Đất hình thành từ hoạt động lấn biển có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Đất hình thành từ hoạt động lấn biển có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Tuy nhiên, một trong những vấn đề được nhà đầu tư quan tâm nhất là: phần đất được tạo ra sau khi lấn biển có được công nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận hay không?

Luật Đất đai 2024 cùng các văn bản hướng dẫn đã thiết lập cơ chế pháp lý tương đối rõ đối với đất hình thành từ hoạt động lấn biển, từ việc xác định khu vực lấn biển, giao đất, cho thuê đất đến nghiệm thu và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Lấn biển là gì?

Theo khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai 2024, lấn biển là việc mở rộng diện tích đất từ đường mép nước biển thấp nhất trung bình trong nhiều năm về phía biển thuộc vùng biển Việt Nam.

Hoạt động lấn biển không được thực hiện tự phát mà phải được triển khai dưới hình thức:

• Dự án đầu tư lấn biển; hoặc
• Hạng mục lấn biển trong một dự án đầu tư.

Đây đồng thời là hoạt động đầu tư xây dựng, nên ngoài pháp luật đất đai còn có thể chịu sự điều chỉnh của pháp luật về đầu tư, xây dựng, môi trường, quy hoạch và các lĩnh vực liên quan.

Hoạt động lấn biển phải tuân thủ những nguyên tắc nào?

Theo Điều 190 Luật Đất đai 2024, hoạt động lấn biển phải bảo đảm các yêu cầu quan trọng như:

• Quốc phòng, an ninh;
• Bảo vệ môi trường và đa dạng sinh học;
• Phòng, chống thiên tai và thích ứng với biến đổi khí hậu;
• Bảo đảm quyền tiếp cận biển của cộng đồng;
• Phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

Do đó, doanh nghiệp không thể chỉ căn cứ vào nhu cầu đầu tư hoặc khả năng kỹ thuật để thực hiện lấn biển.

Khu vực dự kiến lấn biển phải nằm trong phạm vi quy hoạch phù hợp và dự án phải được cơ quan có thẩm quyền xem xét, chấp thuận theo quy định.

Đất hình thành từ lấn biển được quản lý như thế nào?

Đất được hình thành từ hoạt động lấn biển thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.

Khi dự án lấn biển được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, khu vực biển thực hiện lấn biển được quản lý, sử dụng theo cơ chế đất đai tương ứng với mục đích đã được phê duyệt.

Sau khi lấn biển, loại đất cụ thể có thể được xác định theo mục đích của dự án, chẳng hạn:

• Đất ở;
• Đất thương mại, dịch vụ;
• Đất công nghiệp;
• Đất phi nông nghiệp khác;
• Đất phục vụ hạ tầng.

Việc xác định mục đích sử dụng không do chủ đầu tư tự quyết mà phải phù hợp với dự án, quy hoạch và quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cơ quan nào quản lý dự án lấn biển?

Theo cơ chế được quy định trong Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn, UBND cấp tỉnh giữ vai trò quan trọng trong việc quản lý các dự án có hoạt động lấn biển.

Tùy từng dự án, các công việc quản lý có thể bao gồm:

• Chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư;
• Phê duyệt dự án hoặc hạng mục lấn biển;
• Quyết định giao đất, cho thuê đất đồng thời giao khu vực biển;
• Kiểm tra và chấp thuận kết quả nghiệm thu lấn biển;
• Điều chỉnh hành lang bảo vệ bờ biển;
• Bố trí quỹ đất phục vụ hạ tầng công cộng và lối tiếp cận biển.

Sau khi hoạt động lấn biển được nghiệm thu, cơ quan chuyên môn còn phải xác định, cập nhật lại đường mép nước biển và các dữ liệu có liên quan theo hiện trạng mới.

Đất lấn biển có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Có, nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật.

Đất được hình thành từ hoạt động lấn biển hợp pháp có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai 2024 và văn bản hướng dẫn.

Tuy nhiên, việc cấp Giấy chứng nhận không phát sinh ngay khi chủ đầu tư bắt đầu san lấp hoặc tạo lập mặt bằng.

Đối với phần đất hình thành từ hoạt động lấn biển, chủ đầu tư cần đáp ứng các điều kiện cơ bản:

Thứ nhất, có thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hoạt động lấn biển.

Việc nghiệm thu có thể đối với toàn bộ hoặc từng phần của dự án theo quy định.

Thứ hai, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Tùy hình thức sử dụng đất, chủ đầu tư phải hoàn thành tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định.

Sau khi đáp ứng các điều kiện này, phần đất lấn biển mới có cơ sở để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp nào đất lấn biển chưa được cấp Giấy chứng nhận?

Một số trường hợp có thể chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận gồm:

• Hoạt động lấn biển chưa được nghiệm thu;
• Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai;
• Hoạt động lấn biển thực hiện trái phép hoặc không có dự án được phê duyệt;
• Khu vực lấn biển không phù hợp quy hoạch;
• Hoạt động vi phạm các nguyên tắc về quốc phòng, an ninh, môi trường hoặc quyền tiếp cận biển của cộng đồng.

Do đó, việc chủ đầu tư đã thực tế tạo ra diện tích đất mới không đồng nghĩa diện tích đó mặc nhiên được công nhận quyền sử dụng đất.

Trình tự cơ bản của một dự án lấn biển

Một dự án lấn biển thường phải trải qua các bước pháp lý chính:

Bước 1: Xác định khu vực lấn biển trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Bước 2: Thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư theo quy định.

Bước 3: Lập, thẩm định và phê duyệt dự án hoặc hạng mục lấn biển.

Bước 4: Thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất và giao khu vực biển.

Bước 5: Thi công và nghiệm thu hoàn thành hoạt động lấn biển.

Bước 6: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính và thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Một điểm đáng chú ý là chủ đầu tư không phải nộp tiền sử dụng khu vực biển đối với phần diện tích được giao để thực hiện hoạt động lấn biển theo quy định.

Nhà đầu tư có những nghĩa vụ gì sau khi được giao đất lấn biển?

Sau khi thực hiện dự án, tổ chức hoặc cá nhân sử dụng đất hình thành từ lấn biển phải:

• Sử dụng đất đúng mục đích và đúng dự án được phê duyệt;
• Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính;
• Bảo đảm quyền tiếp cận biển của cộng đồng;
• Bảo vệ môi trường và đa dạng sinh học;
• Thực hiện các biện pháp phòng chống thiên tai, xói lở;
• Thực hiện quyết toán chi phí lấn biển theo thời hạn luật định.

Đây là những nghĩa vụ cần được doanh nghiệp dự liệu ngay từ giai đoạn lập dự án, không chỉ sau khi hoàn thành công trình.

Lấn biển trái phép có thể bị xử lý thế nào?

Hoạt động lấn biển không có dự án, không được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hoặc thực hiện trái quy hoạch có thể bị xem là vi phạm pháp luật về đất đai và tài nguyên biển.

Tùy tính chất, mức độ, chủ thể vi phạm có thể phải đối mặt với:

• Xử phạt vi phạm hành chính;
• Buộc khôi phục hiện trạng;
• Thu hồi khu vực biển hoặc đất liên quan;
• Bồi thường thiệt hại nếu gây hậu quả;
• Các biện pháp xử lý khác theo quy định pháp luật.

Vì vậy, với các dự án có quy mô lớn, việc xử lý đầy đủ thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng và môi trường trước khi thi công là yếu tố đặc biệt quan trọng.

Lấn biển trái phép có thể bị xử phạt hình chính, thu hồi đất, bồi thường thiệt hại và các biện pháp xử lý khác

Kết luận

Luật Đất đai 2024 đã tạo cơ sở pháp lý rõ hơn cho việc quản lý và cấp Giấy chứng nhận đối với đất hình thành từ hoạt động lấn biển.

Điểm quan trọng nhất cần lưu ý là:

Đất được tạo ra từ lấn biển không đương nhiên được công nhận quyền sử dụng đất.

Để được cấp Giấy chứng nhận, dự án phải được thực hiện đúng quy hoạch, đúng trình tự pháp luật, hoàn thành hoạt động lấn biển theo thiết kế được phê duyệt, được nghiệm thu và hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Đối với nhà đầu tư, việc rà soát pháp lý ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án sẽ giúp hạn chế rủi ro về giao đất, cho thuê đất, nghiệm thu và cấp Giấy chứng nhận sau khi hoàn thành lấn biển.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2024;
• Nghị định 42/2024/NĐ-CP;
• Nghị định 102/2024/NĐ-CP;
• Các quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, môi trường và tài nguyên biển có liên quan.

LH Legal hỗ trợ pháp lý đối với dự án lấn biển

LH Legal hỗ trợ nhà đầu tư rà soát điều kiện pháp lý của dự án lấn biển, thủ tục giao đất – cho thuê đất, nghĩa vụ tài chính, điều kiện nghiệm thu và thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với phần đất hình thành sau lấn biển.

Đối với dự án có quy mô lớn hoặc liên quan đến nhiều quy hoạch, việc đánh giá đồng thời pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng và môi trường ngay từ đầu sẽ giúp giảm đáng kể rủi ro trong quá trình triển khai.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Văn phòng: Hồ Chí Minh | Hà Nội | Khánh Hòa

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal