Cấp sai mục đích sử dụng đất trên Sổ đỏ – Người dân cần làm gì để điều chỉnh?

>>> Sử dụng đất sai mục đích bị xử lý như thế nào?

>>> Làm gì khi sổ đỏ cấp sai vị trí? Cách điều chỉnh thông tin sổ đỏ thế nào?

Dù nguyên nhân là gì, việc để tình trạng này kéo dài có thể làm phát sinh nhiều hệ lụy pháp lý: giao dịch bị tạm dừng, không được cấp phép xây dựng, tính thuế sai, thậm chí bị xử phạt vì sử dụng đất không đúng mục đích. Trong bài viết này, LH Legal xin phân tích rõ người dân cần làm gì khi phát hiện Sổ đỏ cấp sai mục đích sử dụng đất, thủ tục điều chỉnh, cũng như quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong trường hợp này.

Sổ đỏ cấp sai mục đích sử dụng đất sẽ bị xử lý như thế nào?

Theo điểm d khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 quy định:

“2. Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây: d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp giấy chứng nhận;”

Theo quy định trên, Sổ đỏ (Giấy chứng nhận) đã cấp không đúng mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp bị Nhà Nước  thu hồi.

Thủ tục điều chỉnh Sổ đỏ cấp sai mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại điểm d khoản 2, khoản 3, khoản 6 và 7 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 và Mục XIV.C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, trình tự thủ tục từ khi phát hiện Sổ đỏ bị cấp sai mục đích sử dụng đất và cấp lại Sổ đỏ đối với từng trường hợp cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Cơ quan Nhà nước phát hiện GCN đã cấp không đúng mục đích sử dụng đất

 Bước 1: Phát hiện GCN đã cấp không đúng mục đích sử dụng đất

Các chủ thể sau có thể phát hiện ra giấy chứng nhận đã cấp sai mục đích sử dụng đất:

• Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có bản án, quyết định, trong đó có kết luận về việc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp;

• Cơ quan thanh tra có văn bản kết luận giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai;

• Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Điều 136 Luật Đất đai năm 2024 (gồm Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban Nhân dân cấp huyện).

 Bước 2: Kiểm tra, rà soát hồ sơ

Tùy từng trường hợp và chủ thể phát hiện sẽ có thủ tục xử lý riêng, cụ thể:

• Trường hợp theo Bản án, quyết định của Tòa án: Ngay khi Bản án, Quyết định có hiệu lực thì tiến hành thực hiện theo nội dung được nêu tại Bản án, Quyết định đó;

• Trường hợp cơ quan thanh tra phát hiện và có văn bản kết luận GCN đã cấp không đúng mục đích sử dụng đất: Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất xem xét, xác định nội dung văn bản kết luận có đúng hay không. Nếu đúng thì tiến hành thu hồi GCN đã cấp; Nếu không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do và quyết định thu hồi giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định;

• Trường hợp cơ quan đã cấp GCN phát hiện: thì kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do và quyết định thu hồi giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định;

 Bước 3: Thông báo cho người sử dụng đất

Sau khi các cơ quan đã cấp GCN phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót thì thông báo cho người được cấp Giấy chứng nhận và đề nghị nộp lại bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.

Bước 4: Tiếp nhận GCN và tiến hành thủ tục đính chính

Sau khi nhận GCN từ Người sử dụng đất thì  cơ quan có chức năng quản lý đất đai thực hiện kiểm tra hồ sơ, lập biên bản kết luận về nội dung, nguyên nhân sai sót; Trình cơ quan, người có thẩm quyền quy định tại xác nhận nội dung đính chính trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Chuyển hồ sơ về Cơ quan có chức năng quản lý đất đai (Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai) để chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính trên  cơ sở dữ liệu đất đai. 

Bước 5: Trao GCN cho Người sử dụng đất

Sau khi chỉnh lý hồ sơ thì trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

Trường hợp 2: Người được cấp Giấy chứng nhận phát hiện GCN lần đầu đã cấp không đúng mục đích sử dụng đất

Bước 1: Phát hiện GCN đã cấp không đúng mục đích sử dụng đất

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phát hiện giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì: 

• Rà soát Giấy chứng nhận đã được cấp để xác định việc ghi nhận mục đích sử dụng đất không đúng với hiện trạng sử dụng đất, hồ sơ địa chính hoặc quy hoạch được duyệt;

• Thực hiện văn bản phản ánh/đề nghị gửi đến Cơ quan đã cấp GCN quyền sử dụng đất để đề nghị xem xét việc cấp sai mục đích quyền sử dụng đất.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận 

Người sử dụng đất cần phải chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP;

• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

• Giấy tờ chứng minh sai sót thông tin của người được cấp Giấy chứng nhận so với thông tin tại thời điểm đề nghị đính chính hoặc sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp;

• Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện thủ tục thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự thì phải có văn bản về việc ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

Bước 3: Nộp hồ sơ

Sau khi chuẩn bị các giấy tờ nêu tại bước 2, người sử dụng đất nộp các giấy tờ này đến Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Khi đã chuẩn bị đủ hồ sơ, người sử dụng đất nộp tại bộ phận một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai

Bước 4: Tiếp nhận hồ sơ thực hiện

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ tại bước 3 sẽ kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

• Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.

• Trường hợp đã đầy đủ thành phần hồ sơ thì tiến hành chuyển hồ sơ đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai xử lý. 

Bước 5: Kiểm tra, xử lý hồ sơ

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai thực hiện:

• Thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai chuyển hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai;

• Kiểm tra hồ sơ, lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót;

• Trình cơ quan, người có thẩm quyền quy định tại khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai xác nhận nội dung đính chính trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

• Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 6: Trả kết quả cho Người sử dụng đất

Sau khi hoàn tất, Cơ quan có chức năng quản lý đất đai (Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai) trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

Trường hợp 3: Người được cấp Giấy chứng nhận phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất có sai sót là cấp không đúng mục đích sử dụng đất 

Bước 1: Phát hiện GCN đã cấp không đúng mục đích sử dụng đất

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phát hiện giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì: 

• Rà soát Giấy chứng nhận đã được cấp để xác định việc ghi nhận mục đích sử dụng đất không đúng với hiện trạng sử dụng đất, hồ sơ địa chính hoặc quy hoạch được duyệt;

• Thực hiện văn bản phản ánh/đề nghị gửi đến Cơ quan đã cấp GCN quyền sử dụng đất để đề nghị xem xét việc cấp sai mục đích quyền sử dụng đất.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất phải chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP;

• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

• Giấy tờ chứng minh sai sót thông tin của người được cấp Giấy chứng nhận so với thông tin tại thời điểm đề nghị đính chính hoặc sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp;

• Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện thủ tục thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự thì phải có văn bản về việc ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

Bước 3: Nộp hồ sơ

Sau khi chuẩn bị các giấy tờ nêu tại bước 2, người sử dụng đất nộp các giấy tờ này đến Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 4: Tiếp nhận hồ sơ thực hiện

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ tại bước 3 sẽ kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

• Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.

• Trường hợp đã đầy đủ thành phần hồ sơ thì tiến hành xử lý. 

Nếu cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 5: Kiểm tra, xử lý hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:

• Kiểm tra, lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót;

• Xác nhận nội dung đính chính trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

Bước 6: Trả kết quả cho Người sử dụng đất

Sau khi hoàn tất, Cơ quan có chức năng quản lý đất đai (Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai) trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

Mẫu số 18 đính kèm Nghị định số 151/2025/NĐ-CP 

Tải mẫu đơn tại đây

Quyền lợi và trách nhiệm của người dân trong trường hợp Sổ đỏ sai mục đích sử dụng

Đối chiếu quy định về trình tự, thủ tục được quy định tại mục 2. Khi Sổ đỏ được cấp sai mục đích sử dụng đất, người dân không chỉ đối mặt với các rủi ro pháp lý trong giao dịch, xây dựng, thế chấp mà còn có những quyền lợi và trách nhiệm pháp lý cụ thể theo quy định của pháp luật Đất đai.

Quyền lợi của người sử dụng đất

Người sử dụng đất có các quyền sau đây:

• Quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, xử lý việc cấp sai Sổ đỏ, bao gồm việc thu hồi và cấp lại Giấy chứng nhận đúng mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật;

• Quyền được bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp, bởi việc thu hồi Giấy chứng nhận trong trường hợp cấp sai mục đích sử dụng đất không đồng nghĩa với việc Nhà nước thu hồi đất, mà chỉ là biện pháp điều chỉnh thông tin pháp lý cho phù hợp với quy định;

• Quyền được bảo đảm về nghĩa vụ tài chính trong trường hợp việc cấp sai hoàn toàn do lỗi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; theo đó, nghĩa vụ tài chính (nếu có) được xác định theo chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây, tránh gây bất lợi cho người dân;

• Quyền tiếp tục thực hiện các giao dịch về đất đai (chuyển nhượng, thế chấp, xin cấp phép xây dựng…) sau khi Giấy chứng nhận đã được điều chỉnh đúng mục đích sử dụng đất.

Trách nhiệm của người sử dụng đất

Bên cạnh các quyền lợi nêu trên, người sử dụng đất có các trách nhiệm sau:

• Chủ động rà soát, kiểm tra thông tin trên Giấy chứng nhận, đặc biệt là mục đích sử dụng đất, để kịp thời phát hiện và xử lý sai sót;

• Phối hợp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình thu hồi và cấp lại Giấy chứng nhận, bao gồm việc cung cấp hồ sơ, tài liệu, thông tin theo yêu cầu;

• Nộp lại Giấy chứng nhận đã được cấp sai khi có quyết định thu hồi hợp pháp của cơ quan có thẩm quyền;

• Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính trong trường hợp việc cấp sai Sổ đỏ xuất phát từ lỗi của chính người sử dụng đất, theo chính sách pháp luật tại thời điểm cấp lại Giấy chứng nhận;

• Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đang được thế chấp, có trách nhiệm phối hợp với bên nhận thế chấp để thực hiện việc nộp lại Giấy chứng nhận theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

LH Legal - Đồng hành pháp lý trong xử lý sai sót Sổ đỏ

Trong các trường hợp Sổ đỏ bị cấp sai mục đích sử dụng đất, dù nguyên nhân xuất phát từ cơ quan nhà nước hay từ người sử dụng đất, quá trình làm việc với cơ quan có thẩm quyền thường kéo dài, đòi hỏi hồ sơ pháp lý chặt chẽ và cách tiếp cận đúng quy định. Thực tiễn cho thấy, không ít trường hợp người dân lúng túng trong việc xác định căn cứ pháp luật, nghĩa vụ tài chính hoặc bị yêu cầu bổ sung hồ sơ nhiều lần, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Với kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực pháp luật đất đai, LH Legal hỗ trợ khách hàng toàn diện trong quá trình xử lý Sổ đỏ cấp sai mục đích sử dụng đất, bao gồm:

• Rà soát hồ sơ pháp lý về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận;

• Đánh giá nguyên nhân sai sót, xác định trách nhiệm của cơ quan nhà nước hoặc người sử dụng đất để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng;

• Soạn thảo văn bản phản ánh, kiến nghị, đề nghị thu hồi và cấp lại Giấy chứng nhận theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật;

• Đại diện làm việc với Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan liên quan trong suốt quá trình xử lý;

• Tư vấn, hỗ trợ khách hàng về nghĩa vụ tài chính phát sinh (nếu có) và các rủi ro pháp lý liên quan đến giao dịch đất đai.

Sổ đỏ được cấp sai mục đích sử dụng đất không làm mất đi quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân, nhưng nếu không được kịp thời điều chỉnh sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro trong giao dịch, xây dựng và quản lý tài sản. Việc hiểu đúng quy định pháp luật, thực hiện đúng trình tự, thủ tục và có sự chuẩn bị hồ sơ đầy đủ là yếu tố then chốt để xử lý hiệu quả tình huống này.

Trong bối cảnh quy định pháp luật đất đai ngày càng chặt chẽ và được áp dụng thống nhất theo Luật Đất đai năm 2024, sự đồng hành của luật sư chuyên môn là cần thiết để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. LH Legal cam kết đồng hành, hỗ trợ và bảo vệ khách hàng trong suốt quá trình xử lý các sai sót liên quan đến Sổ đỏ, trên cơ sở tuân thủ đúng quy định pháp luật và hướng tới giải pháp an toàn, hiệu quả nhất cho khách hàng

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 12A Nguyễn Đình Chiểu, Phường Tân Định, Thành phố Hồ Chí Minh (Phường Đa Kao, Quận 1 cũ)

Chi nhánh Nha Trang: 144 Hoàng Hoa Thám, phường Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà (Phường Lộc Thọ, Thành phố Nha Trang cũ)

Theo dõi Công ty Luật LH Legal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LH Legal

Youtube: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LH Legal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LH Legal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự

Kênh Zalo OA

Hồ sơ năng lực LH Legal