Mức phạt khi không đăng ký đất đai lần đầu theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP

>>> Từ 1/7/2025 cấp Sổ đỏ lần đầu được thực hiện tại cấp xã

>>> Mẫu đơn xin cấp sổ đỏ lần đầu và hướng dẫn cách viết đơn

Mức phạt khi không đăng ký đất đai lần đầu theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP

Theo Điều 31, khoản 1 Điều 131 và Điều 132 Luật Đất đai 2024 , việc đăng ký đất đai lần đầu là nghĩa vụ pháp lý bắt buộc của mọi người sử dụng đất, không phân biệt là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, cộng đồng dân cư hay doanh nghiệp. Đây là căn cứ để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân.

Hành vi không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu được xác định là vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Theo Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định mức xử phạt đối với trường hợp không đăng ký đất đai lần đầu như sau:

“1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu theo quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai.

2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc thực hiện đăng ký đất đai theo quy định.”

Theo điểm a, b và c khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai:

“1. Đăng ký lần đầu đối với đất đai, tài sản gắn liền với đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

b) Thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê để sử dụng;

c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;”

Như vậy người sử dụng đất không thực hiện đăng ký đất đai trong các trường hợp nêu trên thì bị phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng. Mức xử phạt này chỉ áp dụng đối với cá nhân. Theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP mức xử phạt đối với tổ chức bằng 02 lần cá nhân.

Ngoài hình thức phạt tiền, người vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu theo quy định. Điều này có nghĩa là sau khi bị xử phạt, cá nhân/tổ chức vẫn phải làm hồ sơ đăng ký bổ sung để được cấp Giấy chứng nhận. Người dân cần lưu ý thực hiện đăng ký đất đai đầy đủ để tránh bị xử phạt theo quy định mới.

Thời hiệu xử phạt đối với hành vi không đăng ký đất đai lần đầu

Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính là thời hạn mà khi hết thời hạn đó thì người vi phạm sẽ không bị xử phạt. Theo khoản 1, khoản 2 Điều 3 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định như sau:

“1. Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 02 năm.

2. Thời điểm để tính thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính được quy định như sau:

a) Đối với các hành vi vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 3 Điều này là hành vi đã kết thúc thì thời điểm để tính thời hiệu xử phạt là thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm;

b) Đối với các hành vi vi phạm hành chính không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này là hành vi đang thực hiện thì thời điểm để tính thời hiệu xử phạt là thời điểm người có thẩm quyền thi hành công vụ phát hiện hành vi vi phạm.”

Trong trường hợp không đăng ký đất đai lần đầu, có thể xem đây là hành vi vi phạm mang tính kéo dài cho đến khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký (vì pháp luật yêu cầu phải đăng ký nhưng người đó vẫn chưa làm). Do vậy, cơ quan chức năng có thể xem xét hành vi này là đang tiếp diễn cho đến khi bị phát hiện, áp dụng thời hiệu 2 năm kể từ ngày phát hiện vi phạm. Nói cách khác, nếu người sử dụng đất chưa từng đăng ký và cơ quan có thẩm quyền phát hiện sau nhiều năm, vẫn có thể xử phạt miễn là chưa quá 2 năm tính từ thời điểm phát hiện vi phạm đó.

Không đăng ký đất đai lần đầu có thể xem là hành vi vi phạm mang tính kéo dài

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng thời hiệu xử phạt không phải là “thời hạn miễn đăng ký”. Dù hết thời hiệu để xử phạt thì người sử dụng đất vẫn phải bổ sung đăng ký, nếu không sẽ gặp khó khăn về pháp lý (không có sổ đỏ, không thực hiện được các quyền giao dịch, chuyển nhượng, v.v.).

Trường hợp không bị xử phạt dù chưa đăng ký đất đai lần đầu

Mặc dù pháp luật quy định chế tài xử phạt, trên thực tế có một số trường hợp người sử dụng đất sẽ không bị xử phạt hành chính về hành vi chưa đăng ký đất lần đầu. Các trường hợp này thường do chưa đủ điều kiện khách quan để đăng ký, hoặc có lý do chính đáng được cơ quan có thẩm quyền xem xét. Cụ thể gồm:

• Đất đang có tranh chấp, chưa xác định rõ chủ sử dụng: Nếu thửa đất đang thuộc diện tranh chấp quyền sử dụng hoặc chưa xác định được ai là người sử dụng hợp pháp, cơ quan đăng ký sẽ chưa thể tiến hành thủ tục đăng ký cho đến khi tranh chấp được giải quyết. Trong giai đoạn này, cá nhân liên quan sẽ không bị xem là vi phạm hành chính về việc chậm đăng ký, do việc chậm trễ xuất phát từ tình trạng pháp lý chưa rõ ràng của thửa đất. Chỉ khi nào tranh chấp giải quyết xong, xác định được chủ sử dụng hợp pháp mà người đó vẫn không đăng ký, lúc đó mới có căn cứ xử phạt.

• Đang trong quá trình làm hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu: Trường hợp người sử dụng đất đã nộp hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu và đang chờ cơ quan chức năng giải quyết cấp Giấy chứng nhận, thì không bị coi là “không đăng ký”. Lúc này người dân đã thực hiện nghĩa vụ đăng ký, chỉ còn chờ kết quả. Do đó, họ sẽ không bị xử phạt hành vi chậm đăng ký (trừ khi hồ sơ bị trả do sai sót và người dân không tiếp tục hoàn thiện).

• Có lý do khách quan được UBND cấp xã xác nhận: Nếu việc không đăng ký đúng hạn xuất phát từ các lý do bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan, người vi phạm có thể không bị xử phạt. Ví dụ: do thiên tai, dịch bệnh, ốm đau kéo dài hoặc các trở ngại khác khiến người sử dụng đất không thể thực hiện thủ tục đúng thời hạn, và những lý do này được chính quyền địa phương (UBND xã/phường) xác nhận. Vì vậy, nếu người sử dụng đất chứng minh được việc chậm đăng ký là do hoàn cảnh khách quan nằm ngoài kiểm soát (như khu vực xảy ra bão lũ kéo dài, hồ sơ thất lạc do hỏa hoạn, bản thân bị bệnh nặng...), cơ quan chức năng có thể cân nhắc miễn xử phạt và hướng dẫn người dân hoàn tất thủ tục đăng ký bổ sung.

Ngoài các trường hợp trên, theo khoản 4 Điều 3 Nghị định 123/2024/NĐ-CP còn có quy định:

“4. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà chưa có văn bản xử lý vi phạm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành thì không xử lý theo quy định tại Nghị định này.”

Quy định này nhằm tạo điều kiện cho các trường hợp sử dụng đất ổn định từ trước 1993 (thời điểm Luật Đất đai 1993 có hiệu lực) được cấp Giấy chứng nhận theo luật mới mà không bị phạt hành chính do chậm đăng ký.

Mặc dù pháp luật có chế tài nghiêm khắc đối với hành vi không đăng ký đất đai lần đầu, nhưng đồng thời cũng linh hoạt xem xét hoàn cảnh cụ thể. Người dân cần chủ động đăng ký sớm nhất có thể, đồng thời phối hợp với chính quyền địa phương nếu có vướng mắc (tranh chấp, thiếu giấy tờ...) để tránh vi phạm.

Hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai lần đầu đúng quy định

Để tránh bị xử phạt và đảm bảo quyền lợi về đất đai, người sử dụng đất nên sớm thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu. 

Về thành phần hồ sơ

Theo khoản 1 Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về hồ sơ thực hiện đăng ký đất đai lần đầu đối với cá nhân, hộ gia đình như sau:

“1. Đối với người đang sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì hồ sơ gồm:

a) Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137, khoản 1, khoản 5 Điều 148, khoản 1, khoản 5 Điều 149 của Luật Đất đai, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).

Trường hợp thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai mà có phần diện tích đất tăng thêm đã được cấp Giấy chứng nhận thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận đã cấp cho phần diện tích tăng thêm;

c) Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật về đất đai;

d) Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự và giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai;

đ) Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ về việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định tại Điều 140 của Luật Đất đai (nếu có);

e) Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

g) Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế đối với trường hợp có đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề;

h) Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất;

i) Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có);

k) Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định hoặc đã có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu công trình không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 149 của Luật Đất đai hoặc công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

l) Trường hợp quy định tại điểm a khoản 6 Điều 25 của Nghị định này thì nộp Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trong đó có thể hiện biện pháp khắc phục hậu quả là buộc đăng ký đất đai; chứng từ nộp phạt của người sử dụng đất;

m) Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

n) Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định của pháp luật thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;

o) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 148, khoản 3 Điều 149 của Luật Đất đai thì nộp giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện về đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật về xây dựng (nếu có).”

Người dân cần chuẩn bị đầu đủ hồ sơ để tránh mất thời gian và công sức

Nơi tiếp nhận hồ sơ

Căn cứ Điều 18 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP thay thế bởi Điểm a Khoản 6 Điều 7 Nghị định 226/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 15/08/2025 quy định về phương thức nộp hồ sơ:

“Việc nộp hồ sơ quy định tại Mục I nội dung A Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này thì người yêu cầu đăng ký được lựa chọn một trong các nơi nộp hồ sơ trên địa bàn cấp tỉnh.”Theo quy định tại khoản 4 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP:

“4. Ủy ban nhân dân cấp xã khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại các Điều 137, 138, 139 và 140 Luật Đất đai không phải thực hiện riêng việc xác nhận về sự phù hợp với quy hoạch, không tranh chấp, đất sử dụng ổn định.”

Theo đó, người dân có thể lựa chọn nộp hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu ở bất kỳ đơn vị tiếp nhận hồ sơ nào trong cùng địa bàn tỉnh.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 12A Nguyễn Đình Chiểu, Phường Tân Định, Thành phố Hồ Chí Minh (Phường Đa Kao, Quận 1 cũ)

Chi nhánh Nha Trang: 144 Hoàng Hoa Thám, phường Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà (Phường Lộc Thọ, Thành phố Nha Trang cũ)

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal