Ngân hàng “mắc kẹt” vì bất động sản thu giữ để xử lý nợ xấu bị “đắp chiếu”

Thực trạng khó khăn của các tổ chức tín dụng

Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) vừa có văn bản số 421/HHNH-PLN gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, phản ánh những vướng mắc mà các tổ chức tín dụng đang gặp phải khi xử lý nợ xấu liên quan đến bất động sản.

Theo phản ánh của VNBA, việc nhận tài sản bảo đảm là bất động sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ của khách hàng thường diễn ra dưới hai hình thức:

1. Thỏa thuận đối trừ nợ giữa ngân hàng và khách hàng – hai bên thống nhất dùng tài sản bảo đảm để cấn trừ khoản vay.

2. Nhận tài sản từ cơ quan thi hành án – sau khi đã tổ chức nhiều phiên đấu giá nhưng không thành công, tài sản được bàn giao cho tổ chức tín dụng để xử lý.

Tuy nhiên, tại nhiều địa phương, các Văn phòng Đăng ký đất đai và Sở Tài nguyên và Môi trường từ chối thực hiện thủ tục đăng ký biến động hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản sang cho tổ chức tín dụng. Lý do đưa ra là ngân hàng phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc nhận chuyển nhượng, đồng thời phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất trước khi sang tên.

Hệ lụy của việc không thể sang tên tài sản

Theo VNBA, những yêu cầu và thủ tục này đã dẫn đến nhiều hệ quả nghiêm trọng cho các tổ chức tín dụng:

• Không thể phát mại tài sản: Khi ngân hàng không có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, họ không thể thực hiện việc bán, chuyển nhượng hoặc thế chấp tài sản. Các hợp đồng mua bán với bên thứ ba cũng không được công chứng, khiến việc xử lý nợ xấu bị đình trệ. Việc tiếp tục nhờ cơ quan thi hành án đấu giá là gần như không khả thi, bởi các tài sản này thường đã qua nhiều lần đấu giá thất bại.

• Vướng mắc trong hạch toán kế toán: Theo Quyết định 479/2004/QĐ-NHNN, để ghi nhận giá trị tài sản vào tài khoản nội bảng (Tài khoản 387), tổ chức tín dụng bắt buộc phải có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp. Không thể sang tên đồng nghĩa với việc ngân hàng không thể hạch toán giá trị tài sản, làm mất đi ý nghĩa và mục đích của việc nhận tài sản bảo đảm.

• Nguy cơ phát sinh tranh chấp pháp lý: Dù tài sản đã được bàn giao cho ngân hàng, về mặt pháp lý, nghĩa vụ nợ của khách hàng vẫn tồn tại trên hồ sơ và tiếp tục phát sinh lãi. Khi giá trị bất động sản tăng, nguy cơ khách hàng cũ khởi kiện đòi lại tài sản hoặc yêu cầu giải quyết tranh chấp là rất lớn, gây thêm rủi ro pháp lý cho ngân hàng.

Kiến nghị của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam

Để tháo gỡ tình trạng này, VNBA đã đưa ra một số đề xuất:

• Đối với Bộ Tài nguyên và Môi trường: Ban hành văn bản hướng dẫn cho phép các tổ chức tín dụng được đăng ký sang tên hoặc đăng ký biến động bất động sản trong cả hai trường hợp: nhận tài sản qua thỏa thuận với khách hàng và nhận từ cơ quan thi hành án. Sau khi được sang tên, ngân hàng có trách nhiệm bán, chuyển nhượng hoặc mua lại tài sản trong thời hạn tối đa 5 năm kể từ ngày quyết định xử lý. Quá thời hạn này, nếu không thực hiện sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật.

• Đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam: Nghiên cứu và ban hành hướng dẫn về việc ghi nhận tài sản gán nợ, tài sản nhận thay thế nghĩa vụ trả nợ; hướng dẫn hạch toán bất động sản nhận từ khách hàng; đồng thời quy định rõ cơ chế trích lập dự phòng rủi ro đối với các tài sản mà ngân hàng nắm giữ trong thời hạn 5 năm.

Ngoài ra, VNBA cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước phối hợp cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp để xử lý dứt điểm những vướng mắc về thủ tục đăng ký biến động tài sản. Việc này sẽ giúp các tổ chức tín dụng có quyền hợp pháp để sang tên, phát mại tài sản cho người mua, qua đó đẩy nhanh tiến trình xử lý nợ xấu.

Nguồn bài viết: vneconomy

Bài viết được thực hiện bởi Công ty Luật TNHH LHLegal – đơn vị chuyên tư vấn pháp lý trong lĩnh vực ngân hàng, bất động sản và xử lý nợ xấu.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Xuân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh (Địa chỉ cũ: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM)

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Nam Nha Trang, Tỉnh Khánh Thuận (Địa chỉ cũ: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang)

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LHLegal