Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ là gì?

Nhiều người cho rằng có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất) trong tay là đã nắm toàn quyền sử dụng và không lo sợ bất kỳ ai có thể tác động đến đất đai thuộc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của họ. Tuy vậy, trên thực tế pháp luật đã thừa nhận có các trường hợp tranh chấp đất có sổ đỏ.

Tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ là trường hợp giữa hai cá nhân hoặc giữa cá nhân với tổ chức hoặc giữa tổ chức với tổ chức có mâu thuẫn về nhà đất đã được cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. 

Có nhiều trường hợp tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ phổ biến như sau:

• Tranh chấp lối đi chung

• Tranh chấp ranh giới đất liền kề

• Tranh chấp khi đất được cấp sổ đỏ bị trùng diện tích

• Tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ là tài sản chung của vợ chồng

• Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất

• Tranh chấp đòi lại đất cho ở nhờ

Các tình huống tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ thường xuyên xảy ra

Hiện nay, một số tình huống tranh chấp đất đai đã có sổ hay xảy ra gồm:

• Tranh chấp lối đi chung khi các bên không thể thống nhất được việc mở và sử dụng lối đi chung.

• Tranh chấp ranh giới đất liền kề khi những chủ sở hữu đất liền kề nhau không xác định được ranh giới phân chia QSDĐ.

• Tranh chấp khi đất đã có sổ bị sai về diện tích đất.

• Tranh chấp thừa kế QSDĐ.

• Tranh chấp đất là tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn.

Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Có nhiều cách để giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ cụ thể như sau:

Tự hòa giải giữa các bên tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Căn cứ vào các quy định tại Điều 201, 202 Luật đất đai 2013, pháp luật khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải. Theo đó, hướng xử lý tranh chấp đất đai được ưu tiên nhất hiện nay là hòa giải giữa hai bên. Với hướng xử lý này, các bên có thể tự hòa giải với nhau. Tuy nhiên, nếu hai bên không thể tự thỏa thuận được thì có thể nhờ sự can thiệp của chính quyền.

Hoà giải cấp cơ sở

Nếu sau khi hai bên đã hòa giải nhưng không có được tiếng nói chung thì phải hòa giải thông qua UBND xã và đoàn thể Ban Mặt trận tổ quốc. 

Gửi đơn khởi kiện về tranh chấp đất đai đến tòa án nhân dân

Trong trường hợp hòa giải tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ nhưng không thành công, các bên có quyền sử dụng phương án khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp để yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013.

Nếu việc hòa giải tranh chấp đất đai không thành công, các bên có thể gửi đơn khởi kiện

Quy trình khởi kiện tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Giấy tờ, Hồ sơ cần chuẩn bị để khởi kiện tranh chấp đất đã có sổ đỏ:

• Đơn khởi kiện.

• Giấy tờ của người khởi kiện, giấy tờ của bên bị kiện.

• Giấy tờ chứng minh tranh chấp: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013.

• Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (nếu có);

• Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất;

• Các giấy tờ pháp lý liên quan khác (nếu có).

Nơi thụ lý đơn khởi kiện tranh chấp đất đã có sổ đỏ: Toà án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp sẽ có thẩm quyền xử lý đơn khởi kiện của nguyên đơn.

Xem thêm: Quy định giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ mới nhất 2023

Quy trình, thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đã có sổ đỏ

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện theo hướng dẫn trên

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện 

Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu; chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;

• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (Nếu có).

Bước 3: Tòa án xem xét đơn khởi kiện

Nếu hồ sơ khởi kiện đầy đủ và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, Thẩm phán thông báo cho người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí; người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Trường hợp hồ sơ khởi kiện không đầy đủ, Thẩm phán thông báo để người khởi kiện sửa đổi, bổ sung. Thời hạn sửa đổi, bổ sung do Thẩm phán ấn định nhưng không quá 01 tháng; trường hợp đặc biệt, Thẩm phán có thể gia hạn nhưng không quá 15 ngày.

Bước 4: Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án

Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu; chứng cứ kèm theo.

Khi người khởi kiện nộp biên lai thu tiền thì thẩm phán sẽ thụ lý vụ án

Bước 5: Hòa giải tại Tòa án

Trường hợp các bên thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án thì Tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các Bên. Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự có hiệu lực pháp luật ngay sau khi được ban hành và không bị kháng cáo; kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm.

Trường hợp các bên hòa giải không thành, Tòa án ra quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Bước 6: Tòa án mở phiên Tòa xét xử sơ thẩm vụ án

Sau khi có Bản án sơ thẩm, các Bên tranh chấp có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Đối với đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

Thời hạn khởi kiện tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Trường hợp tranh chấp người có quyền sử dụng đất

Căn cứ theo khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự, điểm c khoản 2 Điều 23 Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP: Tranh chấp về tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Vì vậy với trường hợp tranh chấp về chủ sở hữu; diện tích đất; quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất sẽ không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Với các vụ án tranh chấp liên quan đến Hợp đồng có đối tượng là quyền sử dụng đất; tài sản gắn liền với đất thì sẽ áp dụng thời hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sư.

Trường hợp tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, người có quyền khởi kiện có thể khởi kiện bất kỳ thời điểm nào tại Tòa án có thẩm quyền; kể từ ngày phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất. 

Trường hợp tranh chấp về thừa kế đất đai

Theo quy định tại Điều 623 Bộ luật Dân sự, thời hiệu thừa kế  được quy định như sau:

• Người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác có thời hiệu là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

• Người thừa kế yêu cầu chia di sản có thời hiệu là 30 năm đối với bất động sản; 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế.

• Yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại có thời hiệu là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Trường hợp tranh chấp hợp đồng liên quan đến đất đai

Tranh chấp Hợp đồng liên quan đến đất đai bao gồm: Hợp đồng chuyển nhượng; chuyển đổi; tặng cho; cho thuê, cho thuê lại; thế chấp; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Căn cứ Điều 429 Bộ luật Dân sự, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp Hợp đồng là 03 năm; kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc; phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Thời hạn giải quyết tranh chấp hợp đồng liên quan đến đất đai là 3 năm

Án phí giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Tùy vào từng trường hợp, mức án phí sẽ được quy định cụ thể, nếu giá trị QSDĐ càng lớn thì phải nộp càng nhiều án phí. Cụ thể mức án phí được xác định như sau:

Tiền tạm ứng án phí giải quyết tranh chấp đất đai

Tại Điều 7 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định, tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm trong vụ án dân sự không có giá ngạch bằng mức án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch. Mức tạm ứng án phí này bằng 50% mức án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch.

Phí này Tòa án dự tính theo giá trị tài sản có tranh chấp. Tuy nhiên sẽ không thấp hơn mức án phí sơ thẩm trong vụ án dân sự không có giá ngạch.

Tiền án phí giải quyết tranh chấp đất đai

Theo quy định tại khoản 2 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất thì nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm được xác định như sau:

• Tranh chấp đất đai mà Tòa án không xem xét giá trị: Tòa án chỉ xem xét quyền sử dụng đất của ai thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như đối với trường hợp vụ án không có giá ngạch (án phí là 300.000 đồng).

• Tranh chấp đất đai mà Tòa án phải xác định giá trị của tài sản hoặc xác định quyền sở hữu quyền sử dụng đất theo phần: Đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như trường hợp vụ án có giá ngạch đối với phần giá trị mà mình được hưởng.

Theo đó, mức án phí bạn cần phải nộp dựa theo giá trị tài sản tranh chấp có giá ngạch như sau:

• Dưới 6 triệu: Mức án phí 3 trăm ngàn.

• Từ 6 triệu đến 400 triệu: Mức án phí 5% giá trị tài sản có tranh chấp.

• Từ 400 triệu đến 800 triệu: Mức án phí 20 triệu + 4% của phần vượt quá 400 triệu.

• Từ 800 triệu đến 2 tỷ: Mức án phí 36 triệu + 3% của phần vượt quá 800 triệu.

• Từ 2 tỷ đến 4 tỷ: Mức án phí 72 triệu + 2% của phần vượt quá 2 tỷ.

• Trên 4 tỷ: Mức án phí 112 triệu + 0,1% của phần vượt quá 4 tỷ.

Liên hệ Luật sư giải quyết vụ việc tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ

Thực tế khi giải quyết tranh chấp đất đai đã có Sổ đỏ  gặp nhiều khó khăn, phức tạp vì tính chất của loại tài sản này cũng như các quy định pháp luật điều chỉnh về đất đai thường nhiều và có sự thay đổi qua từng giai đoạn. Liên hệ ngay với Luật sư giỏi nhà đất tại Bình Thạnh LHLegal để được tư vấn và hỗ trợ bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho mình bạn nhé!

Hy vọng bài viết cung cấp đầy đủ thông tin bổ ích đến Quý bạn đọc. 

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự