Không ghi thế chấp trên sổ hồng: Có làm tăng rủi ro giao dịch bất động sản?

Việc thông tin thế chấp và xóa thế chấp không còn ghi trực tiếp trên sổ hồng, mà được cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai, đang thu hút sự quan tâm lớn từ người dân và doanh nghiệp. Không ít ý kiến lo ngại rằng thay đổi này có thể làm gia tăng rủi ro khi giao dịch, đặc biệt là nguy cơ mua phải tài sản đang thế chấp mà bên mua không biết.

Tuy nhiên, dưới góc nhìn chuyên môn, đa số ý kiến cho rằng rủi ro này rất khó xảy ra, nếu hệ thống dữ liệu đất đai được vận hành đúng và đồng bộ.

Bản chất của việc “không ghi thế chấp trên sổ hồng”

Trước hết cần làm rõ: Không ghi thế chấp trên sổ hồng không đồng nghĩa với việc không ghi nhận thế chấp.

Theo cơ chế mới, tình trạng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vẫn được đăng ký đầy đủ, nhưng chuyển từ hình thức ghi chú trên giấy chứng nhận sang cập nhật biến động trong cơ sở dữ liệu đất đai do cơ quan nhà nước quản lý.

Như vậy, thay đổi này là sự chuyển dịch về phương thức quản lý thông tin, không phải là việc “nới lỏng” hay “bỏ kiểm soát” giao dịch bảo đảm.

Vì sao rủi ro giao dịch được đánh giá là thấp?

Ngân hàng vẫn kiểm soát chặt tài sản thế chấp

Trong thực tiễn cho vay, khi tài sản đã được đăng ký thế chấp:

Giấy chứng nhận bản gốc được ngân hàng lưu giữ, người vay không thể tự do đem tài sản đi giao dịch;
Quyền ưu tiên xử lý tài sản của ngân hàng được xác lập từ thời điểm đăng ký thế chấp, không phụ thuộc vào việc thông tin đó có in trên sổ hồng hay không.

Do đó, khả năng người vay đem tài sản đang thế chấp đi bán hợp pháp cho bên thứ ba là rất khó xảy ra.

Rủi ro chủ yếu chỉ phát sinh từ lỗi dữ liệu

Trên thực tế, rủi ro – nếu có – không đến từ chủ trương bỏ ghi thế chấp trên sổ hồng, mà đến từ các tình huống sau:

Cơ sở dữ liệu đất đai cập nhật chậm, thiếu hoặc sai thông tin;
Dữ liệu đăng ký giao dịch bảo đảm chưa liên thông đầy đủ với dữ liệu đất đai;
Việc tra cứu của người dân, công chứng viên, ngân hàng chưa thuận tiện hoặc chưa được phổ biến rộng rãi.

Những rủi ro này mang tính kỹ thuật và tổ chức thực hiện, không phải rủi ro pháp lý mang tính hệ thống.

Lợi ích rõ ràng của việc không ghi thế chấp trên sổ hồng

Giảm thủ tục hành chính và chi phí xã hội

Việc bỏ ghi chú thế chấp trên sổ hồng giúp:

Người dân không phải chỉnh lý, đổi sổ nhiều lần;
Giảm thời gian chờ đợi tại văn phòng đăng ký đất đai;
Hạn chế các sai sót hành chính như lỗi thông tin, lỗi chính tả trên giấy chứng nhận.

Phù hợp với mục tiêu số hóa quản lý đất đai

Sổ hồng về bản chất là giấy chứng nhận quyền, có giá trị lâu dài. Trong khi đó, thông tin thế chấp là trạng thái pháp lý mang tính tạm thời. Việc đưa thông tin này vào cơ sở dữ liệu điện tử giúp:

Quản lý linh hoạt, chính xác theo thời gian thực;
Chuẩn bị cho việc triển khai sổ hồng điện tử và mã định danh bất động sản trong tương lai;
Phù hợp với xu hướng cải cách thủ tục hành chính dựa trên dữ liệu.

Điều kiện then chốt để bảo đảm an toàn giao dịch

Dù chủ trương là đúng hướng, nhưng để tạo được niềm tin xã hội, việc triển khai cần đáp ứng các yêu cầu sau:

Cơ sở dữ liệu đất đai phải được cập nhật theo thời gian thực

Thông tin về thế chấp, xóa thế chấp cần được:

Cập nhật ngay khi phát sinh;
Phản ánh đúng và đầy đủ tình trạng pháp lý của tài sản.

Liên thông dữ liệu giữa các cơ quan

Hệ thống dữ liệu cần liên thông hiệu quả giữa:

Ngành đất đai;
Đăng ký giao dịch bảo đảm;
Thuế;
Ngân hàng;
Công chứng.

Người dân phải dễ dàng tra cứu

Cơ quan quản lý cần có cơ chế để:

Người mua, ngân hàng, công chứng viên xác minh nhanh tài sản có đang thế chấp hay không;
Không yêu cầu người dân cung cấp lại những thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu nhà nước.

Có nên thí điểm trước khi triển khai đại trà?

Với đặc thù bất động sản là tài sản có giá trị lớn, nhiều ý kiến chuyên môn cho rằng:

Nên thí điểm tại một số địa phương có hệ thống dữ liệu hoàn thiện;
Đánh giá mức độ vận hành “trơn tru” của việc cập nhật – tra cứu – liên thông;
Sau đó mới triển khai đồng bộ trên phạm vi toàn quốc.

Cách làm này sẽ giúp hạn chế rủi ro trong giai đoạn chuyển đổi và tạo sự đồng thuận xã hội cao hơn.

Việc không ghi thông tin thế chấp, xóa thế chấp trên sổ hồng không làm tăng rủi ro giao dịch nếu:

Dữ liệu đất đai được quản lý đầy đủ, chính xác, kịp thời;
Cơ chế tra cứu minh bạch, dễ tiếp cận;
Các cơ quan thực hiện đúng tinh thần cải cách dựa trên dữ liệu.

Ngược lại, nếu được triển khai đồng bộ, đây sẽ là một bước tiến quan trọng trong cải cách thủ tục hành chính và chuyển đổi số lĩnh vực đất đai, vừa giảm phiền hà cho người dân, vừa nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 12A Nguyễn Đình Chiểu, Phường Tân Định, Thành phố Hồ Chí Minh (Phường Đa Kao, Quận 1 cũ)

Chi nhánh Nha Trang: 144 Hoàng Hoa Thám, phường Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà (Phường Lộc Thọ, Thành phố Nha Trang cũ)

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự