Tranh chấp khe hở giữa hai nhà giải quyết thế nào cho hợp pháp?

>>> Mẫu đơn đề nghị giải quyết tranh chấp lối đi chung là gì?

>>> Phải làm sao để đòi lại nhà khi cho người khác ở nhờ, cho mượn?

Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp khe hở giữa hai nhà

Xác định ranh giới không rõ ràng, sai lệch so với giấy tờ

Ranh giới giữa các thửa đất liền kề thường được xác định dựa trên thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, khi ranh giới này không rõ ràng hoặc có sai lệch so với giấy tờ pháp lý, dễ dẫn đến tranh chấp giữa người sử dụng đất. Một trong những nguyên nhân phổ biến là sự không thống nhất giữa thực tế và giấy tờ pháp lý về ranh giới đất. 

Căn cứ Điều 31 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất phải sử dụng đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.

Việc xây dựng nhà cửa không đúng theo bản vẽ ban đầu

Nhiều trường hợp chủ nhà tự ý thay đổi thiết kế hoặc thi công sai bản vẽ cấp phép, dẫn đến chồng lấn không gian hoặc để lại khe hở không theo dự định ban đầu, gây tranh chấp với hàng xóm. Khi chủ sở hữu xây dựng không tuân thủ bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt, như xây lấn sang phần đất của hàng xóm hoặc không chừa khoảng cách theo quy định, có thể gây ra tranh chấp về khe hở giữa hai nhà. 

Khe hở được hình thành do quá trình xây dựng, qua thời gian sử dụng

Trong quá trình xây dựng hoặc sử dụng lâu dài, các yếu tố như lún, nghiêng, hoặc sửa chữa có thể tạo ra khe hở giữa hai công trình. Do đặc điểm xây dựng tại nhiều khu vực, khe hở có thể xuất hiện tự nhiên qua thời gian do sự sai lệch trong quá trình thi công hoặc xuống cấp công trình dẫn đến tranh chấp về quyền sử dụng và trách nhiệm bảo trì. 

Các vấn đề liên quan đến việc thoát nước, thông gió, vệ sinh môi trường

Khe hở giữa hai nhà thường liên quan đến hệ thống thoát nước, thông gió và vệ sinh. Nếu không có sự thống nhất giữa các bên về việc sử dụng và bảo trì, có thể phát sinh mâu thuẫn. 

Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015, các công trình xây dựng phải đảm bảo không gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề, đặc biệt liên quan đến hệ thống thoát nước, thông gió và vệ sinh.

Cách giải quyết tranh chấp khe hở giữa hai nhà

Thỏa thuận giữa hai bên

Theo khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

Theo đó, Pháp luật khuyến khích các bên tự thỏa thuận để giải quyết tranh chấp. Việc này giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và duy trì quan hệ láng giềng. Các bên có thể lập văn bản thỏa thuận về việc sử dụng, bảo trì khe hở và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo tính pháp lý. 

Xác định quyền sử dụng khe hở dựa trên giấy tờ pháp lý

Nếu thỏa thuận không đạt được, các bên cần xem xét các giấy tờ pháp lý như: bản vẽ xây dựng, quyết định cấp phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản vẽ hiện trạng, để xác định nghĩa vụ và quyền sở hữu hợp pháp của mỗi bên. Trong trường hợp ranh giới không rõ ràng, có thể yêu cầu cơ quan chuyên môn đo đạc lại để xác định chính xác. 

Hòa giải tại UBND cấp xã/phường

Tranh chấp khe hở giữa hai nhà được xem là tranh chấp quyền sử dụng đất đối với bất động sản liền kề. 

Theo quy định tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024: 

“Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp”

Do đó, nếu tranh chấp vẫn tiếp diễn, các bên có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã/phường nơi có đất tranh chấp trước khi đưa ra Tòa án. 

Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp

Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã được thực hiện không quá 30 ngày

Khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Nếu hòa giải tại Ủy ban Nhân dân cấp xã/phường không thành, một trong các bên có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết

Một số lưu ý quan trọng để tránh tranh chấp khe hở giữa hai nhà

Xác định rõ ranh giới khi xây nhà

Trước khi xây dựng, các bên nên xác định rõ ranh giới đất, lập biên bản xác nhận có sự chứng kiến của cơ quan chức năng hoặc chính quyền địa phương để tránh tranh chấp sau này. Ngoài ra, chủ nhà cần thuê đơn vị đo đạc chuyên nghiệp để xác định ranh giới chính xác, tránh tranh chấp sau này. 

Làm hợp đồng thỏa thuận trước nếu khe hở được sử dụng chung

Nếu khe hở giữa hai nhà được sử dụng chung, các bên nên lập hợp đồng thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, bao gồm việc bảo trì, sử dụng và giải quyết khi có tranh chấp. Nếu hai bên đồng ý để khe hở làm không gian chung (đặt ống thoát nước, lắp điều hòa...), cần có văn bản thỏa thuận bằng văn bản có công chứng. Việc này đảm bảo quyền lợi của cả hai bên trong việc sử dụng khe hở.

Tuân thủ quy định pháp luật về xây dựng

Việc xây dựng phải tuân thủ các quy định về khoảng cách, chiều cao, mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật. Điều này giúp tránh việc lấn chiếm không gian và phát sinh tranh chấp. Chủ nhà cần tuân thủ các điều kiện về xây dựng, đặc biệt là khoảng cách tối thiểu giữa hai công trình theo quy định của Luật xây dựng nhằm đảm bảo mọi hoạt động xây dựng đều tuân thủ đúng quy định hiện hành.

Nhờ cơ quan chức năng xác minh trước khi sửa chữa hoặc xây dựng mới

Trước khi tiến hành sửa chữa hoặc xây dựng mới, nên nhờ cơ quan chức năng kiểm tra, xác minh ranh giới và cấp phép xây dựng để đảm bảo tuân thủ quy định và tránh tranh chấp với hàng xóm. 

Tranh chấp khe hở giữa hai nhà là vấn đề pháp lý phổ biến nhưng hoàn toàn có thể giải quyết được nếu các bên hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình. Việc tuân thủ đúng Luật Đất đai 2024 và các văn bản quy định pháp luật khác có liên quan, xác định rõ ràng ranh giới và thỏa thuận minh bạch sẽ giúp hạn chế rủi ro và đảm bảo sự hài hòa trong quan hệ láng giềng. 

Giải quyết tranh chấp khe hở giữa hai nhà đòi hỏi sự hợp tác và hiểu biết pháp luật từ cả hai bên. Nếu gặp tranh chấp, nên ưu tiên thỏa thuận và hòa giải trước khi đưa ra pháp luật. Việc tuân thủ các quy định pháp luật và thỏa thuận rõ ràng sẽ giúp tránh những mâu thuẫn không đáng có, đảm bảo quyền lợi và duy trì quan hệ tốt đẹp giữa các hộ gia đình.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Xuân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh (Địa chỉ cũ: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM)

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Nam Nha Trang, Tỉnh Khánh Hòa (Địa chỉ cũ: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang)

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LHLegal