Cải tạo nhà biệt thự cũ: Chủ sở hữu có được thay đổi nguyên trạng ban đầu hay không?

Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nhiều căn biệt thự cũ, đặc biệt là những công trình được xây dựng từ lâu, đang được chủ sở hữu sử dụng với mục đích ở, kinh doanh hoặc đầu tư. Tuy nhiên, vì tính chất lịch sử và kiến trúc đặc thù, không phải mọi biệt thự cũ đều được tự do cải tạo, sửa chữa theo ý muốn. Vậy chủ sở hữu có được quyền thay đổi nguyên trạng ban đầu của biệt thự cũ hay không? Việc cải tạo, tháo dỡ hoặc xây mới phải tuân thủ những điều kiện pháp lý nào? LHLegal sẽ phân tích các quy định pháp luật hiện hành để làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu biệt thự cũ trong việc cải tạo công trình thông qua bài viết dưới đây.

>>> Xây nhà trên đất không có thổ cư được không?

>>> Một số quy định về nhà ở hình thành trong tương lai mà bên thuê, mua, thuê mua cần nắm theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023

Cải tạo nhà biệt thự cũ: Chủ sở hữu có được thay đổi nguyên trạng ban đầu hay không?

Biệt thự là gì?

Căn cứ khoản 2 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân hoặc trên đất thuê, đất mượn của tổ chức, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập, được xây dựng với mục đích để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp.”

Theo đó, nhà biệt thự là một dạng nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khuôn viên đất ở riêng biệt thuộc thuộc quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân hoặc trên đất thuê, đất mượn của tổ chức, cá nhân.

Trước đây tại tiểu mục 1.5.7 Mục 1 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật có giải thích nhà biệt thự là: “Nhà ở riêng lẻ có sân vườn (cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa, …), có tường rào và lối ra vào riêng biệt.”. Mặc dù hiện nay Quy chuẩn này không còn hiệu lực nữa nhưng chúng ta có thể hiểu rằng: Biệt thự là một dạng nhà ở riêng lẻ, có sân vườn (cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa, …), có tường rào và lối ra vào riêng biệt - đây là điểm khác biệt giữa biệt thự với nhà ở riêng lẻ khác.

Cải tạo biệt thự cũ có được thay đổi nguyên trạng ban đầu?

Căn cứ khoản 16 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Cải tạo nhà ở là việc nâng cấp chất lượng, tăng diện tích hoặc điều chỉnh cơ cấu diện tích của nhà ở hiện có.”

Theo điểm b và điểm c khoản 2 Điều 123 và điểm a khoản 4 Điều 131 Luật Nhà ở 2023, việc cải tạo nhà biệt thự phải tuân theo nguyên tắc:

Phải giữ nguyên kiến trúc bên ngoài, bao gồm cả hình dáng kiến trúc; cấu trúc bên trong; mật độ xây dựng, số tầng và chiều cao đối với nhà biệt thự nhóm một (nhà biệt thự được xếp hạng di tích lịch sử - văn hóa theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa; nhà biệt thự có giá trị điển hình về kiến trúc, nhà cổ do hội đồng quy định tại khoản 2 Điều 122 của Luật Nhà ở 2023 xác định và lập danh sách để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt);
Phải giữ nguyên kiến trúc bên ngoài đối với nhà biệt thự nhóm hai (nhà biệt thự không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này nhưng có giá trị về nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử do hội đồng quy định tại khoản 2 Điều 122 của Luật Nhà ở 2023 xác định và lập danh sách để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt)
Không được làm thay đổi nguyên trạng ban đầu của nhà biệt thự nếu nhà biệt thự là nhà ở cũ thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 123 của Luật Nhà ở 2023.

Như vậy, khi cải tạo biệt thự cũ, chủ sở hữu được phép thay đổi nguyên trạng ban đầu của biệt thự nếu là nhà biệt thự nhóm ba. Trong trường hợp nhà biệt thự thuộc nhóm một hoặc nhóm hai thì chủ sở hữu khi cải tạo không được phép thay đổi nguyên trạng ban đầu của biệt thự.

Cải tạo biệt thự cũ có được thay đổi nguyên trạng ban đầu?

Cải tạo biệt thự cũ có được thay đổi nguyên trạng ban đầu?

Cải tạo nhà biệt thự là nhà ở cũ cần tuân thủ quy định thế nào?

Theo quy định tại Điều 131 Luật Nhà ở 2023, việc cải tạo nhà biệt thự là nhà ở cũ cần tuân thủ các quy định sau:

Chủ sở hữu nhà ở được cải tạo nhà ở thuộc sở hữu của mình; người không phải là chủ sở hữu nhà ở chỉ được cải tạo nhà ở nếu được chủ sở hữu đồng ý;
Việc cải tạo nhà ở phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng; trường hợp pháp luật quy định phải lập dự án để cải tạo nhà ở thì phải thực hiện theo dự án được phê duyệt. Đối với nhà ở thuộc tài sản công thì việc cải tạo nhà ở còn phải thực hiện theo quy định tại Điều 133 của Luật Nhà ở 2023;
Đối với nhà biệt thự thì việc cải tạo còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về quy hoạch, pháp luật về kiến trúc, pháp luật về di sản văn hóa; trường hợp pháp luật quy định phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trước khi cải tạo thì chủ sở hữu, cơ quan quản lý nhà ở phải thực hiện theo văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền;
Ngoài ra, đối với nhà biệt thự là nhà ở cũ thuộc nhóm một và nhóm hai theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 123 của Luật Nhà ở 2023 thì còn phải tuân thủ các quy định sau:
- Không được làm thay đổi nguyên trạng ban đầu của nhà biệt thự;
- Không được phá dỡ nếu nhà biệt thự chưa bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ theo kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh; trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại thì phải theo đúng kiến trúc ban đầu, sử dụng đúng loại vật liệu, mật độ xây dựng, số tầng và chiều cao của nhà biệt thự;
- Không được tạo thêm kết cấu để làm tăng diện tích hoặc cơi nới, chiếm dụng không gian bên ngoài nhà biệt thự.

03 nguyên tắc cải tạo nhà biệt thự cũ cần tuân thủ

Theo quy định tại khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở 2023, khi cải tạo nhà biệt thự cũ cần phải tuân thủ 03 nguyên tắc sau:

Nhà biệt thự phải tuân thủ quy định của Luật Nhà ở 2023, pháp luật về quy hoạch, pháp luật về kiến trúc và pháp luật về xây dựng; trường hợp có giá trị nghệ thuật, văn hóa, lịch sử thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về di sản văn hóa;
Đối với nhà biệt thự nhóm một phải giữ nguyên kiến trúc bên ngoài, bao gồm cả hình dáng kiến trúc; cấu trúc bên trong; mật độ xây dựng, số tầng và chiều cao;
Đối với nhà biệt thự nhóm hai phải giữ nguyên kiến trúc bên ngoài.

Nghĩa vụ của chủ sở hữu khi bảo trì cải tạo biệt thự?

Căn cứ vào khoản 2 Điều 135 Luật Nhà ở 2023, khi bảo trì cải tạo biệt thự, chủ sở hữu biệt thự có các nghĩa vụ sau:

Chấp hành quy định của pháp luật về bảo trì, cải tạo nhà ở; tạo điều kiện cho chủ sở hữu nhà ở khác thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở của họ;
Bồi thường cho tổ chức, cá nhân khác trong trường hợp gây thiệt hại;
Nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Việc cải tạo nhà biệt thự cũ, đặc biệt là những căn có giá trị kiến trúc, lịch sử hoặc nằm trong khu vực quy hoạch, đòi hỏi chủ sở hữu phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật hiện hành. Mặc dù quyền sở hữu cho phép bạn khai thác, sử dụng và định đoạt tài sản, nhưng việc thay đổi nguyên trạng ban đầu của biệt thự phải được sự chấp thuận từ cơ quan có thẩm quyền. Để tránh rủi ro pháp lý và đảm bảo công trình phù hợp với quy hoạch chung, chủ sở hữu nên tham khảo ý kiến chuyên gia và thực hiện đầy đủ thủ tục xin phép trước khi tiến hành cải tạo.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự