Đất nông nghiệp có được chuyển nhượng để xây nhà ở thương mại không?

>>> Đất nông nghiệp đã xây nhà ở có xin cấp sổ đỏ được không?

>>> Đất nông nghiệp hết hạn có bị thu hồi lại không?

Bài viết sau sẽ phân tích cụ thể các điều kiện, hạn chế và thủ tục pháp lý liên quan đến vấn đề này, giúp người đọc hiểu rõ và tránh rủi ro khi đầu tư hoặc sử dụng loại đất này.

Có được chuyển nhượng đất nông nghiệp để làm nhà ở thương mại không?

Với việc đưa ra cơ chế linh hoạt hơn cho phát triển nhà ở thương mại, Nghị Quyết 171/2024/QH15 được kỳ vọng sẽ giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Tuy nhiên, các chủ đầu tư sẽ cần phải chờ đợi nghị định hướng dẫn chi tiết để đảm bảo tính khả thi và tuân thủ của các dự án nhà ở dự kiến.

Căn cứ Điều 3 Nghị quyết 171/2024/QH15 tổ chức kinh doanh bất động sản được nhận chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất nông nghiệp để thực hiện dự án thí điểm nếu đáp ứng điều kiện sau đây:

“Điều 3. Điều kiện thực hiện dự án thí điểm

1. Việc thực hiện dự án thí điểm phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị;

b) Phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt;

c) Phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án nằm trong danh mục các khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua theo quy định tại khoản 2 Điều 4 của Nghị quyết này;

d) Có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm đối với trường hợp quy định tại điểm a và điểm c khoản 1 Điều 1 của Nghị quyết này;

đ) Tổ chức kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Đối với trường hợp sử dụng diện tích đất quốc phòng, đất an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh để thực hiện dự án thí điểm thì phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và có văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng đối với đất quốc phòng, Bộ Công an đối với đất an ninh.

3. Tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện dự án thí điểm đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này được nhận chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với một, một số hoặc các loại đất sau đây để thực hiện dự án thí điểm:

a) Đất nông nghiệp;

b) Đất phi nông nghiệp không phải đất ở;

c) Đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.”

Theo quy định trên, điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp làm nhà ở thương mại:

• Phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị;

• Phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt;

• Phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án nằm trong danh mục các khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị quyết 171/2024/QH15;

• Có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm đối với trường hợp quy định tại điểm a và điểm c khoản 1 Điều 1 Nghị quyết 171/2024/QH15;

• Tổ chức kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư và quy định khác của pháp luật có liên quan.

• Đối trường hợp sử dụng diện tích đất quốc phòng, đất an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh để thực hiện dự án thí điểm thì phải đáp ứng các điều kiện trên và có văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng đối với đất quốc phòng, Bộ Công an đối với đất an ninh.

Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với loại đất nào?

Căn cứ theo khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

“Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

…

8. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau:

a) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

c) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.”

Như vậy, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân.

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để làm nhà ở thương mại

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

• Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

• Thành phần hồ sơ gồm:

Căn cứ điểm a mục 1 phần I Phần III Phụ lục I kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, người đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất làm đơn theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP nộp cho Bộ phận Một cửa theo quy định.

Tải mẫu 01 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP tại đây

Trình tự thực hiện

Theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024, trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:

Bước 1. Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Bước 2. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

Bước 3. Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ, cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

• Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất;

• Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Bước 4. Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất theo quy định, trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.

Bước 5. Chuyển hồ sơ đến Văn phòng/chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Sổ, đồng thời cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trả lại Sổ cho người sử dụng đất.

Lưu ý: Trường hợp vừa chuyển quyền sử dụng, vừa chuyển mục đích sử dụng thì sẽ thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

Những rủi ro pháp lý nếu chưa chuyển mục đích sử dụng đất mà xây dựng, mua bán nhà ở thương mại

Bị xử phạt hành chính, buộc tháo dỡ công trình

Căn cứ khoản 2 và khoản 3 Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định về xử phạt hành chính đối với trường hợp sử dụng đất phi nông nghiệp khi chưa chuyển mục đích sử dụng đất

“Điều 10. Sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép

    …

2. Hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,01 héc ta;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,01 héc ta đến dưới 0,03 héc ta;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,03 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

d) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta trở lên.

3. Hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng với quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai;

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.”

Và theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định mức phạt tiền đối với các hành vi vi phạm tại Chương II Nghị định bao gồm hành vi nêu trên như sau:

“Điều 5. Mức phạt tiền và thẩm quyền xử phạt

2. Mức phạt tiền quy định tại Chương II của Nghị định này áp dụng đối với cá nhân (trừ khoản 4, 5, 6 Điều 18, khoản 1 Điều 19, điểm b khoản 1 và khoản 4 Điều 20, Điều 22, khoản 2 và khoản 3 Điều 29 Nghị định này). Mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân có cùng một hành vi vi phạm hành chính.”

Từ những quy định nêu trên, hành vi xây dựng, mua bán nhà ở thương mại mà chưa tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp có thể bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tiền từ 20 triệu đồng lên đến 600 triệu đồng với mức cao nhất.

Ngoài việc bị xử phạt tiền, người sử dụng đất (chủ đầu tư) còn phải tháo dỡ đối với công trình xây dựng và trả lại hiện ban đầu của đất trước khi vi phạm. 

Khả năng bị thu hồi đất theo quy định

Căn cứ theo khoản 1 Điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp bị thu hồi đất do sử dụng đất không đúng mục đích như sau:

“Điều 81. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.”

Từ quy định nêu trên, người sử dụng đất nếu đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà vẫn tái phạm thì sẽ bị xem là vi phạm nghiêm trọng, và Nhà nước có quyền thu hồi đất theo quy định pháp luật.

LHLegal - Đồng hành pháp lý giúp khách hàng chuyển đổi đất đúng luật, tránh rủi ro

Với kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực đất đai, LHLegal sẵn sàng đồng hành cùng doanh nghiệp và cá nhân từ khâu tư vấn quy hoạch, lập hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, cho đến thủ tục đầu tư và pháp lý dự án nhà ở thương mại. Chúng tôi giúp khách hàng hiểu rõ quy định pháp luật, đánh giá rủi ro và tối ưu chi phí, từ đó đảm bảo quá trình đầu tư được thực hiện đúng luật, an toàn và bền vững.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Xuân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh (Địa chỉ cũ: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM)

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Nam Nha Trang, Tỉnh Khánh Hòa (Địa chỉ cũ: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang)

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LHLegal