Hệ lụy pháp lý khi cho thuê đất không đúng thẩm quyền

>>> Đất giao không đúng thẩm quyền có được cấp sổ đỏ?

>>> Phân biệt giữa hình thức giao đất và cho thuê đất

Các trường hợp cho thuê đất không đúng 

Chủ đất không có quyền cho thuê

Căn cứ theo Điều 123 Luật Đất đai 2024 về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể như sau:

(1) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho thuê đất trong các trường hợp sau đây:

• Cho thuê đất đối với tổ chức trong nước;

• Cho thuê đất đối với tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;

• Cho thuê đất đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài;

• Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

(2) Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho thuê đất trong các trường hợp sau đây:

Cho thuê đất đối với cá nhân. Trường hợp cho cá nhân thuê đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

(3) Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Lưu ý: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất không được phân cấp, không được ủy quyền.

Như vậy, ngoài những cơ quan được phân định thẩm quyền như trên thì các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác không có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quyền quản lý của nhà nước. Theo đó, Người sử dụng đất chỉ được cho thuê khi đáp ứng điều kiện theo Điều 45 Luật đất đai 2024 

Đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ)

Đây là trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với đất được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân), đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hằng năm, đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 thì một trong những điều kiện để người sử dụng đất được quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất  hoặc giấy tờ có giá trị tương đương (sổ đỏ), đất không có tranh chấp, đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Do đó, việc cho thuê đất khi đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hành vi trái pháp luật.

Thuê đất khi đất chưa được cấp giấy CNQSDĐ và không đủ điều kiện cấp chứng nhận là hành vi trái pháp luật

Rủi ro pháp lý khi cho thuê đất không đúng thẩm quyền

1. Người có hành vi cho thuê đất không có sổ đỏ, được đề cập tại mục 1.2 có thể bị xử phạt theo quy định tại điểm b) khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP:

Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng

Ngoài ra, cá nhân, hộ gia đình vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại khoản 4 Nghị định trên:

• Buộc bên nhận chuyển quyền, bên thuê, bên thuê lại phải trả lại đất cho bên chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại;

• Buộc nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm;

• Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định;

2. Người có hành vi cho thuê đất không đúng thẩm quyền là vi phạm pháp luật về đất đai và đất cho thuê buộc phải bị thu hồi đất theo Điều 81 Luật Đất đai năm 2024. Như vậy trong trường hợp cho thuê đất không đúng thẩm quyền thì Nhà nước tiến hành thu hồi đất được cho thuê.

3. Ngoài ra, như đã phân tích, việc cho thuê đất không đúng thẩm quyền, thuê đất khi không đủ điều kiện cho thuê như: Không có sổ đỏ, đất đang tranh chấp, đất thuộc diện quy hoạch,...tùy từng trường hợp có thể dẫn đến việc đất bị thu hồi hoặc hợp đồng vô hiệu, do đó dẫn đến tranh chấp kéo dài giữa bên cho thuê, bên thuê.

4. Trong một số trường hợp, việc cho thuê đất không đúng quy định còn dẫn đến chủ thể thực hiện hành vi phải gánh chịu trách nhiệm hình sự về Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai theo Điều 228 (đối với người sử dụng đất) hoặc Tội vi phạm các quy định về quản lý đất đai tại Điều 229 (đối với người lợi dụng chức vụ, quyền hạn của mình để vi phạm quy định) Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017).

Người vi phạm quy định về cho thuê đất có thể phải chịu trách nhiệm hình sự

Cách phòng tránh rủi ro khi cho thuê đất

Để phòng tránh rủi ro khi cho thuê đất như đã đề cập, người cho thuê có thể áp dụng các biện pháp sau:

Kiểm tra kỹ quyền sử dụng đất trước khi cho thuê

Trước khi cho thuê, chủ đất cần kiểm tra kỹ quyền sử dụng đất, xác định các điều kiện để thực hiện việc cho thuê đất theo Điều 45 đã được đáp ứng hay chưa, gồm:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc

•  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội;

• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

• Trong thời hạn sử dụng đất;

• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Người cho thuê đất có thể kiểm tra các điều kiện để thực hiện quyền thuê đất thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc thông qua cơ quan quản lý về đất đai (Văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai) tại địa phương; Hoặc tra cứu online thông qua website/ ứng dụng của Sở Tài nguyên và Môi trường tại các tỉnh, thành phố có triển khai xây dựng trang web/ứng dụng tra cứu (Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh,..)

Ký hợp đồng thuê đất đúng quy định

Khi cho thuê đất, người cho thuê và người thuê phải ký hợp đồng thuê đúng quy định, các bên ký kết hợp đồng phải có đủ năng lực hành vi dân sự.

Điểm b) khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, tuy nhiên, để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của mình, hai bên nên tiến hành công chứng hợp đồng thuê.

Việc cho thuê đất phải được lập thành hợp đồng

Tư vấn pháp lý trước khi ký hợp đồng

Mua bán, cho thuê đất luôn là vấn đề tiềm ẩn nhiều rủi ro và cần được cân nhắc nhiều không chỉ về khía cạnh thực tế mà còn về pháp lý. Bất kể bạn là bên cho thuê hay bên thuê thì trước khi ký hợp đồng thuê đất, việc tìm kiếm sự tư vấn về pháp lý là rất quan trọng để phòng tránh những rủi ro không đáng có.

Việc tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật về thẩm quyền cho thuê đất là yếu tố quan trọng để đảm bảo giao dịch hợp pháp và hạn chế rủi ro. Để bảo vệ quyền lợi của mình, các bên cần thận trọng trong việc xác minh thông tin pháp lý về thẩm quyền của bên cho thuê trước khi ký kết hợp đồng. Nếu cần tư vấn hoặc hỗ trợ pháp lý, hãy liên hệ đến đội ngũ luật sư LH Legal để được giải đáp và đồng hành trong các vấn đề pháp lý liên quan.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 12A Nguyễn Đình Chiểu, Phường Tân Định, Thành phố Hồ Chí Minh (Phường Đa Kao, Quận 1 cũ)

Chi nhánh Nha Trang: 144 Hoàng Hoa Thám, phường Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà (Phường Lộc Thọ, Thành phố Nha Trang cũ)

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal