Tổng đài tư vấn pháp luật: 
Email: hoa.le@luatsulh.com
Trên thực tế, nhà đất có thể là tài sản đồng sở hữu do được cha, mẹ để lại thừa kế cho nhiều người con. Chính vì vậy, không ít trường hợp như câu hỏi của người dân gửi về cho LHLegal, cụ thể:
Không thể tách sổ, sang tên nhà đất vì anh em không ký giấy: Giải pháp pháp lý là gì?
Câu hỏi:
Một người không ký thì có tách sổ được không?
Thông thường là không.
Theo điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024, nếu quyền sử dụng đất thuộc nhóm người sử dụng đất và được phân chia theo phần, mỗi người muốn thực hiện quyền đối với phần đất của mình phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa để được cấp Giấy chứng nhận riêng.
Trong khi đó, nếu quyền sử dụng đất chưa được xác định phần của từng người, các đồng sử dụng đất phải cùng thực hiện quyền hoặc ủy quyền cho người đại diện.
Nói cách khác, nếu Giấy chứng nhận vẫn đứng tên chung của các đồng thừa kế và chưa có văn bản phân chia di sản hoặc bản án của Tòa án thì một người không thể tự ý tách sổ hoặc sang tên phần đất mình cho rằng thuộc về mình.
Vì sao phải có sự đồng ý của tất cả đồng thừa kế?
Sau khi người để lại di sản qua đời, quyền sử dụng đất thuộc khối di sản chung của những người thừa kế.
Cho đến khi các đồng thừa kế hoàn tất việc phân chia di sản hoặc Tòa án xác định phần quyền của từng người, không ai có quyền tự mình định đoạt toàn bộ hoặc một phần quyền sử dụng đất.
Đây cũng là lý do Văn phòng đăng ký đất đai thường từ chối hồ sơ nếu thiếu chữ ký của các đồng sử dụng đất hoặc không có căn cứ chứng minh phần quyền của từng người.
Điều kiện để được tách thửa
Ngoài việc xác định rõ quyền sử dụng đất của từng người, việc tách thửa còn phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024, như:
- Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận.
- Đất còn thời hạn sử dụng.
- Không thuộc trường hợp bị kê biên hoặc có tranh chấp (trừ phần diện tích không có tranh chấp theo quy định).
- Bảo đảm diện tích tối thiểu và các điều kiện tách thửa do UBND cấp tỉnh quy định.
- Bảo đảm lối đi, hạ tầng kỹ thuật theo quy định.
Do đó, kể cả khi các đồng thừa kế đã thống nhất, nếu thửa đất không đủ điều kiện tách thì cơ quan có thẩm quyền vẫn có quyền từ chối giải quyết.
Nếu anh chị em không chịu ký thì phải làm sao?
Tùy từng trường hợp, người có nhu cầu tách sổ có thể lựa chọn một trong các phương án sau.
Thỏa thuận phân chia di sản
Đây là phương án nhanh và ít tốn kém nhất.
Nếu tất cả những người thừa kế thống nhất được việc chia đất, các bên có thể lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản hoặc Văn bản khai nhận di sản tại tổ chức hành nghề công chứng.
Sau khi hoàn tất thủ tục, mỗi người sẽ được xác lập quyền sử dụng đất đối với phần tài sản của mình và có thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định.
Khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế
Nếu một hoặc nhiều người không hợp tác, người còn lại có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết việc chia di sản thừa kế.
Sau khi bản án hoặc quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật, đây sẽ là căn cứ để:
- Đăng ký biến động đất đai;
- Cấp Giấy chứng nhận cho từng người;
- Thực hiện thủ tục tách thửa nếu đáp ứng các điều kiện của pháp luật.
Đây là giải pháp được áp dụng khá phổ biến khi các đồng thừa kế không thể tự thỏa thuận.
Có bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện không?
Không phải mọi trường hợp đều bắt buộc.
Đối với tranh chấp về chia di sản thừa kế quyền sử dụng đất, pháp luật hiện hành không quy định bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện.
Tuy nhiên, nếu tranh chấp liên quan đến ai là người có quyền sử dụng đất thì thủ tục hòa giải theo Luật Đất đai có thể là điều kiện bắt buộc trước khi Tòa án thụ lý vụ án.
Vì vậy, người dân nên xác định đúng bản chất tranh chấp để lựa chọn thủ tục phù hợp.
Có nên tự xây nhà khi chưa tách sổ?
Không nên.
Việc tự ý xây dựng trên phần đất chưa được xác định rõ quyền sử dụng có thể dẫn đến nhiều rủi ro như:
- Phát sinh tranh chấp với các đồng thừa kế;
- Gặp khó khăn khi xin cấp giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép);
- Khó thực hiện các giao dịch như thế chấp, chuyển nhượng hoặc tặng cho sau này.
Trong nhiều trường hợp, công trình còn có thể ảnh hưởng đến quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án.
Kết luận
Nếu quyền sử dụng đất vẫn đứng tên chung của các đồng thừa kế và một người không đồng ý ký hồ sơ thì bạn thường không thể tự tách sổ hoặc sang tên phần đất của mình.
Để giải quyết, người sử dụng đất nên ưu tiên thương lượng, lập văn bản phân chia di sản. Trường hợp không đạt được sự thống nhất, có thể yêu cầu Tòa án chia di sản thừa kế để làm căn cứ đăng ký quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định.
Việc xác định đúng quyền sử dụng đất ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế tranh chấp, đồng thời bảo đảm các giao dịch về nhà, đất được thực hiện thuận lợi và đúng pháp luật.
Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:
Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01
Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html
Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830
Website: https://luatsulh.com/
Văn phòng: Hồ Chí Minh | Hà Nội | Khánh Hòa
Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:
Website: https://luatsulh.com/
Facebook: Luật sư LH Legal
Youtube: Luật sư LH Legal
Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)
Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal
Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự
 |
 |
Đồng thừa kế ở nước ngoài không đồng ý chia nhà do cha mẹ để lại: Giải quyết việc chia di sản thế nào? (24.04.2025)
Không có tên trong di chúc, con cái có được hưởng tài sản thừa kế? (27.03.2025)
Phân chia tài sản thừa kế khi bố có 3 vợ: Mảnh đất đứng tên bố, mẹ và con có quyền gì? (15.01.2025)
Con riêng của chồng có được hưởng thừa kế không? (31.08.2022)
Nhà của bà nhưng cha thừa kế vậy con có được bán hay mang đi vay không? (25.08.2022)
Cha mẹ để lại đất không có di chúc, thủ tục chia thừa kế ra sao? (04.08.2022)
Cách lập di chúc sao cho đúng pháp luật? (13.06.2022)
Thời hiệu yêu cầu chia di sản thừa kế (16.02.2022)
