chuyển nhượng được diễn ra trước ngày 01/8/2024. 

• Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật, trừ trường hợp tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015:

“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Đó là trường hợp giao dịch bắt buộc phải công chứng, chứng thực nhưng các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ thì giao dịch đó sẽ không bị tuyên vô hiệu. 

Vi bằng là gì? Mua bán đất giấy tay có vi bằng có giá trị không?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về khái niệm vi bằng như sau:

“3. Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”

Theo quy định trên, vi bằng chỉ có giá trị là bằng chứng ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. 

Theo khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về giá trị pháp lý của vi bằng như sau:

“2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.”

Từ quy định trên, có thể thấy việc lập vi bằng không ghi nhận tính hợp pháp của sự kiện, hành vi có thật đã xảy ra trên thực tế. Vi bằng chỉ có giá trị là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. Nên, việc lập vi bằng không xác minh được giá trị pháp lý của các sự kiện, hành vi đã xảy ra trên thực tế. 

Như vậy, việc mua bán đất giấy tay có lập vi bằng không được xem đã công chứng, chứng thực, tức là không được xem đã xác minh về tính hợp pháp, chính xác của giao dịch này.

Mua bán đất giấy tay lập vi bằng không được xem đã công chứng chứng thực

Ngoài ra, theo khoản 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định các trường hợp không được lập vi bằng như: 

“5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.”

Theo đó, việc ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng đất đai là trường hợp không được lập vi bằng. Chính vì vậy, việc lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi mua bán (chuyển nhượng) đất thông qua hình thức giấy tay không có giá trị pháp lý trên thực tế. 

Quy định về mua bán đất giấy tay theo pháp luật hiện hành

Trường hợp 1: Thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà mua bán đất bằng giấy viết tay

Theo khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 quy định như sau: 

“5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.”

Đồng thời, các loại giấy tờ  tại các khoản 1, 2, 3, 4 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 như: 

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

• Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, gồm: Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; Giấy phép cho xây cất nhà ở; Giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; Bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính;

• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

• Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 mà có tên người sử dụng đất;

• Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299/TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý mà có tên người sử dụng đất.

• Giấy tờ về việc kê khai, đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà;

• Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7 năm 1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sĩ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được phê duyệt tại thời điểm giao đất;

• Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà có tên người sử dụng đất;

• Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; giấy tờ về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép;

• Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận;

• Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân hoặc cấp cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng;

• Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tiễn của địa phương.

• Giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất để làm nhà ở hoặc làm nhà ở kết hợp với sản xuất nông, lâm nghiệp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004.

• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất;

• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

• Giấy tờ về việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo đúng quy định của pháp luật từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất

Từ các quy định trên, hộ gia đình, cá nhân có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi mua bán giấy viết tay nếu thỏa mãn các điều kiện sau:

• Có một trong các loại giấy tờ nêu trên, mà giấy tờ đó ghi tên người khác. 

• Có kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất (giấy mua bán viết tay).

• Trước ngày 01/8/2024 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

• Đất đó không có tranh chấp và phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

Đất không tranh chấp là 1 trong các điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi mua bán giấy viết tay

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay thỏa mãn các điều kiện nêu trên có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nếu muốn được cấp Giấy chứng nhận, người nhận chuyển nhượng phải thực hiện các thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu (cấp mới) theo quy định tại khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP như sau: 

“1. Các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 28 của Nghị định này:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;

c) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai.”

Như vậy, thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà mua bán đất bằng giấy viết tay thì thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu (cấp mới). Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 

Hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu:

Cơ sở pháp lý: 

• Điều 28, 31 Nghị định 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 của Chính phủ ban hành về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai;

• Mục 11 Quyết định 2124/QĐ-BTNMT ngày 01/8/2024 của Bộ Tài nguyên & Môi trường ban hành về việc công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường. 

Bước 1: Nộp hồ sơ

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất gồm: 

• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK ban hành kèm theo Nghị định số 101/2024/NĐ-CP

• Một trong các loại giấy tờ đã nêu quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có). Trường hợp thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà có phần diện tích đất tăng thêm đã được cấp Giấy chứng nhận thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận đã cấp cho phần diện tích tăng thêm.

• Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định của pháp luật;

• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

• Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có);

• Ngoài ra, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà người dân cần chuẩn bị thêm các giấy tờ chứng minh có liên quan, chẳng hạn như: Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật về đất đai; Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;…

Các hình thức nộp hồ sơ:

• Nộp trực tiếp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ - Văn phòng/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai/Ủy ban nhân dân cấp huyện;

• Nộp thông qua dịch vụ bưu chính;

• Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;

• Nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.

Bước 2: Tiếp nhận đơn

• Trường hợp hồ sơ đầy đủ: Nếu hồ sơ đủ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ, làm Phiếu hẹn trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã.

• Trường hợp hồ sơ thiếu: Nếu hồ sơ vẫn còn thiếu hoặc giấy tờ chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung hồ sơ.

Bước 3: Xác nhận hiện trạng đất

Theo Mục 11 Quyết định 2124/QĐ-BTNMT quy định, Ủy ban nhân dân cấp xã là cơ quan có trách nhiệm thực hiện việc xác nhận hiện trạng sử dụng đất có hay không có nhà ở, công trình xây dựng; tình trạng tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Bước 4: Đo đạc, xác minh bản trích đo địa chính

Trường hợp trong hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chưa có mảnh trích đo bản đồ địa chính thì đề nghị cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc trích đo bản đồ địa chính.

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra, ký duyệt mảnh trích đo bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo bản đồ địa chính trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị của cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện, người sử dụng đất phải trả chi phí theo quy định.

Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

• Các loại lệ phí phải nộp: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có).

• Trường hợp được miễn, giảm một trong những khoản lệ phí trên thì cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính đó.

• Khi nộp tiền xong thì phải giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và mang theo để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.

Bước 6: Trả kết quả và nhận Giấy chứng nhận

• Ghi vào hồ sơ địa chính; cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai và lập hồ sơ để Nhà nước quản lý;

• Thông báo xác nhận kết quả đăng ký đất đai;

• Giấy chứng nhận.

Trường hợp 2: Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà mua bán bằng giấy viết tay

Theo khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định như sau: 

“2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà thửa đất đó đã có Giấy chứng nhận và bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất kèm theo giấy tờ về việc nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc chỉ có hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập”

Như vậy, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất (bằng giấy viết tay) trước ngày 01/8/2024 mà thửa đất đó đã có Giấy chứng nhận và bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất kèm theo giấy tờ về việc nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc chỉ có hợp đồng, văn bản (giấy mua bán viết tay) về chuyển quyền sử dụng đất đã lập thì người chuyển nhượng nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có để có giấy chứng nhận mới.

Hồ sơ, trình tự, thủ tục thực hiện việc đề nghị cấp Giấy chứng nhận và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có để có giấy chứng nhận mới:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Thành phần hồ sơ bao gồm: 

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK. Tải mẫu tại đây

Mẫu số 11/ĐK kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP 

• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

• Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền (hợp đồng không có công chứng hoặc chứng thực nhưng phải đủ chữ ký của các bên).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Có 02 cách để nộp hồ sơ như sau: 

• Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

• Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

  • Nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa.

  • Nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu

Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền.

Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương, chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trả;

Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên nhận chuyển quyền; trường hợp bên chuyển quyền không nộp Giấy chứng nhận đã cấp thì thực hiện việc hủy Giấy chứng nhận đã cấp.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/8/2024 

Từ ngày 01/8/2024, tức là kể từ ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành trên thực tế, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật đất đai, pháp luật về công chứng và dân sự nói chung. 

Theo điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định như sau: 

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;”

Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được xác lập bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Luật Công chứng 2014

Như vậy, việc mua bán đất giấy tay kể từ ngày 01/8/2024 sẽ được xem là không có giá trị pháp lý trên thực tế. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chỉ có giá trị pháp lý khi thỏa mãn các điều kiện về nội dung và hình thức theo luật định. Do đó, người dân cần lưu ý các rủi ro khi xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay mà không thông qua việc công chứng, chứng thực Hợp đồng, ví dụ như: …... 

Các loại thuế phải đóng khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải nộp các loại thuế, phí, lệ phí như sau: 

(1) Lệ phí trước bạ

Khi chuyển nhượng QSDĐ cần đóng lệ phí trước bạ

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất được thực hiện theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, hướng dẫn chi tiết tại Thông tư 13/2022/TT-BTC như sau: 

Giá trị đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

Trong đó:

• Diện tích đất tính lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác định và cung cấp cho cơ quan thuế theo “Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai”.

• Giá một mét vuông đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Giá trị nhà tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

Trong đó:

• Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

• Giá 01 (một) mét vuông nhà là giá thực tế xây dựng “mới” một (01) mét vuông sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

• Sở Tài chính chủ trì phối hợp với Sở Xây dựng và các cơ quan liên quan tại địa phương căn cứ quy định tại điểm b khoản 1 Điều 7 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP để xây dựng giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Bảng giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà áp dụng tại địa phương.

• Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.

(2) Thuế thu nhập cá nhân

Theo Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC, được hướng dẫn bổ sung tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định về căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng phải nộp) như sau: 

Lưu ý: 

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

Giá chuyển nhượng: 

• Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

• Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

• Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước. Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định.

Những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, cụ thể:

• Vợ với chồng;

• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;

• Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;

• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

• Bố vợ, mẹ vợ với con rể;

• Ông nội, bà nội với cháu nội;

• Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

• Anh chị em ruột với nhau.

(3) Các lệ phí khác

Khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên còn có thể phát sinh lệ phí công chứng, tức là mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy định tại Điều 4 Thông tư 226/2016/TT-BTC như sau: 

Bài viết này được xây dựng dựa trên các thông tin và tình tiết từ câu hỏi của người dân, nhằm cung cấp góc nhìn pháp lý mang tính tham khảo, không có giá trị thay thế cho các quyết định chính thức của cơ quan có thẩm quyền và có thể điều chỉnh theo diễn biến thực tế của vụ việc.

Toàn bộ nội dung trả lời trên đây có giá trị giới hạn trong phạm vi yêu cầu, tình tiết sự việc cụ thể của câu hỏi tại đầu bài viết. Mọi trích dẫn, áp dụng câu trả lời nêu trên đều phải ghi rõ nguồn từ Công ty Luật TNHH LHLegal. Nếu áp dụng câu trả lời trong bài viết này cho bất kỳ câu hỏi, sự việc nào khác với bài viết đều có thể không có giá trị và phải tự chịu trách nhiệm bởi người trích dẫn.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự