Quy định pháp luật về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Những điểm cần lưu ý

>>> Các rủi ro pháp lý trong hợp đồng liên doanh liên kết

>>> Giải quyết tranh chấp cổ đông trong công ty vì phân chia lợi nhuận không minh bạch

Khái niệm và bản chất pháp lý của hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên góp vốn chuyển quyền sử dụng đất để hình thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế. Theo Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền sử dụng đất có thể được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, hoặc góp vốn theo quy định của pháp luật đất đai.

Theo quy định tại khoản 22 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2025), góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc cá nhân, tổ chức chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp của mình cho tổ chức kinh tế để hình thành vốn điều lệ hoặc tăng vốn điều lệ. 

Bản chất pháp lý của hợp đồng này là sự thỏa thuận dân sự có giá trị ràng buộc pháp lý, làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự giữa các bên. Đây được xem là hợp đồng song vụ (theo điều 402 luật đất đai 2024), tức là cả hai bên đều có quyền và nghĩa vụ đối ứng lẫn nhau. Việc góp vốn bằng QSDĐ không phải là góp đất, mà là góp quyền sử dụng hợp pháp đối với đất.

Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật

Để hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện khắt khe. Căn cứ vào Điều 45 Luật Đất đai 2024, cụ thể như sau:

• Có quyền sử dụng đất hợp pháp: Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), đứng tên bên góp vốn.

• Đất còn thời hạn sử dụng, không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật : Nếu đất đã hết hạn hoặc đang bị khiếu kiện, tranh chấp thì không thể góp vốn.

• Không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự để thi hành án;

• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. Đúng mục đích sử dụng đất: Ví dụ, không thể góp vốn bằng đất nông nghiệp vào công ty bất động sản nếu chưa chuyển đổi mục đích.

• Phù hợp với quy hoạch: Việc góp vốn phải không mâu thuẫn với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Theo quy định tại Điều 27 Luật Đất đai 2024 cũng cho phép hộ gia đình, cá nhân được góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp, điều này giúp tăng tính linh hoạt trong huy động nguồn lực xã hội.

Lưu ý thêm: điều kiện nhận góp vốn bằng QSDĐ có gắn liền với công trình trên đất phải tuân thủ quy định tại điều 160 và điều 179 Luật Nhà ở 2023 như sau:

Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

“1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.”

Điều 179. Góp vốn bằng nhà ở

“1. Điều kiện góp vốn bằng nhà ở được quy định như sau:

a) Chủ sở hữu nhà ở hoặc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quyền góp vốn bằng nhà ở để tham gia hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực mà pháp luật không cấm kinh doanh tại nhà ở đó. Việc góp vốn bằng nhà ở phải thông qua hợp đồng có nội dung theo quy định tại Điều 163 của Luật này;

b) Nhà ở đưa vào góp vốn phải là nhà ở có sẵn và đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 160 của Luật này.

2. Việc góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung được quy định như sau:

a) Việc góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất;

b) Trường hợp góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần chỉ được góp vốn bằng phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.

3. Việc góp vốn bằng nhà ở đang cho thuê được quy định như sau:

a) Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước ít nhất 30 ngày về việc góp vốn bằng nhà ở;

b) Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở đã ký với bên góp vốn, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

4. Việc góp vốn bằng nhà ở trong trường hợp khác thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Điều kiện nhận góp vốn bằng QSDĐ có gắn liền với công trình trên đất phải tuân thủ quy định Luật Nhà ở 2023

Nội dung cơ bản của hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Một hợp đồng hợp pháp không chỉ cần đầy đủ hình thức mà còn phải có nội dung rõ ràng, chi tiết, để tránh rủi ro pháp lý. Theo Điều 398 và Điều 501 Bộ luật Dân sự 2015, các nội dung cần có bao gồm:

• Thông tin pháp lý của các bên: Tên, địa chỉ, CMND/CCCD, đại diện pháp nhân nếu là tổ chức.

• Thông tin về thửa đất: Số thửa, tờ bản đồ, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, số GCNQSDĐ. Thông tin cụ thể về công trình, tài sản gắn liền với đất.

• Giá trị QSDĐ góp vốn: Có thể định giá quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc nhờ tổ chức thẩm định giá độc lập.

• Phương thức góp vốn: Một lần hay nhiều lần, thời hạn hoàn tất góp vốn.

• Quyền và nghĩa vụ của các bên (bên góp vốn, bên nhận góp vốn): Ai chịu thuế, lệ phí; trách nhiệm nếu chậm thực hiện hoặc vi phạm cam kết.

• Xử lý tranh chấp: Thường thỏa thuận hòa giải trước, sau đó là tòa án hoặc trọng tài có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

• Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Quy trình thực hiện và công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng góp vốn phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ khi một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản. Các bước bao gồm:

• Soạn thảo hợp đồng: Có thể do các bên tự lập hoặc nhờ luật sư/tổ chức công chứng hỗ trợ.

• Công chứng tại văn phòng công chứng: Cần mang theo giấy tờ đất, giấy tờ tùy thân, quyết định thành lập doanh nghiệp (nếu có).

• Đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai: Trong vòng 30 ngày từ ngày ký hợp đồng, bên nhận góp vốn phải đăng ký biến động để cập nhật thông tin sử dụng đất mới (cụ thể là cập nhật sang tên cho Tổ chức kinh tế nhận góp vốn ( khoản 3 Điều 113 luật đất đai 2024)

• Hạch toán vốn góp: Đưa giá trị quyền sử dụng đất vào vốn điều lệ doanh nghiệp theo quy định tại khoản 8 Điều 4, Điều 34 Luật Doanh nghiệp 2020.

• Chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho Công ty theo quy định tại Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2020.

• Thực hiện thủ tục tăng vốn điều lệ, bổ sung thành viên góp vốn … theo Điều 30 Luật Doanh nghiệp 2020, Điều 51 và điều 55 Nghị định 01/2021/NĐ-CP.

Rủi ro pháp lý và tranh chấp trong hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Một số rủi ro phổ biến mà các bên có thể gặp:

• Góp vốn khi quyền sử dụng đất không đủ điều kiện để góp vốn theo quy định pháp luật: Dẫn đến hợp đồng góp vốn vô hiệu toàn phần hoặc một phần, các bên  hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

• Không định giá quyền sử dụng đất chính xác: Gây mất cân đối tỷ lệ góp vốn và tranh chấp phân chia lợi nhuận.

• Không xác định rõ mục đích và thời hạn góp vốn dẫn đến tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất.

• Thay đổi quy hoạch, đất bị thu hồi theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền: Dự án không triển khai được do chậm tiến độ thực hiện, vi phạm quy định đất đai dẫn đến đất bị thu hồi làm tài sản góp vốn không còn.

• Không thực hiện các thủ tục đăng ký góp vốn bằng QSDĐ, đăng ký biến động sang tên quyền sử dụng đất đối với bên nhận góp vốn: Gây khó khăn trong xác lập quyền sở hữu và phân chia lợi ích.

• Tranh chấp nội bộ: Bên góp vốn muốn rút vốn nhưng không thể chuyển quyền lại, vì đất đã được sang tên cho doanh nghiệp, không thống nhất được giá trị chuyển nhượng.

Giải pháp hạn chế rủi ro khi ký kết hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Để hạn chế rủi ro, nên thực hiện các bước sau:

• Tư vấn pháp lý trước khi ký kết hợp đồng góp vốn: Nhờ luật sư phân tích hồ sơ đất đai và hợp đồng góp vốn.

• Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất độc lập: Tránh tình trạng định giá không khách quan.

• Kiểm tra quy hoạch, thời hạn sử dụng đất: Thông tin này có thể tra cứu tại Phòng Tài nguyên & Môi trường. 

• Công chứng và đăng ký hợp đồng góp vốn đầy đủ: Không được bỏ qua bất kỳ bước pháp lý nào để đảm bảo giá trị pháp lý tối đa.

• Soạn thảo điều khoản xử lý rủi ro rõ ràng: Như xử lý khi bên góp vốn chết, mất năng lực hành vi dân sự, hay khi có quyết định thu hồi đất.

• Thực hiện thủ tục đăng ký góp vốn bằng QSDĐ, đăng ký biến động đất đai cho bên nhận góp vốn bằng QSDĐ theo quy định pháp luật.

• Lưu trữ và ghi nhận vốn góp tại doanh nghiệp: Thể hiện rõ trong sổ sách kế toán, biên bản góp vốn và đăng ký tại Cơ quan đăng ký doanh nghiệp nếu là doanh nghiệp.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một công cụ hiệu quả để huy động nguồn lực tài chính nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu các bên không thực hiện đúng các điều kiện, thủ tục khi xác lập giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nắm vững các quy định pháp luật hiện hành, đặc biệt là Luật Đất đai 2024, sẽ giúp các bên bảo vệ quyền lợi chính đáng và hạn chế tranh chấp. Đừng ngần ngại tìm đến Luật sư LHLegal để được tư vấn chuyên nghiệp trước mỗi quyết định pháp lý quan trọng.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự