Mua lại chung cư chưa có Sổ hồng cần lưu ý điều gì?

>>> Hướng dẫn chi tiết thủ tục sang tên sổ hồng chung cư

>>> Mua nhà chung cư cần lưu ý điều gì?

Có được mua bán chung cư chưa có sổ hồng?

Bản chất của việc mua bán chung cư chưa có sổ hồng

Việc mua bán chung cư chưa có sổ hồng được hiểu là việc bên chuyển nhượng (chủ căn hộ - F1) là người mua đầu tiên đã ký hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư dự án nhưng chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng) do căn hộ chung cư chưa đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận trên. Mặc dù vậy, chủ nhà vẫn có quyền chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư đang hình thành trong tương lai (khi có sổ hồng) cho bên nhận chuyển nhượng (bên mua nhà - F2) thông qua một hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán, có sự xác nhận của chủ đầu tư dự án và chủ đầu tư không thu phí gì liên quan đến việc chuyển nhượng đó. 

Việc mua bán chung cư chưa có sổ hồng có được xem là giao dịch hợp pháp không?

Theo khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về giao dịch nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận bao gồm:

• Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;

• Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

• Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;

• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

• Nhận thừa kế nhà ở.

Theo quy định trên, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận khi thực hiện giao dịch. Như vậy, theo pháp luật hiện hành, việc mua bán căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng vẫn được xem là giao dịch hợp pháp. 

Quy trình mua bán chung cư chưa có Sổ hồng an toàn 

Quy trình, thủ tục mua bán chung cư chưa có sổ hồng được tiến hành như sau: 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ mua bán nhà ở

Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Lưu ý: lập thành 07 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực).

• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư.

• Các giấy tờ nhân thân của các bên: CCCD/CMND, hộ chiếu còn hạn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân…

• Các giấy tờ khác có liên quan.

Bước 2: Công chứng, chứng thực hợp đồng

Theo khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023, trường hợp mua bán căn hộ chung cư phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Cho nên, bạn cần phải tiến hành công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng. 

Khi mua bán căn hộ chung cư phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực

Bước 3: Kê khai thuế, phí, lệ phí có liên quan

Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận

Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm:

• 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư;

• Bản chính hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã ký giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. 

• Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế. 

• Bản sao có chứng thực CCCD/CMND hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu. 

Bước 5: Chủ đầu tư dự án xác nhận

Trong thời hạn tối đa 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nhận chuyển nhượng các loại giấy tờ sau: 

• 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có xác nhận của chủ đầu tư. 

• Bản chính hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

• Bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở).

• Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế.

Bước 6: Làm thủ tục cấp sổ hồng cho căn hộ

Chủ đầu tư hoặc người nhận chuyển nhượng tiến hành thủ tục cấp sổ hồng cho căn hộ. 

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư bao gồm: 

• Văn bản chuyển giao hợp đồng mua bán căn hộ có công chứng;

• Bản sao hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư;

• Biên lai nộp tiền mua nhà trong hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư. 

Những rủi ro khi mua chung cư chưa có Sổ hồng

Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) là một trong những giấy tờ quan trọng chứng minh quyền lợi hợp pháp của người mua chung cư. Tuy nhiên, nhiều dự án chung cư hiện nay vẫn chưa được cấp sổ hồng do vướng mắc pháp lý hoặc vấn đề từ chủ đầu tư. Việc mua chung cư chưa có sổ hồng tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn, có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua trong dài hạn.

• Không có quyền sở hữu hợp pháp: Khi chưa có sổ hồng, người mua chỉ có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, chưa được công nhận là chủ sở hữu hợp pháp. Điều này gây khó khăn khi cần thế chấp, vay vốn hoặc thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng sau này.

• Nguy cơ không được cấp sổ hồng: Một số dự án bị chậm trễ cấp sổ hồng do chủ đầu tư vi phạm pháp luật về đất đai, xây dựng hoặc chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Nếu dự án thuộc diện tranh chấp, vi phạm quy hoạch hoặc bị thu hồi, người mua có thể mất trắng số tiền đã bỏ ra.

Mua chung cư chưa có sổ có thể dẫn đến chậm trễ cấp sổ hồng nếu chủ đầu tư vi phạm pháp luật

• Khó khăn khi chuyển nhượng hoặc bán lại: Chung cư chưa có sổ hồng rất khó bán lại hoặc sang tên, vì người mua sau cũng sẽ e ngại rủi ro. Nếu cần bán gấp, bạn có thể phải chấp nhận giá thấp hơn thị trường, thậm chí khó tìm được người mua.

• Không được thế chấp vay ngân hàng: Hầu hết ngân hàng chỉ chấp nhận cho vay thế chấp khi có sổ hồng, vì đây là giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp. Hầu hết ngân hàng chỉ chấp nhận cho vay thế chấp khi có sổ hồng, vì đây là giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp.

• Rủi ro từ chủ đầu tư: Một số chủ đầu tư mang căn hộ đi thế chấp ngân hàng trước khi cấp sổ hồng cho khách hàng. Nếu chủ đầu tư không trả nợ, ngân hàng có thể xiết nợ dự án, khiến người mua có nguy cơ mất căn hộ.

• Tranh chấp pháp lý với chủ đầu tư: Khi chưa có sổ hồng, chủ đầu tư vẫn nắm quyền kiểm soát pháp lý đối với căn hộ. Nếu phát sinh tranh chấp (về diện tích, phí quản lý, tiện ích chung cư…), người mua sẽ gặp nhiều bất lợi khi bảo vệ quyền lợi của mình.

• Rủi ro khi nhà nước thu hồi đất: Nếu dự án chưa hoàn tất thủ tục pháp lý về đất đai, Nhà nước có thể thu hồi đất, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua. Khi đó, người mua có thể mất nhà hoặc chỉ nhận được một phần bồi thường không thỏa đáng.

Nếu bạn có thắc mắc hay gặp khó khăn trong vấn đề mua chung cư chưa có sổ hồng, bạn có thể liên hệ ngay đến LHLegal - đội ngũ luật sư giỏi về nhà đất của chúng tôi cam kết sẽ bảo đảm quyền và lợi ích của bạn một cách tốt nhất. 

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự