Chuyển đổi căn hộ từ 2 thành 3 phòng ngủ: Có cần xin giấy phép không?

>>> Hướng dẫn chi tiết thủ tục sang tên sổ hồng chung cư

>>> Tranh chấp sổ hồng chung cư: Nguyên nhân và hướng giải quyết

Câu hỏi:

Sửa chữa nhà chung cư có phải xin phép không? Khi nào cần xin giấy phép cải tạo căn hộ chung cư

Do các dự án căn hộ chung cư được thiết kế theo những tiêu chuẩn chung, nên chủ sở hữu thường muốn sửa chữa, thiết kế lại căn hộ cho phù hợp với sở thích, nhu cầu riêng của mình. Tuy nhiên, việc sửa chữa, cải tạo lại các căn hộ chung cư có thể dẫn đến thay đổi kết cấu hoặc gây ảnh hưởng đến những căn hộ khác trong tòa nhà chung cư. Vì vậy, khác với nhà ở mặt đất, không phải mọi trường hợp chủ chung cư đều có quyền sửa chữa căn hộ chung cư theo ý mình mà trong nhiều trường hợp phải xin phép.

Những trường hợp sửa chung cư phải xin phép

Căn cứ khoản 5 Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định cấm chủ sở hữu chung cư tự ý sửa chữa căn hộ chung cư trong một số trường hợp nhất định:

“Điều 3. Các hành vi bị nghiêm cấm

[...]

5. Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc của chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; cải tạo, cơi nới, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở đang thuê, thuê mua, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý mà không được chủ sở hữu đồng ý”

Theo đó, chủ chung cư không được tự ý thay đổi kết cấu chịu lực của chung cư hoặc thay đổi thiết kế của phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Để thực hiện các công việc này, chủ nhà chung cư cần phải xin phép thực hiện.

Đồng thời khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở năm 2023 cũng quy định việc cải tạo chung cư phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Xây dựng. Nếu pháp luật quy định phải lập dự án để cải tạo chung cư thì phải thực hiện theo dự án được phê duyệt. Đối với chung cư thuộc sở hữu Nhà nước thì việc bảo trì, cải tạo chung cư phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và phải thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về xây dựng.

Như vậy, chủ chung cư phải xin phép khi thực hiện việc sửa chữa làm thay đổi kết cấu chịu lực của chung cư hoặc sửa chữa thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong chung cư. Đối với trường hợp của khách hàng thay đổi từ 2 thành 3 phòng ngủ là trường hợp cần phải xin phép trước khi sửa chữa căn hộ chung cư.

Trường hợp cải tạo lại số phòng ngủ thì người sử dụng chung cư cần xin phép

Hạng mục cải tạo chung cư không cần xin phép 

Điểm g khoản 1 Điều 41 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định những trường hợp có thể sửa chữa chung cư mà không cần xin phép gồm:

Sửa chữa các hư hỏng thuộc phần sở hữu riêng mà có ảnh hưởng đến việc sử dụng của các chủ sở hữu khác trong nhà chung cư; tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị có chức năng thực hiện bảo trì, sửa chữa các hư hỏng thấm, dột của sàn, khu vệ sinh thuộc phần sở hữu chung theo quy định; 

Bên cạnh đó, chủ sở hữu chung cư có trách nhiệm khôi phục lại nguyên trạng và bồi thường thiệt hại nếu gây hư hỏng phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu khác.

Quy trình xin giấy phép sửa chữa căn hộ chung cư

Như đã trình bày, việc sửa chữa chung cư phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Xây dựng. Do đó, khi có nhu cầu sửa chữa chung cư, chủ sở hữu hoặc người sử dụng chung cư sẽ tới cơ quan có thẩm quyền xin cấp Giấy phép xây dựng để sửa chữa chung cư.

Thẩm quyền cấp phép

Căn cứ theo Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2016, 2018, 2019, 2020) (Luật Xây dựng hiện hành), cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép sửa chữa nhà chung cư gồm:

• Công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ: Ủy ban nhân dân cấp huyện;

• Cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh trừ công trình thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp huyện cấp: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.

Hồ sơ 

Theo quy định tại Điều 96 Luật Xây dựng hiện hành và Điều 59 Nghị định 175-2024/NĐ-CP, hồ sơ xin giấy phép sửa chữa căn hộ chung cư gồm các thành phần sau:

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở riêng lẻ theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 15/2021/NĐ-CP.

2. Một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng.

3. Bản vẽ hiện trạng của các bộ phận công trình dự kiến sửa chữa, cải tạo đã được phê duyệt theo quy định có tỷ lệ tương ứng với tỷ lệ các bản vẽ của hồ sơ đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo và ảnh chụp (kích thước tối thiểu 10 x 15 cm) hiện trạng công trình và công trình lân cận trước khi sửa chữa, cải tạo.

4. Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo tương ứng với mỗi loại công trình.

Thủ tục 

Căn cứ theo Điều 102 Luật Xây dựng hiện hành và Điều 52 Nghị định Nghị định 175/2024/NĐ-CP, để xin giấy phép sửa chữa chung cư, chủ sở hữu chung cư hoặc người sử dụng chung cư thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ

Người xin cấp Giấy phép chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và nộp 02 bộ hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.

Bước 2: Cơ quan cấp giấy phép tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra hồ sơ

Trong thời hạn 05 kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa.

Nếu hồ đáp ứng điều kiện: Ghi giấy biên nhận;

Nếu hồ sơ không đáp ứng điều kiện: Hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ.

Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan cấp giấy phép xác định hồ sơ còn thiếu, hồ sơ không đúng  quy định hoặc không đúng thực tế để thông báo 01 lần bằng văn bản cho người xin Giấy phép bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Trong thời hạn 05 ngày sau khi có văn bản thông báo, cơ quan cấp giấy phép thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho người xin Giấy phép tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.

Người xin cấp Giấy phép  bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Nếu sau khi bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được điều kiện thì trong 03 ngày, cơ quan cấp giấy phép thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép.

Bước 3: Cấp Giấy phép xây dựng

Trong thời gian 12 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến trả lời bằng văn bản. Nếu các cơ quan trên không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc quản lý của mình. Cơ quan cấp giấy phép quyết định việc cấp giấy phép xây dựng;

Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp giấy phép xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong 15 ngày.

Việc xin giấy phép được thực hiện theo quy trình tại Điều 52 Nghị định 175/2024/NĐ-CP

Lưu ý khi chỉnh sửa kết cấu căn hộ chung cư

Xin phép chủ đầu tư và xin cấp phép xây dựng: Việc sửa chữa căn hộ chung cư khi rơi vào những trường hợp nhất định thì chủ sở hữu phải xin phép chủ đầu tư và xin cấp phép từ cơ quan có thẩm quyền. Việc tự ý sửa chữa mà không xin phép có thể dẫn đến hậu quả được chúng tôi đề cập tại phần 4.

Việc cải tạo phải được thực hiện hợp lý: Việc cải tạo nhà chung cư phải đảm bảo các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy, về thoát hiểm, …vv nhằm đảm bảo an toàn cho cả chủ sở hữu và các cư dân khác trong tòa nhà chung cư, tránh gây ra sự cố không đáng có.

Lựa chọn đơn vị thi công có uy tín, năng lực tốt: Khi quyết định cải tạo căn hộ chung cư, chủ sở hữu cần lưu ý lựa chọn đơn vị thi công có đủ năng lực khi tư vấn thiết kế, xây dựng, bảo hiểm công trình, phổ biến quy chế, nội quy tại khu chung cư cho nhà thầu, phối hợp với nhà thầu theo dõi và quản lý đội ngũ công nhân thi công, tránh xảy ra tai nạn và gây ra những thiệt hại về tài sản của chủ đầu tư.

Hậu quả nếu cải tạo căn hộ chung cư không xin phép

Căn cứ khoản 2 Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, nếu chủ sở hữu, người sử dụng cải tạo căn hộ chung cư mà không xin phép thì có thể bị xử phạt hành chính:

“Điều 70. Vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với người sử dụng nhà chung cư

2. Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian xung quanh, lấn chiếm các phần thuộc sở hữu chung hoặc lấn chiếm các phần thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức;

b) Tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư;

c) Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng;

d) Sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu với hành vi quy định tại điểm a, điểm b khoản 1, điểm a, điểm b khoản 2 Điều này;

b) Buộc chuyển kinh doanh hàng hóa nguy hiểm gây cháy nổ ra khỏi địa bàn dân cư hoặc buộc không sử dụng dịch vụ sửa chữa xe có động cơ hoặc buộc không kinh doanh dịch vụ giết mổ gia súc ở khu vực nhà chung cư với hành vi quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;

c) Buộc đảm bảo yêu cầu về cách âm, phòng cháy, chữa cháy theo quy định với hành vi quy định tại điểm d khoản 1 Điều này;

d) Buộc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở với hành vi quy định tại điểm e khoản 1 Điều này;

đ) Buộc trả lại phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung với hành vi quy định tại điểm c khoản 2 Điều này;

e) Buộc sử dụng đúng phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp với hành vi quy định tại điểm d khoản 2 Điều này”.

“Điều 4. Hình thức xử phạt, mức phạt tiền tối đa, biện pháp khắc phục hậu quả và thẩm quyền xử phạt

..c) Mức phạt tiền quy định tại Nghị định này là mức phạt áp dụng đối với tổ chức (trừ mức phạt quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 1 Điều 24; điểm a, điểm b, điểm c khoản 1 Điều 59, điểm a khoản 3 Điều 64, Điều 65, khoản 1 (trừ điểm e) Điều 70 Nghị định này là mức phạt đối với cá nhân). Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.

Như vậy, nếu chủ sở hữu, người sử dụng cải tạo căn hộ chung cư mà không xin phép thì có thể bị xử phạt hành chính từ 30.000.000 – 40.000.000 đồng (đối với cá nhân), từ 60.000.000 – 80.000.000 đồng. Ngoài ra còn bị áp dụng các hình phạt bổ sung là buộc khôi phục tình trạng ban đầu.

Cuối cùng, đối với trường hợp của khách hàng trong câu hỏi đầu bài viết là cải tạo căn hộ từ 2 thành 3 phòng ngủ, có thể làm thay đổi công năng sử dụng, kết cấu chịu lực hoặc hệ thống kỹ thuật của tòa nhà. Do đó, anh/chị cần xác định rõ phạm vi sửa đổi để đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật, thực hiện việc xin phép chủ đầu tư, xin cấp giấy phép xây dựng theo thủ tục đã được trình bày ở trên. Đồng thời nên tham vấn ý kiến của luật sư hoặc cơ quan quản lý xây dựng để tránh vi phạm pháp luật và đảm bảo quyền lợi của mình.

Bài viết này được xây dựng dựa trên các thông tin từ câu hỏi của người dân, nhằm cung cấp góc nhìn pháp lý mang tính tham khảo, không có giá trị thay thế cho các quyết định chính thức của cơ quan có thẩm quyền. 

Toàn bộ nội dung trả lời trên đây có giá trị giới hạn trong phạm vi yêu cầu của câu hỏi tại đầu bài viết. Mọi trích dẫn, áp dụng câu trả lời nêu trên đều phải ghi rõ nguồn từ Công ty Luật TNHH LHLegal. Nếu áp dụng câu trả lời trong bài viết này cho bất kỳ câu hỏi, sự việc nào khác với bài viết đều có thể không có giá trị và phải tự chịu trách nhiệm bởi người trích dẫn.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Xuân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh (Địa chỉ cũ: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM)

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Nam Nha Trang, Tỉnh Khánh Hòa (Địa chỉ cũ: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang)

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LHLegal