Kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp sinh thái cần đáp ứng điều kiện gì?

Khu công nghiệp sinh thái là mô hình phát triển khu công nghiệp theo hướng bền vững, kết hợp giữa sản xuất và bảo vệ môi trường. Để đầu tư và kinh doanh hạ tầng trong loại hình này, nhà đầu tư phải đáp ứng nhiều điều kiện pháp lý nghiêm ngặt. Bài viết dưới đây sẽ phân tích các tiêu chí, điều kiện và lưu ý pháp lý cần thiết theo quy định mới nhất hiện nay.

>>> Có cần miễn giấy phép xây dựng trong khu quy hoạch 1/500? Góc nhìn pháp lý và thực tiễn

>>> Có phải trả lại tiền đền bù để lấy lại đất khi dự án không triển khai?

Kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp sinh thái cần đáp ứng điều kiện gì?

Khu công nghiệp sinh thái là gì?

Theo khoản 5 Điều 2 Nghị định 35/2022/NĐ-CP, Khu công nghiệp sinh thái được giải thích như sau:

“Khu công nghiệp sinh thái là khu công nghiệp, trong đó có doanh nghiệp trong khu công nghiệp tham gia vào hoạt động sản xuất sạch hơn và sử dụng hiệu quả tài nguyên, có sự liên kết, hợp tác trong sản xuất để thực hiện hoạt động cộng sinh công nghiệp; đáp ứng các tiêu chí quy định tại Nghị định này.”

Khu công nghiệp sinh thái (KCN sinh thái) là một mô hình khu công nghiệp phát triển theo hướng bền vững, tích hợp mục tiêu sản xuất công nghiệp với bảo vệ môi trường. Đó là khu công nghiệp trong đó các doanh nghiệp tham gia hoạt động sản xuất sạch hơn, sử dụng hiệu quả tài nguyên, có sự liên kết hợp tác để thực hiện cộng sinh công nghiệp, và đáp ứng các tiêu chí cụ thể do pháp luật quy định. Nói cách khác, KCN sinh thái hướng đến việc các doanh nghiệp trong khu tận dụng chất thải, phụ phẩm của nhau làm đầu vào sản xuất, tối ưu hóa sử dụng năng lượng, nước, nguyên vật liệu; đồng thời giảm thiểu phát thải ô nhiễm ra môi trường.

Các tiêu chí xác định khu công nghiệp sinh thái quy định ra sao?

Theo Điều 37 Nghị định 35/2022/NĐ-CP quy định về Tiêu chí xác định khu công nghiệp sinh thái như sau:

“1. Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp đáp ứng các tiêu chí sau đây:

a) Tuân thủ quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về xây dựng, pháp luật về đất đai, pháp luật về bảo vệ môi trường và pháp luật về lao động trong vòng 03 năm trước thời điểm đăng ký chứng nhận khu công nghiệp sinh thái;

b) Bảo đảm đầy đủ các dịch vụ cơ bản trong khu công nghiệp theo quy định của pháp luật bao gồm: dịch vụ hạ tầng thiết yếu (điện, nước, thông tin, phòng cháy, chữa cháy, xử lý nước thải, các dịch vụ hạ tầng thiết yếu khác) và các dịch vụ có liên quan, hỗ trợ các doanh nghiệp trong khu công nghiệp thực hiện cộng sinh công nghiệp;

c) Xây dựng và thực hiện cơ chế phối hợp giám sát đầu vào và đầu ra về sử dụng nguyên liệu, vật liệu, nước, năng lượng, hóa chất, chất thải, phế liệu trong khu công nghiệp; lập báo cáo định kỳ hằng năm về các kết quả đạt được trong sử dụng hiệu quả tài nguyên, sản xuất sạch hơn và giám sát phát thải của khu công nghiệp, báo cáo Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế;

d) Hằng năm, công bố báo cáo thực hiện bảo vệ môi trường, trách nhiệm xã hội đối với cộng đồng xung quanh gửi Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế và đăng trên website của doanh nghiệp.

2. Các doanh nghiệp trong khu công nghiệp đáp ứng các tiêu chí sau đây:

a) Tuân thủ quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về xây dựng, pháp luật về đất đai, pháp luật về bảo vệ môi trường và pháp luật về lao động trong vòng 03 năm trước thời điểm đăng ký chứng nhận khu công nghiệp sinh thái;

b) Thực hiện ít nhất 01 cộng sinh công nghiệp và các doanh nghiệp tham gia cộng sinh công nghiệp trong khu công nghiệp áp dụng hệ thống quản lý sản xuất và môi trường theo các tiêu chuẩn của Tổ chức tiêu chuẩn hóa quốc tế (ISO) phù hợp;

c) Tối thiểu 20% doanh nghiệp trong khu công nghiệp áp dụng các giải pháp sử dụng hiệu quả tài nguyên, sản xuất sạch hơn đạt kết quả tiết kiệm nguyên liệu, vật liệu, nước, năng lượng, hóa chất, chất thải, phế liệu và giảm phát thải ra môi trường.

3. Khu công nghiệp đáp ứng các tiêu chí sau đây:

a) Tỷ lệ tối thiểu tổng diện tích đất cây xanh, giao thông, các khu kỹ thuật và hạ tầng xã hội dùng chung trong khu công nghiệp đạt 25% trong quy hoạch xây dựng khu công nghiệp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng;

b) Có giải pháp đảm bảo nhà ở, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp.”

Nhìn chung bộ tiêu chí này bao gồm ba nhóm chính gồm:

(i) Tiêu chí đối với nhà đầu tư phát triển hạ tầng KCN.

(ii) Tiêu chí đối với doanh nghiệp hoạt động trong KCN.

(iii) Tiêu chí đối với toàn khu công nghiệp.

Các tiêu chí trên đặt ra một khuôn khổ khá toàn diện: từ tuân thủ pháp luật, hiệu quả sử dụng tài nguyên, mức độ hợp tác giữa các doanh nghiệp, cho đến tỷ lệ cây xanh và dịch vụ cho người lao động. Đây sẽ là căn cứ để cơ quan chức năng đánh giá và cấp chứng nhận KCN sinh thái cho những khu công nghiệp đạt chuẩn. Đồng thời, những tiêu chí này cũng định hướng cho các chủ đầu tư và doanh nghiệp ngay từ giai đoạn quy hoạch, xây dựng dự án KCN nếu mong muốn phát triển theo mô hình sinh thái.

Doanh nghiệp phải đáp ứng các tiêu chí theo quy định pháp luật để kinh doanh khu công nghiệp sinh thái

Doanh nghiệp phải đáp ứng các tiêu chí theo quy định pháp luật để kinh doanh khu công nghiệp sinh thái

Điều kiện để dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp sinh thái được phê duyệt

Theo Điều 5 Thông tư 05/2025/TT-BKHĐT quy định về điều kiện đề xuất đầu tư mới khu công nghiệp sinh thái như sau:

“1. Đề xuất dự án đầu tư hoặc Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp sinh thái bao gồm các nội dung quy định tại điểm a khoản 2 Điều 8 và điểm a khoản 2 Điều 38 của Nghị định số 35/2022/NĐ-CP.

2. Các nội dung xem xét việc đáp ứng điều kiện của dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp sinh thái quy định tại điểm a khoản 2 Điều 38 gồm:

a) Dự kiến các ngành, nghề chính thu hút đầu tư vào khu công nghiệp được xác định theo quy hoạch xây dựng của khu công nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

b) Dự kiến mức phát thải cho các ngành, nghề chính quy định tại điểm a khoản 1 Điều này được tính toán trên cơ sở hướng dẫn kiểm kê khí nhà kính của Ban liên chính phủ về biến đổi khí hậu (IPCC) hoặc công cụ quốc tế có liên quan và hướng dẫn kiểm kê khí nhà kính của các ngành, lĩnh vực do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

c) Dự kiến phương án cộng sinh công nghiệp được phân loại theo quy định tại khoản 1 Điều 2 của Thông tư này.

d) Phương án xây dựng và thực hiện cơ chế giám sát đầu vào, đầu ra của khu công nghiệp về sử dụng nguyên vật liệu, nước, năng lượng, hóa chất, chất thải, phế liệu có thể được lập và thực hiện trên hệ thống quy định tại điểm b khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.

đ) Phương án thực hiện trách nhiệm xã hội đối với cộng đồng xung quanh có thể được xây dựng theo Báo cáo trách nhiệm xã hội (CSR), Báo cáo môi trường, xã hội, quản trị (ESG) hoặc các báo cáo phát triển bền vững tương tự.

e) Cam kết đáp ứng các tiêu chí xác định khu công nghiệp sinh thái quy định tại Điều 37 của Nghị định số 35/2022/NĐ-CP trong vòng 08 năm kể từ thời điểm khu công nghiệp được thành lập và xác định rõ lộ trình thực hiện.”

Muốn được phê duyệt, dự án KCN sinh thái vừa phải thỏa mãn các thủ tục pháp lý chung của một dự án đầu tư hạ tầng KCN (về quy hoạch, chủ trương, đất đai...), vừa phải thể hiện rõ các yếu tố sinh thái theo yêu cầu riêng biệt. Sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ, tuân thủ đúng quy trình và cam kết mạnh mẽ về phát triển bền vững sẽ tăng khả năng dự án được phê duyệt thuận lợi.

Điều kiện để được phép kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp sinh thái

Theo khoản 1 Điều 37 Nghị định 35/2022/NĐ-CP quy định về kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp sinh thái như sau:

“1. Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp đáp ứng các tiêu chí sau đây:

a) Tuân thủ quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về xây dựng, pháp luật về đất đai, pháp luật về bảo vệ môi trường và pháp luật về lao động trong vòng 03 năm trước thời điểm đăng ký chứng nhận khu công nghiệp sinh thái;

b) Bảo đảm đầy đủ các dịch vụ cơ bản trong khu công nghiệp theo quy định của pháp luật bao gồm: dịch vụ hạ tầng thiết yếu (điện, nước, thông tin, phòng cháy, chữa cháy, xử lý nước thải, các dịch vụ hạ tầng thiết yếu khác) và các dịch vụ có liên quan, hỗ trợ các doanh nghiệp trong khu công nghiệp thực hiện cộng sinh công nghiệp;

c) Xây dựng và thực hiện cơ chế phối hợp giám sát đầu vào và đầu ra về sử dụng nguyên liệu, vật liệu, nước, năng lượng, hóa chất, chất thải, phế liệu trong khu công nghiệp; lập báo cáo định kỳ hằng năm về các kết quả đạt được trong sử dụng hiệu quả tài nguyên, sản xuất sạch hơn và giám sát phát thải của khu công nghiệp, báo cáo Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế;

d) Hằng năm, công bố báo cáo thực hiện bảo vệ môi trường, trách nhiệm xã hội đối với cộng đồng xung quanh gửi Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế và đăng trên website của doanh nghiệp.”

Doanh nghiệp cần công bố báo cáo thực hiện bảo vệ môi trường khi kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp sinh thái

Doanh nghiệp cần công bố báo cáo thực hiện bảo vệ môi trường khi kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp sinh thái

Ngoài ra, theo khoản 1, khoản 2 Điều 27 Nghị định 35/2022/NĐ-CP còn quy định về Quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng. Do đó các nhà đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng cần nắm rõ để đảm bảo tốt nhất quyền lợi.

Một số vướng mắc thực tiễn và lưu ý pháp lý cho nhà đầu tư

Những lỗi thường gặp

Hiểu sai hoặc chưa đầy đủ về tiêu chí sinh thái dẫn đến lập kế hoạch sơ sài, không tích hợp các hạng mục cần thiết ngay từ đầu.

Thiếu năng lực kỹ thuật để hướng dẫn và hỗ trợ doanh nghiệp thứ cấp hệ quả là khu công nghiệp không đạt chỉ tiêu 20% doanh nghiệp áp dụng sản xuất sạch hơn.

Chậm trễ trong việc hoàn thành hạ tầng môi trường dẫn đến bị cơ quan môi trường đình chỉ, phạt vi phạm, làm mất uy tín với nhà đầu tư thứ cấp và cộng đồng địa phương.

Chưa có hệ thống giám sát và đánh giá định kỳ về hiệu quả môi trường, kinh tế trong khu.

Hạn chế trong thực thi

Chi phí đầu tư một KCN sinh thái đòi hỏi chi phí cao dẫn đến giá thuê đất, phí dịch vụ cao hơn, làm giảm sức cạnh tranh.

Thiếu cơ chế ưu đãi về thuế, tín dụng xanh, đất đai cho nhà đầu tư phát triển KCN sinh thái.

Một số quy định về tái sử dụng chất thải còn chồng chéo, gây khó khăn cho việc thiết lập mô hình cộng sinh.

Sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý từ trung ương đến địa phương chưa đồng bộ trong việc kiểm tra, giám sát, công nhận KCN sinh thái.

Gợi ý hồ sơ và các bước chuẩn bị

Cần nghiên cứu kỹ các văn bản pháp lý liên quan (Luật Đầu tư 2020, Luật bảo vệ môi trường 2020, Luật Đất đai 2024,...)

Lập hồ sơ đề xuất chủ trương đầu tư: bao gồm phương án phát triển bền vững, phân tích chi phí - lợi ích môi trường, cam kết cộng sinh công nghiệp.

Lập báo cáo tác động môi trường, chất lượng, tích hợp yếu tố kinh tế tuần hoàn, sử dụng năng lượng tái tạo.

Chuẩn bị đề án quản lý KCN sinh thái với cơ chế nội bộ giám sát, đào tạo doanh nghiệp thứ cấp, hợp tác với các chuyên gia môi trường.

Xây dựng bộ chỉ tiêu đánh giá nội bộ để theo dõi tiến độ đạt tiêu chí sinh thái.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 12A Nguyễn Đình Chiểu, Phường Tân Định, Thành phố Hồ Chí Minh (Phường Đa Kao, Quận 1 cũ)

Chi nhánh Nha Trang: 144 Hoàng Hoa Thám, phường Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà (Phường Lộc Thọ, Thành phố Nha Trang cũ)

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự