Trường hợp nào đất không có sổ đỏ vẫn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất?

>>> Từ năm 2025 bồi thường cho người dân bị thu hồi đất thực hiện ra sao?

>>> Từ năm 2025 Người dân bị thu hồi đất sẽ nhận được những khoản hỗ trợ nào?

Đất không có sổ đỏ là gì?

Đất không sổ đỏ là cách gọi quen thuộc để chỉ các loại đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là “sổ đỏ”). Đây là chứng thư pháp lý quan trọng để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đối với trường hợp người sử dụng đất đối với đất không sổ đỏ là người không có giấy từ chứng minh quyền sử dụng đất đối với đất đó. Mặc dù vậy, người đang sử dụng đất mà chưa được cấp các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn có thể được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất nếu thuộc trường hợp được bồi thường.

Xem thêm về Dịch vụ làm sổ đỏ trọn gói nhanh chóng LHLegal

Trường hợp đất không có sổ đỏ vẫn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Trường hợp 1: Chưa có sổ đỏ nhưng đủ điều kiện cấp sổ đỏ

Theo đó, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm (điểm a khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2024) thì có thể được bồi thường về đất khi có một trong các điều kiện được quy định tại khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai năm 2024 như sau: 

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

• Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

• Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 của Luật này;

• Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;

• Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Như vậy, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm thuộc một trong các điều kiện được quy định tại khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai năm 2024 nêu trên sẽ được bồi thường về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất. Điều này thể hiện được rằng quy định hiện nay không bắt buộc phải có sổ đỏ thì mới được bồi thường. Tức là, việc sử dụng đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi nếu thỏa mãn các điều kiện được bồi thường theo quy định của pháp luật về đất đai và các quy định khác có liên quan.

Sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm thuộc 1 trong các điều kiện được bồi thường về đất

Ngoài ra, Điều 5 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP quy định về các trường hợp khác được bồi thường về đất và điều kiện được bồi thường về đất quy định tại khoản 3 Điều 95 của Luật Đất đai như sau: 

• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều 138 của Luật Đất đai

• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà đã sử dụng đất ổn định, thuộc các trường hợp được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 139 của Luật Đất đai.

• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm được giao hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định của pháp luật nhưng đã sử dụng đất ổn định trước ngày ngày 01 tháng 7 năm 2014.
  Đối với trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.

• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà loại đất xác định trên giấy tờ đã cấp khác với phân loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai hoặc khác với hiện trạng sử dụng đất thì bồi thường theo loại đất sau khi được xác định lại theo quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Đất đai.

• Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp mà đất đó đã sử dụng ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tóm lại, trường hợp chưa có sổ đỏ nhưng đủ điều kiện cấp sổ đỏ vẫn sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. 

Trường hợp 2: Đất nông nghiệp có trước ngày 01/7/2004 mà không đủ điều kiện cấp sổ đỏ

Căn cứ vào khoản 3 Điều 96 Luật Đất đai năm 2024 quy định về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân như sau: 

“3. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì việc bồi thường được thực hiện theo quy định của Chính phủ.”

Ngoài ra, theo khoản 5 Điều 5 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp mà đất đó đã sử dụng ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, trường hợp đất nông nghiệp có trước ngày 01/7/2004 mà không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay thường gọi là “Sổ đỏ”) thì vẫn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. 

Đất nông nghiệp có trước ngày 01/7/2004 mà không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ vẫn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi

Những bất cập về bồi thường thiệt hại tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất ở hiện nay

Mặc dù Luật Đất đai năm 2024 cùng với các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan đã điều chỉnh rất nhiều về vấn đề bồi thường khi nhà nước thu hồi đất hiện nay, tuy nhiên việc bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất vẫn còn tồn tại một số bất cập như sau: 

• Thứ nhất, giá đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định để tính giá trị bồi thường thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. 

  • Nguyên nhân có thể xuất phát từ việc bảng giá đất do Nhà nước ban hành thường được cập nhật chậm so với sự biến động nhanh của thị trường bất động sản. Ngoài ra, mức giá đất trong bảng giá Nhà nước thường thấp hơn nhiều lần so với giá giao dịch thực tế. 

  • Điều này dẫn đến việc người dân nhận được tiền bồi thường không đủ để mua đất tương đương ở vị trí khác, đặc biệt là trong trường hợp phải tái định cư.

• Thứ hai, thiếu cơ sở để định giá tài sản gắn liền với đất. 

  • Nguyên nhân do chưa có quy chuẩn rõ ràng và thống nhất trong việc định giá tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng, hoa màu. Ngoài ra, việc định giá thường mang tính cảm tính, hoặc dựa vào mức khung giá cũ không còn phù hợp với thực tế.

  • Điều này dẫn đến việc các tài sản như nhà cửa, công trình xây dựng bị định giá thấp hơn nhiều so với chi phí xây dựng hoặc giá trị thực tế. 

• Thứ ba, thông tin bồi thường thường không rõ ràng. 

  • Xuất phát từ việc người dân không được tiếp cận đầy đủ thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoặc các thông tin này được công bố muộn, gây bất ngờ. Ngoài ra, một số nơi không tổ chức các buổi đối thoại hoặc giải thích rõ ràng với người dân về các quyền lợi và trách nhiệm trong quá trình thu hồi đất. 

• Thứ tư, thủ tục bồi thường phức tạp và kéo dài. 

  • Quy trình kiểm kê, kê khai tài sản và xác định mức bồi thường thường qua nhiều khâu trung gian, dẫn đến chậm trễ. Ngoài ra, sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng (như chính quyền địa phương, đơn vị đo đạc, và hội đồng bồi thường) thiếu hiệu quả. 

  • Điều này dẫn đến việc người dân phải chờ đợi lâu để nhận được tiền bồi thường hoặc giải quyết tái định cư, gây khó khăn trong việc ổn định cuộc sống sau khi đất bị thu hồi. 

Thông qua bài viết này, chúng tôi mong bạn có thể hiểu rõ hơn về vấn đề đất không sổ đỏ vẫn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cũng như các vấn đề khác có liên quan. 

Nếu như có thắc mắc gì hãy liên hệ ngay với LHLegal để được hỗ trợ nhanh chóng nhất.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự