Mức phạt cọc tối đa theo Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP là bao nhiêu?

Mức phạt cọc tối đa theo Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP là bao nhiêu?

Mức phạt cọc tối đa theo Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP là bao nhiêu?

Trong các giao dịch mua bán nhà đất, ô tô hoặc tài sản có giá trị lớn, hợp đồng đặt cọc thường quy định trách nhiệm của các bên khi không thực hiện đúng cam kết.

Thông thường, nếu bên mua từ chối giao kết hợp đồng thì có thể mất tiền đặt cọc. Ngược lại, nếu bên bán từ chối giao kết hợp đồng thì có thể phải hoàn trả tiền cọc và trả thêm một khoản tiền phạt cọc.

Tuy nhiên, trên thực tế, không ít hợp đồng quy định mức phạt cọc rất cao nhằm ràng buộc trách nhiệm của các bên. Có trường hợp số tiền đặt cọc chỉ vài trăm triệu đồng nhưng khoản phạt cọc được thỏa thuận lên đến hàng tỷ đồng.

Vậy pháp luật có giới hạn mức phạt cọc tối đa hay không?

Theo khoản 2 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, trường hợp bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc thỏa thuận mức tiền phạt cọc vượt quá giá trị của hợp đồng được bảo đảm giao kết hoặc thực hiện thì Tòa án xem xét, quyết định mức tiền phạt cọc không vượt quá giá trị của hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Như vậy, theo hướng dẫn tại Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, khi giải quyết tranh chấp, nếu các bên thỏa thuận tiền phạt cọc vượt quá giá trị hợp đồng được bảo đảm thì Tòa án xem xét, quyết định mức phạt không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Đáng chú ý, giới hạn này được xác định dựa trên giá trị hợp đồng được bảo đảm, không phải mặc nhiên dựa trên số tiền đặt cọc ban đầu.

Đây là điểm quan trọng mà các bên cần lưu ý khi thỏa thuận mức phạt cọc trong những giao dịch có giá trị lớn.

Đặt cọc 100 triệu đồng, có được thỏa thuận phạt cọc 500 triệu đồng?

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Quy định này cho phép các bên thỏa thuận về cách xử lý đặt cọc khi vi phạm nghĩa vụ.

Do đó, mức tiền phạt cọc không nhất thiết phải bằng đúng giá trị tài sản đặt cọc.

Ví dụ, A đặt cọc 100 triệu đồng để mua một thửa đất của B với giá chuyển nhượng 2 tỷ đồng.

Hai bên thỏa thuận nếu B từ chối bán đất thì phải hoàn trả 100 triệu đồng tiền cọc và chịu khoản phạt cọc 500 triệu đồng.

Trong trường hợp này, khoản phạt cọc 500 triệu đồng cao gấp 5 lần số tiền đã đặt cọc nhưng vẫn thấp hơn giá trị hợp đồng chuyển nhượng được bảo đảm là 2 tỷ đồng.

Theo đó, không thể chỉ căn cứ vào việc mức phạt cao gấp nhiều lần tiền cọc để kết luận thỏa thuận này không có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên, để yêu cầu phạt cọc được chấp nhận, cần xem xét hiệu lực của thỏa thuận, hành vi vi phạm, các căn cứ loại trừ trách nhiệm và những quy định pháp luật có liên quan.

Như vậy, mức phạt cọc cao hơn số tiền đặt cọc không đương nhiên trái pháp luật.

Thỏa thuận tiền phạt cọc cao hơn giá trị hợp đồng được xử lý thế nào?

Đây là trường hợp được khoản 2 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn trực tiếp.

Ví dụ, A và B ký hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán một căn nhà có giá trị 3 tỷ đồng.

A đặt cọc cho B số tiền 300 triệu đồng.

Trong hợp đồng đặt cọc, hai bên thỏa thuận nếu B từ chối bán nhà thì phải hoàn trả tiền cọc và chịu thêm khoản phạt cọc 4 tỷ đồng.

Sau đó, B từ chối thực hiện giao dịch và A khởi kiện yêu cầu áp dụng mức phạt đã thỏa thuận.

Trong tình huống này, khoản phạt cọc 4 tỷ đồng cao hơn giá trị hợp đồng mua bán được bảo đảm là 3 tỷ đồng.

Theo khoản 2 Điều 6 Nghị quyết, Tòa án xem xét, quyết định mức tiền phạt cọc không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Điều này có nghĩa, Tòa án không mặc nhiên chấp nhận toàn bộ mức phạt 4 tỷ đồng chỉ vì các bên đã ghi nhận trong hợp đồng đặt cọc.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng quy định này không có nghĩa Tòa án đương nhiên quyết định khoản phạt cọc bằng đúng giá trị hợp đồng. Mức phạt cụ thể còn phải được xem xét trên cơ sở nội dung thỏa thuận và các căn cứ pháp luật liên quan.

Không thỏa thuận mức phạt cọc, bên vi phạm phải chịu bao nhiêu?

Không phải hợp đồng đặt cọc nào cũng có điều khoản xác định cụ thể mức tiền phạt cọc.

Trên thực tế, nhiều hợp đồng chỉ ghi số tiền đặt cọc, thông tin tài sản và thời hạn giao kết hợp đồng mà không nêu cách xử lý nếu một bên vi phạm.

Theo khoản 1 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, trường hợp các bên không thỏa thuận về việc phạt cọc thì áp dụng cơ chế xử lý như sau:

Bên bán nhận cọc nhưng từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng

Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì ngoài việc hoàn trả tài sản đặt cọc, bên nhận còn phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Ví dụ, A đặt cọc 200 triệu đồng để mua đất của B.

Đến thời hạn giao kết hợp đồng, B từ chối bán đất vì có người khác trả giá cao hơn.

Nếu hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, B thuộc trường hợp phải chịu phạt cọc và các bên không có thỏa thuận khác, B phải hoàn trả 200 triệu đồng tiền cọc và trả thêm khoản phạt cọc 200 triệu đồng.

Tổng số tiền B phải thanh toán là 400 triệu đồng.

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ: 200 triệu đồng là tiền cọc phải hoàn trả, còn 200 triệu đồng là khoản tiền phạt cọc.

Bên mua đã đặt cọc nhưng từ chối mua tài sản

Theo điểm b khoản 1 Điều 6 Nghị quyết, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

Ví dụ, A đặt cọc 150 triệu đồng để mua đất của B.

Sau đó, A thay đổi quyết định, không tiếp tục mua dù B đã sẵn sàng thực hiện đúng cam kết.

Nếu A thuộc trường hợp phải chịu chế tài mất cọc, B có quyền giữ khoản tiền 150 triệu đồng theo quy định.

Như vậy, trường hợp các bên không thỏa thuận riêng về phạt cọc thì áp dụng cơ chế xử lý theo Bộ luật Dân sự và hướng dẫn của Nghị quyết.

Mức phạt cọc có bị giới hạn ở 8% giá trị hợp đồng không?

Một vấn đề dễ gây nhầm lẫn là giới hạn phạt vi phạm hợp đồng theo pháp luật thương mại.

Theo Điều 301 Luật Thương mại 2005, trong phạm vi điều chỉnh của Luật này, mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm theo nguyên tắc chung không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa phạt vi phạm hợp đồng và phạt cọc.

Phạt cọc là chế tài liên quan đến biện pháp đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, được điều chỉnh tại Điều 328 Bộ luật Dân sự và hướng dẫn tại Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP.

Trong khi đó, phạt vi phạm hợp đồng là chế tài có căn cứ và điều kiện áp dụng riêng.

Do đó, không thể mặc nhiên lấy mức 8% trong Luật Thương mại làm giới hạn chung cho mọi khoản phạt cọc.

Việc xác định giới hạn áp dụng phải dựa trên bản chất giao dịch, pháp luật điều chỉnh và các quy định chuyên ngành có liên quan.

Một bên vi phạm có phải lúc nào cũng chịu phạt cọc?

Không phải mọi trường hợp hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện đều dẫn đến trách nhiệm phạt cọc.

Theo điểm a khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, khi các bên không có thỏa thuận khác về xử lý đặt cọc, bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự.

Tuy nhiên, trường hợp hai bên cùng có lỗi hoặc việc không thực hiện được hợp đồng xuất phát từ sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Ví dụ, bên bán cam kết hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn 3 tháng.

Bên bán đã nộp hồ sơ đúng quy định nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa cấp Giấy chứng nhận do nguyên nhân khách quan, khiến giao dịch không thể thực hiện đúng thời hạn.

Nếu xác định đây là trở ngại khách quan theo hướng dẫn của Nghị quyết, bên bán không phải chịu phạt cọc trong trường hợp không có thỏa thuận khác.

Như vậy, trước khi xác định mức tiền phạt cọc, cần làm rõ liệu có phát sinh trách nhiệm phạt cọc hay không.

Việc hợp đồng quy định mức phạt cao không đồng nghĩa với việc bên bị yêu cầu đương nhiên phải thanh toán khoản tiền đó.

Có được yêu cầu vừa phạt cọc vừa bồi thường thiệt hại?

Một vấn đề khác thường phát sinh trong tranh chấp đặt cọc là người bị vi phạm muốn yêu cầu phạt cọc đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Theo khoản 5 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, trường hợp các bên không có thỏa thuận, nếu một bên vừa yêu cầu phạt cọc vừa yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015 thì Tòa án xem xét, chấp nhận cả hai yêu cầu.

Ví dụ, A đặt cọc mua đất của B. Sau đó, B có lỗi khiến hợp đồng không thể được giao kết.

Ngoài việc yêu cầu B chịu khoản tiền phạt cọc, A còn yêu cầu bồi thường những thiệt hại thực tế phát sinh từ hành vi vi phạm nghĩa vụ.

Trong trường hợp này, yêu cầu bồi thường cần có căn cứ pháp luật và chứng cứ chứng minh thiệt hại, không phải cứ có phạt cọc thì đương nhiên được nhận thêm một khoản bồi thường bất kỳ.

Đáng chú ý, khoản 6 Điều 6 Nghị quyết còn hướng dẫn trường hợp các bên thỏa thuận nếu vi phạm nghĩa vụ thì vừa phải chịu phạt cọc vừa chịu phạt vi phạm theo Điều 418 Bộ luật Dân sự.

Khi đó, Tòa án xem xét, chấp nhận yêu cầu phạt cọc và không chấp nhận yêu cầu phạt vi phạm.

Vì vậy, cần phân biệt rõ ba khoản: tiền đặt cọc phải hoàn trả, khoản tiền phạt cọc và khoản bồi thường thiệt hại.

Bên nhận cọc chậm trả tiền phạt cọc có phải chịu thêm tiền lãi?

Theo khoản 4 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, Tòa án xem xét, chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền đặt cọc theo Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015.

Tuy nhiên, đối với khoản tiền phạt cọc, Tòa án không chấp nhận yêu cầu tính lãi, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác.

Ví dụ, bên bán có nghĩa vụ hoàn trả 200 triệu đồng tiền đặt cọc và chịu thêm 200 triệu đồng tiền phạt cọc.

Nếu bên bán chậm hoàn trả tiền đặt cọc, bên mua có thể yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền cọc theo quy định khi có căn cứ.

Trong khi đó, khoản tiền phạt cọc được xử lý theo nguyên tắc riêng tại khoản 4 Điều 6 Nghị quyết.

Ngày tính lãi đối với khoản tiền đặt cọc được xác định từ ngày tiếp theo liền kề của ngày phát sinh nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc.

Điều này cho thấy việc xác định khoản tiền phải thanh toán khi tranh chấp không chỉ dừng lại ở mức phạt cọc mà còn phải xem xét các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Những lưu ý khi thỏa thuận mức phạt cọc trong hợp đồng

Để hạn chế tranh chấp, các bên cần quy định rõ trách nhiệm xử lý tiền đặt cọc ngay từ thời điểm giao kết hợp đồng.

Thứ nhất, phân biệt số tiền đặt cọc và khoản tiền phạt cọc. Hợp đồng cần thể hiện rõ tài sản hoặc số tiền đã giao, khoản phải hoàn trả và khoản phạt thêm nếu có vi phạm.

Thứ hai, xác định mức phạt cọc phù hợp với giá trị hợp đồng. Không nên thỏa thuận mức phạt quá cao mà không xem xét giới hạn được hướng dẫn tại khoản 2 Điều 6 Nghị quyết.

Thứ ba, quy định rõ trường hợp phát sinh trách nhiệm phạt cọc. Cần phân biệt việc bên mua từ chối giao kết, bên bán từ chối thực hiện, hai bên cùng có lỗi hoặc giao dịch không thành do nguyên nhân khách quan.

Thứ tư, làm rõ nghĩa vụ được bảo đảm. Cần xác định đặt cọc nhằm bảo đảm việc ký kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng hay cả hai để tránh tranh chấp về phạm vi áp dụng chế tài.

Thứ năm, thỏa thuận về hoàn trả tiền cọc và thời hạn thanh toán. Việc xác định rõ thời hạn hoàn trả sẽ giúp hạn chế tranh chấp liên quan đến tiền lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ.

Thứ sáu, kiểm tra những điều khoản phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại. Các bên cần tránh nhầm lẫn giữa phạt cọc, phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại vì những khoản này có cách xử lý pháp lý khác nhau.

Đặc biệt, đối với hợp đồng mua bán bất động sản có giá trị lớn, việc rà soát điều khoản đặt cọc trước khi ký kết sẽ giúp giảm thiểu nguy cơ phát sinh trách nhiệm tài chính vượt ngoài dự kiến.

Kết luận

Theo khoản 2 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, có hiệu lực từ ngày 15/10/2026, trường hợp các bên thỏa thuận mức tiền phạt cọc vượt quá giá trị hợp đồng được bảo đảm giao kết hoặc thực hiện, Tòa án xem xét, quyết định mức phạt cọc không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Như vậy, không phải mọi khoản phạt cọc đều bị giới hạn bằng số tiền đã đặt cọc ban đầu. Các bên có thể thỏa thuận mức phạt khác với mức mặc định của Bộ luật Dân sự, nhưng việc áp dụng còn phải tuân thủ hướng dẫn của Nghị quyết và pháp luật có liên quan.

Ngoài ra, mức phạt cọc chỉ được xem xét khi có căn cứ phát sinh trách nhiệm. Nếu hợp đồng không được thực hiện do hai bên cùng có lỗi, sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan, trách nhiệm phạt cọc cần được giải quyết theo quy định và thỏa thuận hợp pháp.

Vì vậy, trước khi ký hợp đồng đặt cọc, các bên cần xác định rõ giá trị hợp đồng, mức phạt, nghĩa vụ được bảo đảm và cách xử lý khi phát sinh vi phạm.

Công ty Luật TNHH LH Legal cung cấp dịch vụ tư vấn, soạn thảo, rà soát hợp đồng đặt cọc và hỗ trợ giải quyết tranh chấp liên quan đến phạt cọc, hoàn trả tiền cọc và bồi thường thiệt hại nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng theo quy định pháp luật.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Văn phòng: Hồ Chí Minh | Hà Nội | Khánh Hòa

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal