Đất đai có mấy loại? Căn cứ để xác định loại đất như thế nào?

HỎI:

TRẢ LỜI:

Công ty Luật LHLegal – Văn phòng Luật sư giỏi và uy tín tại Tp. Hồ Chí Minh chuyên tư vấn các vấn đề về đất đai, nhà ở, bất động sản xin trân trọng trả lời bạn như sau:

Phân loại đất và ý nghĩa của việc phân loại đất

Phân loại đất là việc phân đất thành từng nhóm đất khác nhau dựa vào mục đích sử dụng đất. Căn cứ Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, hiện có 3 nhóm đất là đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.

Đất đai là tài sản có những quy chế quản lý mang tính đặc thù. Vì vậy phân loại đất có tầm quan trọng nhất định như:

• Về mặt kinh tế: Giúp người sử dụng đất xác định được đúng loại đất. Từ đó nâng cao được hiệu suất sử dụng đất và thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính về đất của mình, góp phần tăng ngân sách Nhà nước và thúc đẩy kinh tế phát triển.

• Về mặt xã hội: Phân loại đất giúp cho Nhà nước thuận tiện hơn trong việc thống nhất và quản lý đất đai trên cả nước. Từ đó mà Nhà nước có những chính sách cụ thể đối với từng loại đất, góp phần ổn định và phát triển xã hội.

Đất đai có mấy loại?

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai sẽ được phân loại thành 3 nhóm như sau:

Nhóm đất nông nghiệp

Nhóm đất nông nghiệp là đất được sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng.

Nhóm đất nông nghiệp gồm các loại đất sau đây:

1. Đất trồng cây hàng năm

Là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây:

• Được gieo trồng, cho thu hoạch và kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời gian không quá 1 năm.

• Kể cả cây hàng năm được lưu gốc để thu hoạch trong thời gian không quá 5 năm.

• Trường hợp trồng cây hàng năm theo chế độ canh tác không thường xuyên theo chu kỳ.

Đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác.

Đất trồng cây hàng năm gồm đất dùng để trồng lúa và trồng các loại cây hàng năm khác

2. Đất trồng cây lâu năm

Là loại đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm bao gồm:

• Cây công nghiệp lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm dùng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hoặc phải qua chế biến mới sử dụng được như cây ca cao, cao su, cà phê, hồ tiêu, dừa, chè, điều,...

• Cây dược liệu lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm làm dược liệu như long não, đỗ trọng, hồi, quế, sâm,...

• Cây ăn quả lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm là quả để ăn tươi hoặc kết hợp chế biến như cam, bưởi, chôm chôm, măng cụt, mơ,...

• Các loại cây lâu năm khác: Là loại cây lâu năm để lấy gỗ, tạo cảnh quan, làm bóng mát như cây xoan, xà cừ, bạch đàn, lộc vừng,... Kể cả trường hợp trồng hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc xem lẫn cây hàng năm và cây lâu năm.

3. Đất rừng phòng hộ

Là loại đất được dùng để phát triển rừng cho mục đích chủ yếu để:

• Bảo vệ nguồn nước, bảo vệ đất, chống xói mòn, lũ quét, sạt lở, lũ ống, chống sa mạc hóa, hạn chế thiên tai, điều hòa khí hậu, góp phần bảo vệ môi trường, quốc phòng, an ninh, kết hợp du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí;

• Cung ứng dịch vụ môi trường rừng.

Đất rừng phòng hộ bao gồm: đất có rừng phòng hộ là rừng tự nhiên, đất có rừng phòng hộ là rừng trồng và đất đang được sử dụng để bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ.

4. Đất rừng sản xuất

Là đất đang có rừng và đất đang được dùng để phát triển rừng cho mục đích chủ yếu để:

• Cung cấp lâm sản;

• Sản xuất, kinh doanh lâm, nông, ngư nghiệp kết hợp;

• Du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí;

• Cung ứng dịch vụ môi trường rừng.

Đất rừng sản xuất là đất đang có rừng chủ yếu dùng để cung cấp lâm sản

Đất rừng sản xuất bao gồm:

• Đất có rừng sản xuất là rừng tự nhiên.

• Đất có rừng sản xuất là rừng trồng.

• Đất đang được sử dụng để bảo vệ, phát triển rừng sản xuất.

5. Đất nuôi trồng thủy sản

Là loại đất được sử dụng chuyên vào mục đích nuôi, trồng thủy sản nước lợ, nước mặn và nước ngọt.

Loại đất này bao gồm: ao hồ, kênh, rạch, đầm, sông, ngòi, đất có mặt nước ven biển, bãi bồi ven sông, cồn biển, bãi cát, đất sử dụng cho kinh tế trang trại,… Tóm lại, đất nuôi trồng thuỷ sản là đất có mặt nước nội địa.

6. Đất rừng đặc dụng

Là đất đang có rừng và đất đang được sử dụng để phát triển rừng với mục đích chủ yếu để:

• Bảo tồn hệ sinh thái rừng tự nhiên, nguồn gen sinh vật rừng, nghiên cứu khoa học, bảo tồn di tích lịch sử - văn hóa, tín ngưỡng, danh lam thắng cảnh kết hợp du lịch sinh thái;

• Nghỉ dưỡng, giải trí trừ phân khu bảo vệ nghiêm ngặt của rừng đặc dụng;

• Cung ứng dịch vụ môi trường rừng như: Vườn quốc gia, khu dự trữ thiên nhiên; khu bảo vệ cảnh quan bao gồm rừng bảo tồn di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; khu bảo tồn loài - sinh cảnh;…

Đất rừng đặc dụng bao gồm:

• Đất có rừng đặc dụng là rừng tự nhiên.

• Đất có rừng đặc dụng là rừng trồng.

• Đất đang được sử dụng để bảo vệ, phát triển rừng đặc dụng.

7. Đất làm muối

Trước đây, loại đất này được xếp vào nhóm đất chuyên dùng nhưng do thực tế sử dụng đất làm muối cũng giống như việc sử dụng đất nông nghiệp và chủ thể sử dụng loại đất này phần lớn là các hộ gia đình, cá nhân làm nông nghiệp thuộc khu vực nông thôn ven biển. Vì vậy, trong Luật Đất đai năm 2003 và hiện nay Luật Đất đai năm 2013 quy định đất làm muối được đưa vào nhóm đất nông nghiệp.

Đất làm muối là ruộng muối được sử dụng cho mục đích sản xuất muối

Đất làm muối là ruộng muối để sử dụng vào mục đích sản xuất muối. Loại đất này được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân trong hạn mức giao đất tại địa phương để sản xuất muối. Nếu sử dụng vượt hạn mức thì phải chuyển sang thuê đất.

8. Đất nông nghiệp khác

Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích:

• Trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất;

• Xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

• Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

• Đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Xem thêm: Đất ở có được kinh doanh dịch vụ karaoke không?

Nhóm đất phi nông nghiệp

Nhóm đất phi nông nghiệp gồm những loại đất sử dụng vào mục đích không thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Nhóm đất này bao gồm các loại sau đây:

1. Đất xây dựng trụ sở cơ quan

Đây là loại đất được dùng vào mục đích xây dựng trụ sở hoặc văn phòng làm việc của cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội.

Loại đất này không được dùng vào mục đích nông nghiệp, công nghiệp hay các hình thức cá nhân nào khác. Thay vào đó, Nhà nước sẽ tiến hành quy hoạch và lưu trữ phục vụ những mục đích công.

2. Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị

Đất ở là loại đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống và vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở. Trường hợp thửa đất có vườn ao gắn liền với nhà ở mà chưa được công nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định tạm thời bằng hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Cụ thể:

• Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn thuộc xã quản lý;

• Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn, kể cả đất ở tại các khu đô thị mới đã được thực hiện thuộc phạm vi quy hoạch phát triển của các quận, thành phố, thị xã đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng đến thời điểm thống kê, kiểm kê vẫn do xã quản lý.

Đất ở nông thôn thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã

3. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh

Đất quốc phòng, an ninh có thể dùng làm những mục đích như:

• Là địa điểm để quân đội trực tiếp thực hiện các nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;

• Nơi quân đội thực hiện những nhiệm vụ liên quan đến hoạt động quốc phòng, an ninh;

• Xây dựng các trung tâm đào tạo, huấn luyện; bệnh viện, nhà an dưỡng của quân đội, công an;

• Xây dựng nhà công vụ của quân đội, công an;

• Xây dựng các cơ sở giam giữ và giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý;

4. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm:

• Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất;

• Đất thương mại, dịch vụ;

• Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

• Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;

• Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

5. Đất xây dựng công trình sự nghiệp

Loại đất này bao gồm:

• Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; 

• Đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác.

Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo

6. Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng

Đất cơ sở tôn giáo gồm: Đất thuộc chùa, nhà nguyện, thánh thất, nhà thờ, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.

Đất tín ngưỡng bao gồm: Đất có công trình đình, miếu, am, đền, từ đường, nhà thờ họ.

7. Đất sử dụng vào mục đích công cộng

Đây là loại đất bao gồm:

• Đất giao thông: Cảng hàng không, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, sân bay, hệ thống đường bộ, hệ thống đường sắt và công trình giao thông khác;

• Thủy lợi;

• Đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh;

• Đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng;

• Đất công trình bưu chính, viễn thông;

• Đất công trình năng lượng;

• Đất chợ;

• Đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác.

8. Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng

Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối là loại đất có mặt nước của các đối tượng thủy văn dạng tuyến không có ranh giới khép kín để tạo thành thửa đất được hình thành tự nhiên hoặc nhân tạo phục vụ cho mục đích thoát nước, dẫn nước.

Đất sông ngòi, kênh, rạch, suối là loại đất có mặt nước của các đối tượng thủy văn

9. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng

Đây là loại đất để làm nơi mai táng tập trung, đất có công trình làm nhà tang lễ và công trình để hỏa táng.

10. Đất phi nông nghiệp khác

Loại đất này bao gồm:

• Đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất;

• Đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, công cụ, máy móc phục vụ cho sản xuất nông nghiệp;

• Đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.

Nhóm đất chưa sử dụng

Nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa được đưa vào sử dụng cho các mục đích theo quy định của Luật Đất đai. Loại đất này bao gồm:

• Đất bằng chưa sử dụng: Là đất chưa sử dụng tại vùng bằng phẳng ở đồng bằng, thung lũng, cao nguyên.

• Đất đồi núi chưa sử dụng: Là đất chưa sử dụng trên đất dốc thuộc vùng đồi, núi.

• Núi đá không có rừng cây: Là đất chưa sử dụng ở dạng núi đá mà trên đó không có rừng cây.

Núi đá không có rừng cây là đất chưa sử dụng ở dạng núi đá

Như vậy, nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa có đủ điều kiện hoặc chưa được xác định để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp, chưa xác định là đất khu dân cư nông thôn, đô thị, chuyên dùng và Nhà nước chưa giao cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân nào sử dụng ổn định lâu dài.

Căn cứ để xác định loại đất theo Luật Đất đai 2022

Trường hợp có giấy tờ về đất

Theo quy định tại Điều 11 Luật Đất đai năm 2013, việc xác định loại đất căn cứ vào một trong các giấy chứng nhận sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009;

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Nếu như chưa được cấp các loại giấy chứng nhận trên thì xác định loại đất căn cứ vào giấy tờ sau đây:

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước;

• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

Căn cứ theo giấy tờ tặng cho QSDĐ để xác định loại đất

• Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước 15/10/1993;

• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; Giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

• Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước 15/10/1993;

• Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ;

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

• Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Ngoài ra có thể căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp không có giấy tờ về đất

Theo quy định tại khoản 4 Điều 11 Luật Đất đai năm 2013, Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai thì trường hợp đang sử dụng đất mà không có giấy tờ được thì căn cứ để xác định loại đất được quy định như sau:

• Trường hợp đang sử dụng, đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

• Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng;

Các trường hợp khác

Đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì việc xác định loại đất được căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và dự án đầu tư.

Nếu Nhà nước giao đất thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xác định loại đất

Đối với thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất cho 02 trường hợp trên đây được thực hiện như sau:

• Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó;

• Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành.

Trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.

Công ty Luật - Luật sư tư vấn về luật đất đai LHLegal chuyên tư vấn các vấn đề về đất đai, nhà ở, bất động sản hy vọng đã giải đáp được thắc mắc của bạn.

Mọi thông tin cần giải đáp thêm, xin vui lòng liên hệ Công ty Luật LHLegal – Văn phòng Luật sư giỏi và uy tín tại Tp. Hồ Chí Minh chuyên tư vấn các vấn đề về đất đai, nhà ở, bất động sản theo địa chỉ sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự