Có được bán chung cư đang trả góp không? Thủ tục chi tiết 2024

Câu hỏi:

Có được bán căn hộ chung cư đang trả góp, đang cầm cố không?

Có được bán căn hộ chung cư đang trả góp không?

Căn cứ khoản 2 Điều 167 Luật Nhà ở năm 2023 (sửa đổi, bổ sung năm 2024):

“Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

…2. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

…”.

Theo đó, căn hộ chung cư của bạn được xem là nhà ở trả chậm. Do đó, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, bạn chỉ được bán khi bạn và bên bán nhà cho bạn, bên mua nhà thoả thuận được với nhau, đồng ý về việc bán căn chung cư trong khi bạn chưa thanh toán đủ tiền mua nhà.

Có được bán căn hộ chung cư đang thế chấp không?

Căn cứ khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015:

“Quyền của bên thế chấp

…5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

…”.

Đồng thời, tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2024:

“Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật”.

Do đó, căn chung cư không phải là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh nên có thể được bán nếu ngân hàng đồng ý cho bạn bán căn chung cư và đáp ứng các điều kiện để chuyển nhượng căn hộ.

Khi ngân hàng đồng ý và đủ điều kiện chuyển nhượng thì chủ sở hữu được bán chung cư đang trả góp

Như vậy, căn cứ theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024, Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2023 (sửa đổi, bổ sung năm 2024), có hai cách để bạn có thể bán căn chung cư trên:

(1) Thanh toán hết tiền mua căn chung cư cho nhà đầu tư (bên bán chung cư) và hoàn thành nghĩa vụ trả nợ đối với Ngân hàng

(2) Thoả thuận với bên mua, nhà đầu tư bán chung cư, ngân hàng để đồng ý cho bạn bán căn chung cư.

Thủ tục bán căn hộ chung cư

Trường hợp (1) Bạn thanh toán hết tiền mua căn chung cư cho nhà đầu tư (bên bán chung cư) và bán căn chung cư:

Để bán căn chung cư, bạn cần giải quyết quan hệ trả góp với chủ đầu tư và giải chấp (chấm dứt thế chấp) với ngân hàng, như sau:

• Bước 1: Thoả thuận với nhà đầu tư để thanh toán hết toàn bộ số tiền còn thiếu.

• Bước 2: Hoàn thành thanh toán hết khoản nợ cho ngân hàng để giải chấp căn chung cư.

• Bước 3: Thực hiện thủ tục chuyển nhượng căn chung cư cho người mua mới.

Trường hợp (2) Bạn thỏa thuận với bên mua, nhà đầu tư bán chung cư, ngân hàng để đồng ý cho bạn bán căn chung cư:

Như đã phân tích, theo khoản 2 Điều 167 Luật Nhà ở năm 2023 (sửa đổi, bổ sung năm 2024, bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Tương tự, khi thế chấp bất động sản tại ngân hàng, theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu muốn bán bất động sản cho người khác thì phải có sự đồng ý từ phía ngân hàng hoặc theo quy định của pháp luật. Thêm vào đó, theo Điều 370 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu các bên thỏa thuận được, ngân hàng đồng ý thì bạn có thể chuyển giao nghĩa vụ trả nợ, thế chấp tài sản cho người mua mới. Trường hợp của bạn vừa chưa thanh toán đủ tiền mua nhà, vừa đang thế chấp căn chung cư tại ngân hàng, do đó, để bán căn chung cư, bạn cần thoả thuận với cả chủ đầu tư và ngân hàng theo các bước như sau:

• Bước 1: Nhà đầu tư, bạn và người mua mới ký Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán chung cư, chuyển giao nghĩa vụ thanh toán tiền mua nhà, quyền sở hữu nhà của bạn cho người mua mới.

• Bước 2: Lập thỏa thuận ba bên giữa ngân hàng, bạn, người mua về việc ngân hàng đồng ý cho bạn bán căn hộ chung cư đang trả góp. Đồng thời, chuyển giao nghĩa vụ trả nợ, bên thế chấp tài sản cho người mua mới.

Để bán chung cư đang trả góp bạn cần thỏa thuận với nhà đầu tư và ngân hàng

Trên đây là những tư vấn sơ bộ từ phía LHLegal về vụ việc của bạn, xây dựng dựa trên các thông tin và tình tiết từ câu hỏi của người dân, nhằm cung cấp góc nhìn pháp lý mang tính tham khảo, không có giá trị thay thế cho các quyết định chính thức của cơ quan có thẩm quyền và có thể điều chỉnh theo diễn biến thực tế của vụ việc.

Toàn bộ nội dung trả lời trên đây có giá trị giới hạn trong phạm vi yêu cầu, tình tiết sự việc cụ thể của câu hỏi tại đầu bài viết. Mọi trích dẫn, áp dụng câu trả lời nêu trên đều phải ghi rõ nguồn từ Công ty Luật TNHH LHLegal. Nếu áp dụng câu trả lời trong bài viết này cho bất kỳ câu hỏi, sự việc nào khác với bài viết đều có thể không có giá trị và phải tự chịu trách nhiệm bởi người trích dẫn.

Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ chúng tôi qua các hình thức sau:

Hotline gặp Luật sư tư vấn trực tiếp: 1900 2929 01

Nhập thông tin đăng ký tư vấn luật tại đây: https://luatsulh.com/dang-ky-tu-van.html

Liên hệ đặt lịch hẹn qua zalo số: 0903 796 830

Website: https://luatsulh.com/

Trụ sở: 288 B7 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM

Chi nhánh Nha Trang: 07 Bế Văn Đàn, Phường Phước Long, Thành phố Nha Trang

Theo dõi Công ty Luật LHLegal tại:

Website: https://luatsulh.com/

Facebook: Luật sư LHLegal

Youtube: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hoà: Luật sư Hoà (LHLegal)

Kênh Tiktok Công ty: Luật sư LHLegal

Kênh Tiktok Luật sư Hình sự: Luật sư Hình sự