Trọng tài thương mại có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai theo Luật Đất đai 2024 không?

Trọng tài thương mại có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai theo Luật Đất đai 2024 không?

Đây là những vấn đề doanh nghiệp cần lưu ý, đặc biệt trong các giao dịch đầu tư, hợp tác kinh doanh, chuyển nhượng dự án, kinh doanh bất động sản hoặc các hợp đồng thương mại có liên quan đến quyền sử dụng đất.

Một điểm đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 là đã ghi nhận rõ Trọng tài thương mại Việt Nam có thể giải quyết tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.

Trọng tài thương mại là gì?

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Trọng tài thương mại 2010, Trọng tài thương mại là phương thức giải quyết tranh chấp do các bên thỏa thuận và được tiến hành theo quy định của Luật Trọng tài thương mại.

Như vậy, trọng tài thương mại là một cơ chế giải quyết tranh chấp ngoài Tòa án, trong đó quyền lựa chọn trọng tài của các bên đóng vai trò đặc biệt quan trọng.

Khác với việc một bên có thể khởi kiện tại Tòa án khi đáp ứng điều kiện tố tụng, về nguyên tắc, tranh chấp chỉ được giải quyết bằng Trọng tài khi các bên có thỏa thuận trọng tài hợp pháp.

Thỏa thuận này có thể được xác lập ngay trong hợp đồng hoặc được các bên lập thành một thỏa thuận riêng trước hoặc sau khi tranh chấp phát sinh.

Trọng tài viên là ai?

Theo khoản 5 Điều 3 Luật Trọng tài thương mại 2010, Trọng tài viên là người được các bên lựa chọn hoặc được Trung tâm trọng tài hoặc Tòa án chỉ định để giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật về trọng tài.

Trong quá trình giải quyết vụ việc, Trọng tài viên trực tiếp xem xét hồ sơ, chứng cứ, yêu cầu của các bên và tham gia Hội đồng trọng tài để đưa ra phán quyết giải quyết tranh chấp.

Đối với các vụ việc có tính chuyên môn cao như đầu tư, xây dựng, tài chính, bất động sản hoặc giao dịch quốc tế, khả năng lựa chọn Trọng tài viên có chuyên môn phù hợp là một trong những yếu tố khiến doanh nghiệp cân nhắc phương thức trọng tài.

Muốn trở thành Trọng tài viên phải đáp ứng điều kiện gì?

Theo Điều 20 Luật Trọng tài thương mại 2010, người muốn trở thành Trọng tài viên phải đáp ứng các tiêu chuẩn cơ bản sau:

Thứ nhất, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật dân sự.

Thứ hai, có trình độ đại học và đã có ít nhất 05 năm thực tế công tác theo ngành đã học.

Thứ ba, trong trường hợp đặc biệt, người là chuyên gia có trình độ chuyên môn cao và có nhiều kinh nghiệm thực tiễn vẫn có thể được lựa chọn làm Trọng tài viên dù không đáp ứng đầy đủ điều kiện về trình độ, thời gian công tác nêu trên.

Ngoài các tiêu chuẩn luật định, từng Trung tâm trọng tài có thể đặt ra tiêu chuẩn cao hơn đối với Trọng tài viên của tổ chức mình.

Có phải cứ đủ tiêu chuẩn là được làm Trọng tài viên không?

Không.

Luật Trọng tài thương mại còn quy định một số trường hợp dù đáp ứng các tiêu chuẩn chuyên môn vẫn không được làm Trọng tài viên, chẳng hạn một số người đang giữ chức vụ hoặc công tác trong cơ quan tiến hành tố tụng, cơ quan thi hành án hoặc người đang thuộc trường hợp bị truy cứu, chấp hành trách nhiệm hình sự theo quy định pháp luật.

Do đó, việc trở thành Trọng tài viên phải được xem xét cả điều kiện tích cực và các trường hợp bị hạn chế.

Trọng tài thương mại có được giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai không?

Có, nhưng không phải mọi tranh chấp đất đai đều thuộc thẩm quyền của Trọng tài thương mại.

Theo khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai được giải quyết:

• Tại Tòa án theo pháp luật tố tụng dân sự; hoặc
• Bởi Trọng tài thương mại Việt Nam theo pháp luật về trọng tài thương mại.

Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã xác lập cơ sở pháp lý rõ ràng để Trọng tài thương mại Việt Nam tham gia giải quyết một nhóm tranh chấp có liên quan đến đất đai.

Tuy nhiên, từ khóa quan trọng trong quy định này là "phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai".

Không phải mọi tranh chấp đất đai đều được đưa ra Trọng tài

Doanh nghiệp cần đặc biệt tránh cách hiểu rằng từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, mọi tranh chấp về đất đều có thể đưa ra Trọng tài thương mại.

Quy định tại khoản 5 Điều 236 chỉ áp dụng đối với tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai.

Ví dụ, có thể xem xét áp dụng trọng tài đối với các tranh chấp phát sinh từ:

• Hợp đồng hợp tác đầu tư liên quan đến dự án bất động sản;
• Hợp đồng kinh doanh có quyền sử dụng đất là tài sản hoặc đối tượng liên quan;
• Hợp đồng chuyển nhượng dự án;
• Hợp đồng hợp tác kinh doanh có liên quan đến việc khai thác, sử dụng đất;
• Các giao dịch thương mại khác có yếu tố quyền sử dụng đất.

Ngược lại, những tranh chấp thuần túy về ranh giới thửa đất, nguồn gốc sử dụng đất hoặc xác định ai là người có quyền sử dụng đất nhưng không phát sinh từ hoạt động thương mại sẽ không mặc nhiên thuộc phạm vi giải quyết của Trọng tài thương mại chỉ vì đối tượng tranh chấp là đất.

Có hoạt động thương mại liên quan đến đất thì đương nhiên được kiện ra Trọng tài không?

Không.

Ngoài điều kiện về loại tranh chấp theo Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp vẫn phải đáp ứng các điều kiện của Luật Trọng tài thương mại.

Trong đó, điều kiện đặc biệt quan trọng là giữa các bên phải có thỏa thuận trọng tài.

Doanh nghiệp cần rà soát:

• Hợp đồng có điều khoản trọng tài hay không;
• Thỏa thuận trọng tài có được xác lập đúng hình thức không;
• Thỏa thuận có bị vô hiệu không;
• Thỏa thuận có thể thực hiện được hay không;
• Phạm vi thỏa thuận có bao gồm tranh chấp đang phát sinh hay không;
• Trung tâm trọng tài hoặc cơ chế trọng tài được lựa chọn có được xác định rõ hay không.

Do vậy, khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024 tạo cơ sở về thẩm quyền theo loại tranh chấp, nhưng không thay thế điều kiện về thỏa thuận trọng tài theo Luật Trọng tài thương mại.

Ví dụ về tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai

Giả sử Công ty A và Công ty B ký hợp đồng hợp tác đầu tư một dự án bất động sản.

Trong hợp đồng, hai bên thống nhất mọi tranh chấp phát sinh từ hoặc liên quan đến hợp đồng sẽ được giải quyết tại một Trung tâm trọng tài thương mại ở Việt Nam.

Sau đó, các bên xảy ra tranh chấp về nghĩa vụ góp vốn, quyền khai thác dự án và quyền lợi liên quan đến khu đất thực hiện dự án.

Trong trường hợp này, cần đồng thời đánh giá:

• Tranh chấp có phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai hay không;
• Thỏa thuận trọng tài có hợp pháp và có thể thực hiện được hay không;
• Những yêu cầu cụ thể của mỗi bên có nằm trong phạm vi thẩm quyền của Hội đồng trọng tài hay không.

Nếu đáp ứng các điều kiện theo pháp luật, tranh chấp có thể được giải quyết bằng Trọng tài thương mại Việt Nam.

UBND có phải cung cấp hồ sơ đất đai cho Trọng tài thương mại không?

Có.

Khoản 6 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai khi được Tòa án hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam yêu cầu để làm căn cứ giải quyết tranh chấp.

Quy định này có ý nghĩa thực tiễn đáng kể đối với tố tụng trọng tài.

Trong tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai, nhiều chứng cứ quan trọng có thể nằm trong hồ sơ quản lý nhà nước, chẳng hạn:

• Hồ sơ địa chính;
• Thông tin về người sử dụng đất;
• Lịch sử biến động đất đai;
• Hồ sơ giao đất, cho thuê đất;
• Hồ sơ liên quan đến việc quản lý, sử dụng thửa đất;
• Các tài liệu khác phục vụ việc xác định tình trạng pháp lý của đất.

Việc Luật Đất đai ghi nhận trách nhiệm cung cấp thông tin của cơ quan nhà nước góp phần tạo cơ sở pháp lý cho Hội đồng trọng tài xác minh và đánh giá tranh chấp.

Nguyên tắc giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài thương mại

Theo Điều 4 Luật Trọng tài thương mại 2010, hoạt động giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài phải tuân thủ một số nguyên tắc cơ bản.

Tôn trọng thỏa thuận của các bên

Trọng tài viên phải tôn trọng thỏa thuận của các bên nếu thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm và không trái đạo đức xã hội.

Điều này thể hiện rõ nguyên tắc tự do thỏa thuận và tự định đoạt trong tố tụng trọng tài.

Trọng tài viên phải độc lập, khách quan và vô tư

Trọng tài viên phải giải quyết tranh chấp một cách độc lập, khách quan, vô tư và tuân thủ pháp luật.

Đây là yêu cầu nền tảng nhằm bảo đảm tính công bằng của quá trình giải quyết tranh chấp.

Các bên bình đẳng về quyền và nghĩa vụ

Các bên trong tranh chấp được bình đẳng về quyền và nghĩa vụ. Hội đồng trọng tài có trách nhiệm tạo điều kiện để các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ tố tụng của mình.

Tố tụng trọng tài không công khai

Việc giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài được tiến hành không công khai, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Đặc điểm này có thể phù hợp với các tranh chấp bất động sản, đầu tư hoặc thương mại có chứa thông tin nhạy cảm như giá chuyển nhượng, cơ cấu vốn, chiến lược đầu tư và bí mật kinh doanh.

Phán quyết trọng tài là chung thẩm

Phán quyết trọng tài có tính chung thẩm.

Các bên không thực hiện thủ tục phúc thẩm như đối với bản án của Tòa án. Tuy nhiên, trong những trường hợp luật định, một bên có thể yêu cầu Tòa án hủy phán quyết trọng tài nếu có căn cứ theo Luật Trọng tài thương mại.

Phán quyết trọng tài là chung thẩm nên các bên không thực hiện thủ tục phúc thẩm như đối với bản án của Tòa

Phán quyết trọng tài có thể làm thay đổi quyền sử dụng đất không?

Luật Đất đai 2024 còn ghi nhận quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam trong một số quy định liên quan đến việc nhận và thay đổi quyền sử dụng đất.

Theo đó, nếu phán quyết trọng tài làm phát sinh sự thay đổi về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chủ thể có liên quan có thể phải thực hiện các thủ tục đất đai tiếp theo, đặc biệt là đăng ký biến động.

Do vậy, khi giải quyết tranh chấp thương mại liên quan đến đất, doanh nghiệp không chỉ cần quan tâm đến việc "thắng hay thua" tại Hội đồng trọng tài mà còn phải đánh giá khả năng thực thi phán quyết trên thực tế.

Doanh nghiệp cần lưu ý gì khi lựa chọn trọng tài cho tranh chấp liên quan đến đất?

Các tranh chấp này thường phức tạp vì chịu sự điều chỉnh đồng thời của pháp luật về:

• Đất đai;
• Hợp đồng;
• Thương mại;
• Đầu tư;
• Kinh doanh bất động sản;
• Trọng tài;
• Thi hành án.

Trước khi khởi kiện, doanh nghiệp nên kiểm tra ít nhất các vấn đề sau:

• Tranh chấp có thực sự phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai không;
• Có thỏa thuận trọng tài hợp pháp hay không;
• Phạm vi thỏa thuận trọng tài có bao phủ toàn bộ yêu cầu tranh chấp không;
• Hồ sơ pháp lý của quyền sử dụng đất có đầy đủ không;
• Có tranh chấp với bên thứ ba hay không;
• Kết quả mà doanh nghiệp yêu cầu Hội đồng trọng tài tuyên có khả năng thực hiện về mặt đất đai hay không;
• Sau phán quyết có cần đăng ký biến động, thi hành án hoặc thực hiện thủ tục hành chính khác hay không.

Đặc biệt, nếu quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn trong giao dịch, doanh nghiệp nên đánh giá khả năng thi hành phán quyết ngay từ thời điểm xây dựng yêu cầu khởi kiện.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Văn phòng: Hồ Chí Minh | Hà Nội | Khánh Hòa

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal