Lập di chúc cho nhà đất không có sổ đỏ được không?

>>> Thủ tục lập di chúc hợp pháp và những điều cần biết

>>> Di chúc viết tay không công chứng có hợp pháp?

Quy định về thừa kế đất đai theo di chúc

Theo Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân có quyền để lại tài sản của mình cho người khác thông qua di chúc:

“Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.”

Tài sản ở đây bao gồm nhưng không giới hạn:

• Quyền sở hữu tài sản (ví dụ: nhà ở, công trình gắn liền với đất)

• Quyền sử dụng đất (trong đó có đất ở, đất nông nghiệp, đất vườn, đất thừa kế...)

Theo Điều 628 Bộ luật Dân sự năm 2015, di chúc bằng văn bản bao gồm: 

1. Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng; 

2. Di chúc bằng văn bản có người làm chứng; 

3. Di chúc bằng văn bản có công chứng; 

4. Di chúc bằng văn bản có chứng thực. 

Điều kiện thực hiện quyền thừa kế đất đai

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

“- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất,...

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”

Để di chúc liên quan đến đất đai có giá trị pháp lý và có thể thực hiện được, người lập di chúc cần đảm bảo đồng thời các điều kiện sau:

Về chủ thể – Người lập di chúc

Phải có đủ năng lực hành vi dân sự theo Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015, nghĩa là:

“1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.

3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.

5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.”

Về tài sản - Nhà đất để lại trong di chúc

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền theo khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai 2024 như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan.”

Bên cạnh đó, tại điểm c, khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 còn quy định về công chứng chứng thực đối với di chúc như sau:

“c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;”

Về hình thức - Di chúc hợp pháp

Di chúc có thể được thể hiện dưới 02 hình thức: bằng văn bản hoặc bằng miệng theo Điều 628 Bộ luật Dân sự 2015. Theo các quy định đã phân tích ở trên, pháp luật Việt Nam không bắt buộc di chúc phải công chứng, chứng thực.

Đồng thời, khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định “ trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất” thì không cần phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do đó, đối với đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), trong trường hợp chủ sử dụng hoặc chủ sở hữu muốn để thừa kế theo di chúc thì di chúc cần có công chứng để đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp.

Trong trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) thì chủ sử dụng đất vẫn có thể lập di chúc để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác bằng di chúc bằng văn bản, cần có người làm chứng và di chúc bằng văn bản không có người làm chứng theo quy định tại Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015.

Đất chưa có chứng nhận QSDĐ thì của đất vẫn có thể lập di chúc để lại cho người khác

Quyền lợi và rủi ro khi lập di chúc cho nhà đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Quyền lợi:

• Giữ vững quyền định đoạt tài sản của người có đất, dù chưa có sổ đỏ.

• Tạo điều kiện cho người thừa kế hợp pháp dễ dàng khởi kiện, chứng minh quyền lợi nếu xảy ra tranh chấp.

• Tài sản có thể được hợp thức hóa sau khi người để lại mất, nếu có đủ căn cứ chứng minh nguồn gốc.

Rủi ro pháp lý:

• Không có sổ đỏ dẫn đến việc khó chứng minh quyền sử dụng hợp pháp khiến người thừa kế có thể không thể làm thủ tục sang tên được.

• Dễ dẫn đến tranh chấp giữa các hàng thừa kế, đặc biệt khi một bên không đồng ý vì đất chưa có sổ.

• Nếu đất thuộc diện lấn chiếm, xây dựng trái phép, đất quy hoạch… thì thậm chí có thể bị thu hồi mà không được bồi thường.

Các cách lập di chúc nhà đất chưa có sổ đỏ

Lập di chúc bằng văn bản có người làm chứng

Căn cứ Điều 634 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về lập di chúc bằng văn bản có người làm chứng như sau:

“Trường hợp người lập di chúc không tự mình viết bản di chúc thì có thể tự mình đánh máy hoặc nhờ người khác viết hoặc đánh máy bản di chúc, nhưng phải có ít nhất là hai người làm chứng. Người lập di chúc phải ký hoặc điểm chỉ vào bản di chúc trước mặt những người làm chứng; những người làm chứng xác nhận chữ ký, điểm chỉ của người lập di chúc và ký vào bản di chúc.

Việc lập di chúc bằng văn bản có người làm chứng phải tuân theo quy định tại Điều 631 và Điều 632 của Bộ luật này.” 

Theo đó, người lập di chúc có thể tự thực hiện hoặc nhờ người khác viết hoặc đánh máy di chúc, có ít nhất hai người làm chứng.

Lưu ý: Người đóng vai trò làm chứng cho quá trình lập di chúc không được là một trong những các đối tượng sau đây:

• Người được thừa kế theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật từ người lập di chúc;

• Người có quyền và nghĩa vụ đối với tài sản liên quan đến nội dung của di chúc;

• Người dưới tuổi thành niên;

• Người đã mất khả năng hành vi dân sự;

• Người gặp khó khăn trong khả năng nhận thức và kiểm soát hành vi.

Lập di chúc bằng văn bản không có người làm chứng

Để lập di chúc trong tình huống này, người lập di chúc cần tự viết và ký vào văn bản di chúc. Hành động này đồng nghĩa với việc đảm bảo rằng tại thời điểm lập di chúc, người này đang hoàn toàn minh mẫn, sáng suốt, và di chúc được thiết lập hoàn toàn theo ý nguyện của người này.

Thủ tục lập di chúc miệng

Căn cứ quy định tại Điều 629 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 629. Di chúc miệng

1. Trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể lập di chúc miệng.

2. Sau 03 tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ.”

khi tính mạng của người lập di chúc đang đối diện với nguy cơ đe dọa và không thể thực hiện lập di chúc bằng văn bản, người đó mới được phép lập di chúc miệng. 

Quy trình lập di chúc miệng theo quy định tại Điều 629, khoản 5 Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

1. Người lập di chúc phải công bố ý nguyện cuối cùng của mình trước ít nhất 02 người làm chứng;

2. Cả hai người làm chứng này phải ghi chép lại, ký tên và điểm chỉ vào bản di chúc mới được ghi chép lại;

3. Trong vòng 05 ngày kể từ ngày người lập di chúc thể hiện ý chí cuối cùng của mình, bản di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

4. Sau 03 tháng kể từ ngày lập di chúc miệng và trong trường hợp người lập di chúc vẫn còn sống, minh mẫn và sáng suốt, di chúc sẽ tự động bị hủy bỏ.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 12A Nguyễn Đình Chiểu, Phường Tân Định, Thành phố Hồ Chí Minh (Phường Đa Kao, Quận 1 cũ)

Chi nhánh Nha Trang: 144 Hoàng Hoa Thám, phường Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà (Phường Lộc Thọ, Thành phố Nha Trang cũ)

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal