Công ty quản lý nợ được nắm giữ bất động sản trong bao lâu theo Thông tư 31/2025/TT-NHNN?

Từ ngày 01/12/2025, Thông tư 31/2025/TT-NHNN quy định cụ thể hơn về hoạt động của công ty quản lý nợ và khai thác tài sản trực thuộc ngân hàng thương mại. Đáng chú ý, khi mua bất động sản là tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu, công ty quản lý nợ không được nắm giữ vô thời hạn mà phải xử lý trong thời hạn luật định.

Công ty quản lý nợ được nắm giữ bất động sản trong bao lâu theo Thông tư 31/2025/TT-NHNN?

Công ty quản lý nợ có được mua bất động sản là tài sản bảo đảm không?

Có, nhưng việc mua bất động sản phải gắn với hoạt động xử lý nợ xấu và đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Theo Điều 8 Thông tư 31/2025/TT-NHNN, công ty quản lý nợ được mua tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu từ bên ủy quyền. Tuy nhiên, hoạt động này phải đáp ứng một số giới hạn quan trọng:

Chỉ được mua tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu từ bên ủy quyền;
Việc mua tài sản nhằm phục vụ quá trình xử lý nợ, không phải để công ty quản lý nợ thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản;
Tổng giá mua tài sản bảo đảm của các khoản nợ xấu không được vượt quá vốn điều lệ của công ty quản lý nợ.

Như vậy, pháp luật cho phép công ty quản lý nợ mua bất động sản trong quá trình xử lý khoản nợ xấu, nhưng đặt ra giới hạn nhằm bảo đảm hoạt động này đúng với chức năng xử lý nợ và khai thác tài sản.

Công ty quản lý nợ được nắm giữ bất động sản tối đa bao lâu?

Đây là nội dung quan trọng mà các công ty quản lý nợ cần đặc biệt lưu ý.

Theo điểm b khoản 3 Điều 8 Thông tư 31/2025/TT-NHNN, đối với tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu được mua là bất động sản, công ty quản lý nợ phải bán, chuyển nhượng hoặc xử lý tài sản trong thời hạn tối đa 05 năm kể từ ngày mua tài sản.

Đặc biệt, nếu hết thời hạn 05 năm mà công ty vẫn chưa bán, chuyển nhượng hoặc xử lý được bất động sản thì không được tiếp tục mua tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu cho đến khi xử lý được bất động sản đó.

Quy định này đặt ra hai vấn đề doanh nghiệp cần quan tâm:

Thứ nhất, thời hạn 05 năm được tính từ ngày mua bất động sản. Vì vậy, công ty quản lý nợ cần theo dõi riêng thời điểm mua và thời hạn xử lý đối với từng tài sản.

Thứ hai, việc không xử lý tài sản đúng thời hạn có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động mua tài sản bảo đảm tiếp theo. Do đó, bất động sản không nên được nắm giữ với mục đích chờ tăng giá hoặc đầu tư dài hạn.

Công ty quản lý nợ được thực hiện những hoạt động nào?

Theo Điều 4 Thông tư 31/2025/TT-NHNN, phạm vi hoạt động của công ty quản lý nợ được giới hạn trong các hoạt động phục vụ quản lý, xử lý nợ và tài sản có liên quan, gồm:

Quản lý nợ, xử lý nợ theo ủy quyền của bên ủy quyền;
Quản lý, khai thác tài sản bảo đảm của khoản nợ theo ủy quyền;
Khai thác tài sản theo ủy quyền thông qua việc cho thuê một phần trụ sở kinh doanh thuộc sở hữu của bên ủy quyền chưa sử dụng hết;
Mua, bán nợ theo quy định của pháp luật;
Mua tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu theo quy định;
Định giá tài sản bảo đảm của khoản nợ;
Thực hiện các hoạt động xử lý nợ xấu, xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu khác theo quy định pháp luật.

Đây là phạm vi hoạt động mang tính giới hạn. Công ty quản lý nợ không được sử dụng việc mua và nắm giữ bất động sản để thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản ngoài chức năng được pháp luật cho phép.

Công ty quản lý nợ cần lưu ý gì với thời hạn 05 năm?

Để tránh trường hợp hết thời hạn nắm giữ nhưng bất động sản vẫn chưa được xử lý, công ty quản lý nợ nên chủ động kiểm soát ngay từ thời điểm quyết định mua tài sản.

Trước hết, cần thẩm định kỹ tình trạng pháp lý và khả năng thanh khoản của bất động sản, đặc biệt là quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, kê biên, quy hoạch và các hạn chế giao dịch.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần thiết lập cơ chế theo dõi thời hạn 05 năm đối với từng bất động sản và xây dựng phương án bán, chuyển nhượng hoặc xử lý tài sản phù hợp trước khi hết hạn.

Đối với các bất động sản có vướng mắc pháp lý hoặc khó thanh khoản, việc rà soát và triển khai phương án xử lý sớm càng quan trọng, bởi nếu để quá thời hạn mà chưa xử lý được, khả năng tiếp tục mua tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của công ty có thể bị ảnh hưởng theo Điều 8 Thông tư 31/2025/TT-NHNN.

Đối với các BĐS có vướng mắc pháp lý, doanh nghiệp cần rà soát và triển khai phương án xử lý càng sớm

Đối với các BĐS có vướng mắc pháp lý, doanh nghiệp cần rà soát và triển khai phương án xử lý càng sớm

LH Legal - Hỗ trợ pháp lý trong xử lý nợ và tài sản bảo đảm

Thông tư 31/2025/TT-NHNN đặt ra giới hạn rõ ràng: bất động sản là tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu do công ty quản lý nợ mua phải được bán, chuyển nhượng hoặc xử lý trong thời hạn tối đa 05 năm kể từ ngày mua. Việc kiểm soát thời hạn và xây dựng phương án xử lý tài sản phù hợp vì vậy có ý nghĩa trực tiếp đối với hoạt động của công ty quản lý nợ.

LH Legal hỗ trợ tổ chức tín dụng và công ty quản lý nợ trong việc rà soát pháp lý tài sản bảo đảm, tư vấn phương án xử lý nợ xấu, mua bán nợ, chuyển nhượng tài sản bảo đảm; xây dựng quy trình nội bộ và giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá trình xử lý tài sản.

Việc rà soát pháp lý ngay từ thời điểm tiếp nhận hoặc mua tài sản sẽ giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong quá trình xử lý, hạn chế tình trạng tài sản tồn đọng kéo dài và giảm thiểu các rủi ro pháp lý liên quan.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Văn phòng: Hồ Chí Minh | Hà Nội | Khánh Hòa

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự