6 chính sách mới về đất đai nhà ở từ năm 2025

>>> Từ năm 2025 Người dân bị thu hồi đất sẽ nhận được những khoản hỗ trợ nào?

>>> Trình tự thủ tục làm sổ đỏ cho đất không có giấy tờ theo quy định

Cấp sổ hồng cho người mua “chung cư mini”

Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, tuy không có khái niệm về "chung cư mini" nhưng lại quy định về loại nhà ở từ 02 tầng trở lên và đó có thể được hiểu là chung cư mini. Điều 57 khoản 2 Luật Nhà ở 2023 nêu rõ: 

“2. Căn hộ quy định tại khoản 1 Điều này được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản.” 

Theo đó, các loại căn hộ sẽ được cấp Sổ đỏ theo quy định này gồm:

• Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà mỗi tầng được xây dựng, thiết kế để bán, cho thuê mua hoặc kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ.

• Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.

Như vậy, quy định nêu trên đã xác định đối với nhà nhiều tầng, nhiều căn hộ (chung cư mini) của cá nhân mà đáp ứng điều kiện tại khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 thì sẽ có cơ sở để cấp sổ hồng, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật Nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Có thể khẳng định, Luật nhà ở mới đã tạo cơ sở để xây dựng các thủ tục cũng như công nhận về mặt pháp lý đối với loại chung cư mini, mở ra cơ hội sở hữu căn hộ mini cho người dân, đồng thời quản lý chặt chẽ hơn loại hình căn hộ mini, vừa đảm bảo quyền lợi của người dân, cũng như hạn chế các vụ việc thương tâm xảy ra do các dự án không đủ điều kiện. Đây là một bước tiến đột phá, mang tính chiến lược trong việc quản lý và phát triển loại hình chung cư mini, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân.

Bổ sung đối tượng được mua nhà ở xã hội

Luật Nhà ở mới đã quy định bổ sung thêm một số đối tượng được mua nhà ở xã hội, cụ thể, từ năm 2025, có một số đối tượng sau sẽ thuộc diện được mua nhà ở xã hội, bao gồm:

• Thân nhân liệt sĩ thuộc đối tượng được hỗ trợ nhà ở;

• Công chức, viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ, người làm công tác cơ yếu, công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước;

• Học sinh, sinh viên các trường chuyên biệt.

Ngoài ra, một số đối tượng khác cũng được hưởng các chính sách hỗ trợ liên quan đến nhà ở xã hội từ năm 2025 như các doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp sẽ được thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp để bố trí cho cá nhân là công nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã mình trong khu công nghiệp đó thuê lại.

Bên cạnh đó, Luật nhà ở mới còn bỏ điều kiện cư trú khi mua nhà ở xã hội, giúp cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội rộng mở hơn với người dân, cụ thể, trước đây, Luật Nhà ở 2014 quy định người mua nhà ở xã hội phải có đăng ký thường trú hoặc đăng ký tạm trú từ 01 năm trở lên tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội. Sắp tới, điều kiện cư trú khi mua nhà ở xã hội sẽ chính thức được bãi bỏ từ ngày 01/01/2025, theo đó, điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội chỉ yêu cầu một số điều kiện về nhà ở và thu nhập. Đây là một trong những điểm mới có lợi cho người dân.

Luật nhà ở mới bỏ điều kiện cư trú khi mua nhà ở xã hội

Công nhân trong khu công nghiệp được hỗ trợ nhà lưu trú

Theo Điều 91 Luật Nhà ở năm 2023 quy định chính sách hỗ trợ về nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho công nhân đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp.

Trong đó, điều kiện được thuê nhà lưu trú công nhân là:

• Phải có hợp đồng thuê, sử dụng lao động.

• Có hợp đồng lao động.

• Có xác nhận của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp.

Về chính sách đối với nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp, đây là một nội dung hoàn toàn mới so với Luật Nhà ở 2014, thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đối với các đối tượng công nhân làm việc trong khu công nghiệp, hỗ trợ để giảm bớt một phần những khó khăn về nhà ở cho công nhân, để họ tập trung vào lao động sản xuất.

Đặt cọc mua, thuê mua nhà hình thành trong tương lai

Về việc đặt cọc

So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật mới đã bổ sung thêm quy định về việc đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai tại khoản 5 Điều 23. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện để đưa vào kinh doanh theo quy định. Việc thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Việc quy định mức đặt cọc 5% sẽ giúp bảo vệ quyền lợi bên mua, thuê mua, kiểm soát thời điểm nhận cọc và mức đặt cọc của chủ đầu tư, tránh tình trạng chủ đầu tư thu tiền đặt cọc để chiếm dụng vốn hoặc vẽ dự án lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Quy định về đặt cọc 5% giúp bảo vệ quyền lợi cho bên mua, thuê mua

Giảm số tiền thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Theo khoản 2 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần:

• Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.

• Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. 

Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Như vậy, nếu Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay chỉ quy định việc thanh toán lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng thì Luật mới đã quy định rõ 30% giá trị thanh toán lần đầu đã bao gồm cả tiền đặt cọc. Bên cạnh đó, Luật mới cũng quy định giảm tỷ lệ tổng số tiền thanh toán trước cho bên thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thay vì 70% như hiện nay, phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Điều này góp phần bảo vệ quyền lợi và giảm áp lực tài chính của người thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Siết phân lô, bán nền đến cả đô thị loại III

Hiện nay, pháp luật chỉ không cho phép phân lô bán nền tại các phường thuộc đô thị đặc biệt, đô thị loại I trực thuộc Trung ương hoặc khu có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm hoặc tại mặt tiền của tuyến đường cấp khu vực trở lên. Do đó, tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản, Quốc hội đã quy định chặt chẽ về điều kiện được phân lô bán nền:

“6. Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.”

Kể từ năm 2025, sau khi Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực thì sẽ không cho phép phân lô bán nền tại phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; đất thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Như vậy, so với hiện tại, Luật mới sẽ siết chặt việc phân lô bán nền cả các đô thị loại II và loại III. Quy định này chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương.

Luật Kinh doanh BĐS mới không cho phép phân lô bán nền tại phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, I, II và III

Giá mua bán trong hợp đồng phải ghi đúng thực tế

Trong thực tế, rất nhiều giao dịch nhà đất không được kê khai giá mua bán đúng với thực tế, rất nhiều trường hợp người bán kê khai giá thấp hơn giá trị thực để giảm số thuế phải nộp vào ngân sách. Tuy nhiên, gần đây, để tránh thất thoát, cơ quan thuế đã xử lý nhiều trường hợp và truy thu thuế. Nhằm tránh thất thoát thuế trong kinh doanh bất động sản, Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung quy định:

“2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.”

Quy định này đã thể hiện rất cụ thể về việc người bán nhà đất phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế. Đây sẽ là cơ sở rõ ràng để buộc các bên kê khai đúng giá và tự chịu trách nhiệm, là cơ sở để cơ quan nhà nước có những biện pháp xử lý.

Trên là thông tin về “6 chính sách mới về đất đai nhà ở từ năm 2025” nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc hoặc cần tư vấn pháp lý, hãy liên hệ ngay luật sư chuyên về tranh chấp đất đai LHLegal để được hỗ trợ nhanh nhất.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự