Những thay đổi quan trọng về sổ đỏ, sổ hồng áp dụng từ năm 2026 theo Nghị quyết 254

Từ ngày 01/01/2026, Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực. Nghị quyết này đưa ra nhiều quy định mới nhằm thống nhất cách cấp, quản lý và đăng ký biến động Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là sổ đỏ, sổ hồng).

Dưới đây là những điểm mới đáng chú ý người sử dụng đất, doanh nghiệp và nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý.

Không còn ghi thế chấp trực tiếp trên sổ đỏ, sổ hồng

Một thay đổi quan trọng là từ năm 2026, việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất sẽ không còn xác nhận trực tiếp trên Giấy chứng nhận đã cấp, mà được cập nhật dưới hình thức đăng ký biến động trong cơ sở dữ liệu đất đai.

Quy định này áp dụng đối với các trường hợp đăng ký thế chấp theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản liên quan. Như vậy:

Sổ đỏ, sổ hồng giữ vai trò xác nhận quyền, không ghi nhận tình trạng pháp lý mang tính tạm thời;
Thông tin thế chấp vẫn được quản lý đầy đủ, nhưng chuyển sang hình thức điện tử, phục vụ mục tiêu số hóa quản lý đất đai.

Thống nhất cách xử lý hồ sơ khi có sự khác nhau giữa các luật chuyên ngành

Nghị quyết 254 làm rõ nguyên tắc áp dụng pháp luật trong trường hợp có sự khác nhau về thời hạn nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận:

Nếu Luật Nhà ở hoặc Luật Kinh doanh bất động sản quy định thời hạn nộp hồ sơ khác với Luật Đất đai, thì ưu tiên áp dụng theo Luật Nhà ở hoặc Luật Kinh doanh bất động sản.

Quy định này nhằm tránh tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong thực tiễn giải quyết hồ sơ cho người mua nhà, mua bất động sản.

Cấp chung một Giấy chứng nhận trong một số trường hợp đặc thù

Từ năm 2026, pháp luật tiếp tục khẳng định và làm rõ một số nguyên tắc cấp chung sổ đỏ, sổ hồng:

Trường hợp chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản hoặc chuyển đổi loại hình doanh nghiệp, nếu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản đã được cấp Giấy chứng nhận thì chỉ thực hiện đăng ký biến động, không cấp mới;
Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc tài sản chung của vợ chồng, phải ghi đầy đủ tên cả hai, trừ khi có thỏa thuận khác;
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình, cấp một Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất hoặc ghi tên người đại diện theo thỏa thuận của các thành viên.

Mở rộng cơ hội cấp sổ cho đất có giấy tờ cũ hoặc giao để quản lý

Nghị quyết 254 tháo gỡ một số vướng mắc tồn tại nhiều năm liên quan đến đất có nguồn gốc lịch sử:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cấp từ sau ngày 15/10/1993, được xem xét cấp sổ đỏ, sổ hồng chính thức theo Luật Đất đai 2024;
Đất được giao để quản lý, nếu đáp ứng điều kiện theo quy định, cũng được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đây là điểm mới có ý nghĩa lớn đối với các trường hợp đất sử dụng lâu dài nhưng chưa hoàn tất thủ tục pháp lý trước đây.

Nguyên tắc xác định diện tích đất khi đo đạc lại

Nghị quyết 254, kết hợp với Luật Đất đai 2024, làm rõ cách xử lý chênh lệch diện tích đất:

Nếu ranh giới thửa đất không thay đổi, không tranh chấp, thì diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế;
Nếu diện tích đo đạc thực tế lớn hơn diện tích ghi trên giấy tờ cũ, phần diện tích tăng thêm được xem xét cấp Giấy chứng nhận;
Trường hợp vị trí thửa đất ghi trên Giấy chứng nhận không chính xác, cơ quan có thẩm quyền thực hiện rà soát và cấp đổi Giấy chứng nhận.

Ý nghĩa của các thay đổi từ năm 2026

Những điểm mới liên quan đến sổ đỏ, sổ hồng theo Nghị quyết 254 cho thấy định hướng rõ ràng của Nhà nước:

Đơn giản hóa thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai;
Tách bạch thông tin quyền sở hữu và thông tin biến động, phù hợp với quản lý hiện đại;
Tạo cơ sở pháp lý cho chuyển đổi số và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất trên toàn quốc;
Tháo gỡ các vướng mắc kéo dài trong việc cấp Giấy chứng nhận cho người dân và doanh nghiệp.

Từ năm 2026, việc quản lý và cấp sổ đỏ, sổ hồng bước sang giai đoạn mới, với trọng tâm là quản lý bằng dữ liệu điện tử, giảm phụ thuộc vào ghi chú thủ công trên giấy chứng nhận. Người sử dụng đất cần sớm nắm rõ các thay đổi này để chủ động trong giao dịch, đăng ký biến động và bảo vệ quyền lợi pháp lý của mình.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 12A Nguyễn Đình Chiểu, Phường Tân Định, Thành phố Hồ Chí Minh (Phường Đa Kao, Quận 1 cũ)

Chi nhánh Nha Trang: 144 Hoàng Hoa Thám, phường Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà (Phường Lộc Thọ, Thành phố Nha Trang cũ)

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự