Đất giao không đúng thẩm quyền có được cấp sổ đỏ?

>>> Chính thức đất không có giấy tờ trước 01/7/2014 sẽ được cấp sổ đỏ

>>> Trình tự thủ tục làm sổ đỏ cho đất không có giấy tờ theo quy định

Đất giao không đúng thẩm quyền là gì?

Tại Khoản 1 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác”.

Như vậy, đất giao không đúng thẩm quyền là đất mà cá nhân, hộ gia đình sử dụng thuộc một trong các trường hợp sau:

• Đất được UBND cấp xã, phường, thị trấn hoặc người đứng đầu điểm dân cư giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.

  • Thẩm quyền giao đất cho cá nhân, hộ gia đình được thống nhất qua các điều Luật Đất đai là UBNd cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

  • Nếu cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất không phải do UBND cấp huyện giao thì đây là đất được giao không đúng thẩm quyền

• Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng tự bố trí, phân phối cho công nhân viên, cán bộ, xã viên.

  • Trên thực tế việc tự phân phối, bố trí cho công nhân viên, cán bộ, xã viên rất đa dạng và được tiến hành bởi nhiều tổ chức khác nhau.

  • Các tổ chức này không có thẩm quyền giao đất nhưng đã tự bố trí, phân phối như: Đơn vị quốc phòng, công ty, xí nghiệp, bệnh viện, cơ sở giáo dục và đào tạo các cấp, cơ quan, đơn vị khác.

Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận

Giai đoạn đất sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Nghị định này”

Căn cứ theo quy định trên, để được cấp sổ đỏ đất phải phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp.

Để được cấp sổ đỏ, đất phải phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp

Căn cứ theo khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, diện tích đất được cấp giấy chứng nhận QSDĐ như sau:

“a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.”

Giai đoạn đất được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004

Khoản 3 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.”

Tương tự như giai đoạn trước 15/10/1993, để được cấp giấy chứng nhận đất phải phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp.

Tuy điều kiện để cấp giấy chứng nhận của 2 giai đoạn trên là giống nhau nhưng khác biệt về diện tích được cấp giấy chứng nhận. Cụ thể được quy định tại Khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này;

c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.”

Thửa đất có nhà ở, diện tích thửa nhỏ hơn hạn mức giao đất thì được công nhận là đất ở

Giai đoạn đất sử dụng ổn định từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/01/2014

Điều kiện để được cấp sổ đỏ đối với giai đoạn này là:

• Không vi phạm quy định pháp luật về đất đai.

• Được UBND xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.

• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn.

Giai đoạn đất sử dụng ổn định từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/01/2025

Để được cấp giấy chứng nhận trong giai đoạn này, đất phải đủ các điều kiện sau:

• Không vi phạm các quy định pháp luật về đất đai.

• Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.

• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

• Người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.

Lưu ý: Nhà nước sẽ không cấp chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ ngày 01/01/2025.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024, khi đáp ứng đủ điều kiện được cấp sổ đỏ thì diện tích thửa đất được cấp sổ Đỏ đối với đất được giao không đúng thẩm quyền sau ngày 01/7/2014 đến trước Luật Đất đai 2024 có hiệu lực ngày 01/01/2025 được xác định như sau:

“a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở;

c) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại điểm a và điểm c khoản này thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.

Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo quy định tại điểm c khoản này.

Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

đ) Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản này thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;”

Người được cấp sổ đỏ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật

Nhà nước có công bố công khai thông tin đất đai cho người sử dụng đất không?

Tại Điều 18 Luật Đất đai 2024 quy định về trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai như sau:

“1. Bảo đảm quyền tiếp cận của người sử dụng đất và tổ chức, cá nhân khác đối với Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai theo quy định của pháp luật; ưu tiên lựa chọn hình thức phù hợp với phong tục, tập quán và văn hóa truyền thống của từng dân tộc, từng vùng.

2. Công bố kịp thời, công khai thông tin thuộc Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai cho người sử dụng đất và tổ chức, cá nhân khác, trừ những thông tin thuộc bí mật nhà nước theo quy định của pháp luật.

3. Thông báo quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai đến người sử dụng đất và tổ chức, cá nhân khác bị ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp.”

Như vậy Nhà nước có trách  nhiệm công bố kịp thời, công khai thông tin thuộc hệ thống thông tin quốc gia về đất đai cho người sử dụng đất, cá nhân, tổ chức khác trừ các thông tin thuộc bí mật Nhà nước theo quy định của pháp luật.

Tiền sử dụng đất phải nộp khi được cấp Sổ đỏ

Tại Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, mức tiền sử dụng đất phải nộp được quy định theo từng giai đoạn như sau:

Đất giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004

Trường hợp sử dụng đất có nhà ở trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có giấy chứng minh đã nộp tiền để sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất như sau:

• Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của Luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất.

• Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận QSDĐ.

Trường hợp đất có nhà ở ổn định trước ngày 01/7/2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để sử dụng đất:

• Đất được sử dụng ổn định trước ngày 15/03/1993 thu tiền sử dụng đất như sau:

  • Bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

  • Bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

• Đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì thu tiền sử dụng đất:

  • Bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.

  • Bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có)

• Diện tích đất còn lại không có nhà ở được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận.

• Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang đất ở và được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì nộp tiền sử dụng đất theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.

Diện tích đất còn lại không có nhà ở thì xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng

Đất giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014

Tại Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 4 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP, tiền sử dụng đất phải nộp như sau:

• Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất. Nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.

• Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Mặc dù đất giao không đúng thẩm quyền nhưng nếu được giao, được phân trước ngày 1/7/2014 nếu đủ điều kiện vẫn được cấp giấy chứng nhận.

Trên là nội dung về “Đất giao không đúng thẩm quyền có được cấp sổ đỏ?” hy vọng giải đáp được thắc mắc cho quý bạn đọc.

Liên hệ ngay chuyển nhượng đất trước năm 1993 LHLegal để được tư vấn chuyển nhượng, làm giấy tờ nhà đất trước năm 1993 hoặc trong bất kỳ giai đoạn nào.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự