Đã đặt cọc mua đất nhưng đổi ý không mua, có lấy lại được tiền?

Đã đặt cọc mua đất nhưng đổi ý không mua, có lấy lại được tiền?

Người mua đổi ý không mua đất có được nhận lại tiền cọc?

Trong giao dịch mua bán nhà đất, đặt cọc là biện pháp thường được các bên lựa chọn nhằm bảo đảm việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, sau khi đã giao tiền đặt cọc, người mua có thể thay đổi quyết định vì nhiều lý do như không còn nhu cầu mua đất, tìm được bất động sản khác hoặc không chuẩn bị đủ tài chính để thanh toán.

Khi đó, vấn đề thường gây tranh chấp là người mua có quyền yêu cầu bên bán hoàn trả tiền đặt cọc hay không.

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Đồng thời, điểm b khoản 1 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP quy định trường hợp các bên không có thỏa thuận về phạt cọc, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

Như vậy, nếu người mua tự ý đổi ý, không tiếp tục mua đất và thuộc trường hợp phải chịu phạt cọc thì về nguyên tắc, người mua có thể mất toàn bộ tài sản đã đặt cọc.

Ví dụ, A đặt cọc 200 triệu đồng để mua thửa đất của B với giá 2 tỷ đồng. Hai bên thỏa thuận sau 30 ngày sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng.

Tuy nhiên, trước ngày ký hợp đồng, A tìm được thửa đất khác phù hợp hơn nên thông báo không tiếp tục mua.

Nếu hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, B không vi phạm nghĩa vụ và các bên không có thỏa thuận khác, A có thể phải chịu chế tài mất cọc theo quy định.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp người mua không tiếp tục giao dịch đều đương nhiên mất tiền đặt cọc.

Những trường hợp người mua đổi ý có thể không bị mất cọc

Theo Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, việc xử lý tiền đặt cọc cần căn cứ vào nội dung thỏa thuận, lỗi của các bên và nguyên nhân khiến hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện.

Do đó, người mua vẫn có thể được xem xét hoàn trả tiền cọc trong một số trường hợp cụ thể.

Hai bên thỏa thuận chấm dứt giao dịch và hoàn trả tiền cọc

Pháp luật dân sự tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên, miễn là nội dung thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội.

Vì vậy, nếu người mua không còn nhu cầu mua đất nhưng bên bán đồng ý hoàn trả toàn bộ hoặc một phần tiền đặt cọc, các bên có thể thỏa thuận chấm dứt giao dịch và xử lý tiền cọc theo nội dung đã thống nhất.

Ví dụ, A đặt cọc 100 triệu đồng để mua đất của B. Sau đó, A gặp khó khăn tài chính nên đề nghị không tiếp tục mua.

B đồng ý chấm dứt giao dịch và hoàn trả cho A 70 triệu đồng, giữ lại 30 triệu đồng theo thỏa thuận mới giữa hai bên.

Trong trường hợp này, việc xử lý tiền đặt cọc được thực hiện theo thỏa thuận hợp pháp đã xác lập.

Để tránh tranh chấp, các bên nên lập văn bản xác nhận việc chấm dứt giao dịch, số tiền được hoàn trả và thời hạn thanh toán.

Bên bán có lỗi khiến người mua không thể tiếp tục giao dịch

Không phải trường hợp nào người mua thông báo không tiếp tục mua đất cũng đồng nghĩa với việc người mua là bên vi phạm.

Chẳng hạn, sau khi nhận tiền đặt cọc, bên bán không cung cấp được giấy tờ pháp lý theo cam kết hoặc tự ý thay đổi giá chuyển nhượng đã thống nhất.

Trong trường hợp này, cần xem xét nguyên nhân khiến người mua từ chối tiếp tục giao dịch.

Theo điểm a khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, khi các bên không có thỏa thuận khác về xử lý đặt cọc, bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc theo quy định.

Do đó, nếu việc mua bán không thể thực hiện xuất phát từ lỗi của bên bán, người mua có thể có căn cứ yêu cầu hoàn trả tiền cọc và áp dụng chế tài phạt cọc đối với bên bán.

Tuy nhiên, người mua cần có chứng cứ chứng minh bên bán đã vi phạm nghĩa vụ và hành vi đó là nguyên nhân khiến giao dịch không thể tiếp tục.

Hai bên cùng có lỗi dẫn đến giao dịch không thành

Theo điểm a khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, trường hợp hai bên cùng có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì không phạt cọc, nếu các bên không có thỏa thuận khác.

Ví dụ, bên bán không hoàn tất những thủ tục pháp lý theo cam kết, trong khi bên mua cũng không chuẩn bị đủ tiền để thanh toán đúng thời hạn.

Nếu xác định cả hai bên đều có lỗi dẫn đến việc giao dịch không thể thực hiện, Tòa án sẽ xem xét áp dụng hướng dẫn về trường hợp không phạt cọc.

Tuy nhiên, không phạt cọc không đồng nghĩa với việc mọi trường hợp đều tự động được hoàn trả toàn bộ tiền cọc. Việc xử lý tài sản đặt cọc và các nghĩa vụ liên quan cần được xem xét theo thỏa thuận và quy định pháp luật.

Giao dịch không thực hiện được do bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan

Theo Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, trường hợp hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều này, nếu không có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, không phải mọi khó khăn phát sinh sau khi đặt cọc đều được xem là sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan.

Chẳng hạn, việc người mua tìm được bất động sản khác hoặc thay đổi sở thích cá nhân không phải là căn cứ đương nhiên để được miễn trách nhiệm mất cọc.

Tương tự, khó khăn tài chính cũng không mặc nhiên được xem là sự kiện bất khả kháng.

Việc xác định có thuộc trường hợp được miễn phạt cọc hay không phải căn cứ vào nguyên nhân thực tế và những điều kiện pháp luật có liên quan.

Đã đặt cọc nhưng không đủ tiền mua đất, người mua có bị mất cọc?

Đây là tình huống thường gặp khi người mua dự kiến sử dụng vốn vay ngân hàng hoặc nguồn tiền từ việc bán tài sản khác để thanh toán.

Ví dụ, A đặt cọc 300 triệu đồng để mua thửa đất trị giá 3 tỷ đồng. Hai bên thống nhất sau 45 ngày sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng và thanh toán phần tiền còn lại.

Tuy nhiên, đến thời hạn, A không được ngân hàng chấp thuận cho vay nên không đủ tiền mua đất.

A yêu cầu B hoàn trả tiền cọc với lý do không thể thu xếp tài chính.

Trong trường hợp này, cần xem xét nội dung thỏa thuận đặt cọc.

Nếu hai bên không có điều khoản cho phép hoàn trả tiền cọc khi khoản vay ngân hàng không được chấp thuận và A từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, A có thể phải chịu chế tài mất cọc.

Ngược lại, nếu các bên đã thỏa thuận rằng việc mua bán chỉ tiếp tục khi người mua được ngân hàng phê duyệt khoản vay và có quy định cụ thể về hoàn trả tiền cọc khi điều kiện này không xảy ra, việc xử lý được xem xét theo thỏa thuận hợp pháp.

Do đó, việc không vay được ngân hàng không đương nhiên là căn cứ để người mua được nhận lại tiền đặt cọc.

Trước khi ký hợp đồng, người mua nên cân nhắc khả năng tài chính và thỏa thuận rõ phương án xử lý khi nguồn vốn dự kiến không được giải ngân.

Phát hiện đất có tranh chấp, quy hoạch sau khi đặt cọc có được lấy lại tiền?

Một trong những nguyên nhân khiến người mua thay đổi quyết định là phát hiện bất động sản có vấn đề pháp lý sau khi đã giao tiền đặt cọc.

Chẳng hạn, người mua phát hiện thửa đất có tranh chấp, bị hạn chế quyền chuyển nhượng hoặc thông tin pháp lý không đúng với những gì bên bán đã cam kết.

Trong trường hợp này, cần phân biệt giữa việc người mua tự ý đổi ý và việc người mua từ chối giao dịch do bên bán không thực hiện đúng nghĩa vụ.

Nếu bên bán đã cung cấp thông tin không đúng sự thật, che giấu tình trạng pháp lý hoặc vi phạm cam kết khiến hợp đồng không thể giao kết hoặc thực hiện, người mua có thể có căn cứ yêu cầu giải quyết trách nhiệm của bên bán.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đất thuộc khu vực có quy hoạch đều đồng nghĩa với việc không được chuyển nhượng hoặc hợp đồng đặt cọc vô hiệu.

Việc đánh giá cần căn cứ vào loại quy hoạch, tình trạng pháp lý của thửa đất, điều kiện chuyển nhượng và nội dung thỏa thuận.

Đặc biệt, người mua cần chứng minh được vấn đề pháp lý phát sinh có ảnh hưởng đến khả năng thực hiện giao dịch hoặc làm cho bên bán không thể thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết.

Nếu chỉ vì thay đổi đánh giá về tiềm năng đầu tư mà người mua không muốn tiếp tục mua đất, đây không phải là căn cứ đương nhiên để yêu cầu hoàn trả tiền cọc.

Hợp đồng đặt cọc không quy định mất cọc, người mua đổi ý có phải chịu phạt?

Nhiều người cho rằng nếu hợp đồng đặt cọc không có điều khoản ghi rõ người mua vi phạm sẽ mất cọc thì bên bán phải hoàn trả tiền.

Tuy nhiên, cách hiểu này chưa chính xác.

Theo khoản 1 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, trường hợp các bên không thỏa thuận về việc phạt cọc thì áp dụng cơ chế xử lý được hướng dẫn tại Nghị quyết.

Cụ thể, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

Ví dụ, A đặt cọc 150 triệu đồng để mua đất của B. Hợp đồng chỉ ghi nhận số tiền đặt cọc, giá mua bán và thời hạn ký hợp đồng nhưng không có điều khoản riêng về việc mất cọc.

Đến thời hạn, A tự ý từ chối mua đất mà không có căn cứ pháp luật.

Nếu thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực, các bên không có thỏa thuận khác và A thuộc trường hợp phải chịu phạt cọc, B có thể được giữ lại tài sản đặt cọc theo quy định.

Như vậy, hợp đồng không ghi điều khoản mất cọc không đồng nghĩa với việc người mua được tự ý hủy giao dịch mà không chịu trách nhiệm.

Tuy nhiên, nếu khoản tiền đã giao thực chất chỉ là tiền thanh toán trước, tiền giữ chỗ hoặc một khoản tiền khác mà không hình thành quan hệ đặt cọc, cần xác định đúng bản chất giao dịch trước khi áp dụng chế tài mất cọc.

Bên bán không đồng ý trả tiền cọc, người mua có được khởi kiện?

Khi phát sinh tranh chấp, người mua có thể yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết nếu có căn cứ cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Tuy nhiên, để được xem xét hoàn trả tiền đặt cọc, người mua cần chứng minh căn cứ phát sinh nghĩa vụ hoàn trả.

Tùy trường hợp, người mua cần chuẩn bị:

• Hợp đồng đặt cọc và những thỏa thuận bổ sung.
• Biên nhận tiền hoặc chứng từ chuyển khoản.
• Giấy tờ pháp lý liên quan đến thửa đất.
• Tin nhắn, email hoặc tài liệu thể hiện cam kết của bên bán.
• Chứng cứ về nguyên nhân giao dịch không được thực hiện.
• Văn bản yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc và tài liệu thương lượng giữa các bên.

Đặc biệt, nếu người mua cho rằng mình không phải chịu trách nhiệm mất cọc do lỗi của bên bán hoặc nguyên nhân khách quan, cần có chứng cứ chứng minh cho lập luận này.

Tòa án sẽ xem xét hiệu lực thỏa thuận, nghĩa vụ của từng bên, nguyên nhân giao dịch không thành và các quy định pháp luật liên quan để giải quyết yêu cầu.

Hợp đồng đặt cọc vô hiệu, người mua có được nhận lại tiền?

Ngoài những trường hợp giao dịch không thành do vi phạm nghĩa vụ, hợp đồng đặt cọc cũng có thể bị xem xét vô hiệu nếu không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

Theo khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

Trường hợp hợp đồng đặt cọc bị xác định vô hiệu, hậu quả pháp lý được xem xét theo Điều 131 Bộ luật Dân sự.

Theo đó, về nguyên tắc, các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền theo quy định pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại có thể phải chịu trách nhiệm bồi thường.

Ví dụ, A giao 200 triệu đồng cho B theo một thỏa thuận đặt cọc nhưng sau đó giao dịch bị Tòa án tuyên vô hiệu vì có căn cứ pháp luật.

Trong trường hợp này, việc xử lý tiền đã giao cần thực hiện theo hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, không mặc nhiên áp dụng chế tài mất cọc.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng hợp đồng đặt cọc không đương nhiên vô hiệu chỉ vì hợp đồng chuyển nhượng dự kiến giao kết chưa đáp ứng điều kiện có hiệu lực tại thời điểm đặt cọc.

Do đó, người mua không thể chỉ viện dẫn lý do đất chưa có sổ đỏ hoặc chưa đủ điều kiện chuyển nhượng để mặc nhiên yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu.

Người mua cần làm gì khi muốn hủy giao dịch và lấy lại tiền cọc?

Nếu không còn nhu cầu mua đất, người mua nên chủ động rà soát hợp đồng và đánh giá trách nhiệm pháp lý trước khi thông báo chấm dứt giao dịch.

Thứ nhất, kiểm tra điều khoản xử lý tiền đặt cọc. Cần xác định các bên đã thỏa thuận những trường hợp được hoàn trả tiền cọc, mất cọc hoặc chấm dứt giao dịch hay chưa.

Thứ hai, làm rõ nguyên nhân không tiếp tục mua đất. Nếu quyết định xuất phát từ vi phạm của bên bán hoặc vấn đề pháp lý của bất động sản, cần thu thập chứng cứ tương ứng.

Thứ ba, ưu tiên thương lượng với bên bán. Trường hợp người mua tự thay đổi quyết định, việc thương lượng có thể giúp các bên thống nhất phương án hoàn trả một phần hoặc toàn bộ tiền cọc.

Thứ tư, không tự ý bỏ thời hạn ký hợp đồng. Nếu cần thêm thời gian, người mua nên trao đổi và xác lập thỏa thuận gia hạn bằng văn bản, tránh để hành vi không tham gia giao kết bị xem là vi phạm nghĩa vụ.

Thứ năm, lưu giữ chứng cứ và văn bản trao đổi. Các tài liệu về việc yêu cầu hoàn trả, phản hồi của bên bán và nội dung thương lượng có thể có ý nghĩa quan trọng nếu tranh chấp phát sinh.

Trường hợp không thể đạt được thỏa thuận, người mua nên được tư vấn pháp lý trước khi khởi kiện để xác định căn cứ yêu cầu và những rủi ro có thể xảy ra.

Kết luận

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, người mua đã đặt cọc nhưng tự ý đổi ý, không tiếp tục mua đất có thể phải chịu chế tài mất cọc nếu thuộc trường hợp từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng và không có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp người mua không tiếp tục giao dịch đều dẫn đến mất cọc.

Nếu việc mua bán không thành xuất phát từ lỗi của bên bán, lỗi của cả hai bên, sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan hoặc có thỏa thuận hợp pháp về hoàn trả tiền cọc, trách nhiệm của các bên cần được xem xét theo từng tình huống cụ thể.

Đặc biệt, cần phân biệt tiền đặt cọc với những khoản tiền giao trước khác, đồng thời đánh giá hiệu lực hợp đồng và nguyên nhân khiến giao dịch không được thực hiện.

Vì vậy, trước khi quyết định hủy giao dịch mua bán nhà đất, người mua nên rà soát kỹ hợp đồng và các chứng cứ liên quan để hạn chế nguy cơ mất tiền đặt cọc.

Công ty Luật TNHH LH Legal cung cấp dịch vụ tư vấn, rà soát hợp đồng đặt cọc, hỗ trợ thương lượng hoàn trả tiền cọc và giải quyết tranh chấp mua bán nhà đất tại Tòa án nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Văn phòng: Hồ Chí Minh | Hà Nội | Khánh Hòa

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal